Как я уже говорила, на инвестирование меня вдохновило знакомство с книгами Роберта Кийосаки. Этот человек буквально перевернул мои представления не только об инвестировании, но и о жизни в целом. В его работах я встретила понятие «квадрант денежного потока». Это схема, которая показывает определенные типы людей, выявляет их отличительные черты и классифицирует их по типу получения дохода. Я начала свое движение из квадранта «Р» – работник по найму, в квадрант «С» – специалист, который работает на себя. А затем я переместилась в квадрант «Б» – владелец собственного бизнеса и, наконец, в зону «И» – инвестор.

Существующая система образования готовит наемных сотрудников. Взять советское время – кого готовили тогда? Работники машиностроения, текстильной промышленности – некие винтики системы. А Роберт Кийосаки был первым, кто сказал:

Единственное, что меня пугало, – это мысль о том, что слишком долго нужно двигаться, чтобы достичь каких-то результатов. Что нужно вкладывать и еще раз вкладывать.

Тем не менее мне удалось увидеть ситуацию в новом свете. Я оттолкнулась от квадранта Кийосаки и поднялась над ним, чтобы посмотреть на все 4 квадранта сверху. Это была новая, пятая точка, которая объединяла все стадии развития в одну, рождая объемное и глубокое инвесторское понимание. Этим пониманием были пронизаны все квадранты, каждый из которых предстал для меня в новом свете.

Я предлагаю вам взять этот ракурс. Пустите новое инвесторское видение в свою жизнь! И посмотрите на то, что есть сейчас, в каком бы квадранте вы ни находились. Вы работаете по найму или имеете какой-то малый бизнес? Вы крупный бизнесмен или уже инвестор?

В любой момент своей жизни вы можете действовать как инвестор! Как это сделать? Изменить свой взгляд на очередной стереотип:

Самый главный секрет заключается в том, что инвестирование – это не вложение денег. Вовсе не нужно иметь деньги, чтобы их вкладывать. Поговорим об этом подробнее.

Что важно при покупке товара? Мы выбираем, мы присматриваемся, мы прицениваемся. Когда мы приобретаем бытовую технику, мы очень долго изучаем все характеристики, а также условия покупки, советуемся, смотрим, что нам больше подходит. К покупке денег нужно относиться точно так же. Этого не надо бояться – это просто покупка. Мы часто сталкиваемся с распространенным стереотипом:

Если вы все правильно посчитаете, то увидите сами. Ипотека – и не дорого, и не дешево. Ипотека – рабочий инструмент инвестора, и относиться к нему нужно соответственно.

Как правильно покупать деньги? Во-первых, покупать деньги нужно с открытыми глазами. Несмотря на то что это очевидно, в 90 % случаев люди делают иначе. Читать договор внимательно – недостаточно. Читать его желательно вместе с профессионалами. Приобретая машину, вы хотите получить консультацию квалифицированного специалиста. А при совершении сделки с недвижимостью это особенно важно. Наши советчики – юрист, банкир из другого банка или брокер по ипотеке.

Очень многие люди берут ипотеку, просто доверившись банкиру, не читая того, что написано мелким шрифтом и уж тем более не изучая ссылки. А ведь в документах бывает много ссылок на разные законы, содержание которых мы часто даже не представляем.

Поэтому в ипотеке нет ничего страшного, если вы четко понимаете, зачем она нужна, если вы знаете, что это тот рычаг, который вам поможет. Мы будем брать ипотеку, только убедившись в том, что это нам выгодно, что это то, что принесет деньги.

Мы учимся вкладывать в недвижимость так, чтобы годовой доход был не меньше 30 %. Мы называем это минимальным порогом интереса. Проекты с доходом ниже этого порога нас не привлекают.

Я замечу, что даже в самой тяжелой ситуации – война, революция, политические коллапсы – в первую очередь выныривает недвижимость. Людям всегда надо где-то жить, поэтому недвижимость – самый надежный способ инвестирования. Те, кто считает, что ипотека – страшное зло, просто никогда этого не делали. Но слышали много «страшилок». Люди чаще делятся негативным опытом, чем рассказывают позитивные истории.

Не важно, по какой ставке вы берете у банка деньги —4 %, как в Европе, или 12–13 %, как в России. Важна не ставка, а рентабельность вашего проекта. Если даже вы берете кредит под 18 % годовых, а в результате сделки кладете себе в карман 90 %, это отличная сделка. Значение имеет только то, как работает каждый вложенный вами или взятый взаймы рубль, или доллар, или евро.

Все эти моменты инвестор учитывает, когда разрабатывает свои стратегии. Инвестирование – это не только жизненный план, стратегия и тактика. Это определенная ментальность и даже СТИЛЬ ЖИЗНИ.

Теперь ответим на самый главный вопрос – в какой момент вы становитесь инвестором? Вы инвестор – когда у вас есть личный план. И сейчас мы приступаем к созданию вашего собственного плана. Вы составите его сами, учитывая свои особенности, условия и показатели. Моя задача – показать вам, как это сделать.

Фактор капитализации недвижимости – это отношение рыночной стоимости объекта к годовому доходу, который мы можем получить от него. Этот коэффициент показывает нам, насколько эффективно недвижимость будет работать.

Инвестор использует фактор капитализации постоянно. Он широко распространен в Европе и уже начал применяться в России.

Давайте разберемся, что же это за фактор. Он сослужит вам хорошую службу.

Фактор капитализации зависит от индивидуальных условий объекта.

На рыночную стоимость может влиять страна, город, район или улица, на которой объект находится. Но годовой доход объектов с одной улицы может отличаться, так как в одном, например, сделан евроремонт, а в другом – самый обычный. В дальнейшем вы научитесь легко ориентироваться на этот показатель и активно применять его на практике.

Я хочу ввести новое понимание этого коэффициента – фактор личной капитализации. Это показатель, который определяет вашу «стоимость» с учетом тех средств, которые банк готов дать вам под вашу зарплату. Чем выше ваш доход, тем больше заемных средств вы можете привлечь.

Фактор личной капитализации зависит от многого – от того, где вы живете, сколько вам лет, в какой отрасли вы работаете, какова ваша квалификация. Я разработала этот метод для определения оценки себя и своих возможностей.

Нам нужно определить этот показатель для того, чтобы понять, как можно увеличить свою личную ценность. Предположим, мы вложили определенную сумму в курс повышения квалификации – допустим, в тренинг по продажам.

После прохождения этого курса логично ожидать прибавку к зарплате. Посмотрим, на какую сумму кредита мы можем рассчитывать в связи с тем, что зарплата увеличилась.

Предлагаю вам выполнить первое практическое задание – выявить фактор личной капитализации. Сделать это можно с помощью ипотечного калькулятора любого банка. Эта аналитическая работа покажет вам, что ваша профессия – это ресурс для создания капитала. А ваша карьера – это инвестиционный проект. И вы уже сегодня можете использовать этот ресурс для увеличения денежного потока.

Задание

ЛИЧНАЯ КАПИТАЛИЗАЦИЯ

Какой доход обеспечит вам карт-бланш на начальном этапе инвестирования? Произведите расчеты, которые дают понимание вашей личной капитализации.

Открываем ипотечный калькулятор банка (вы найдете его на сайте любого банка), заносим туда все необходимые данные: ваш доход, семейное положение, количество детей, срок предполагаемого кредита. Задавайте максимально возможный период с поправкой на ваш возраст. Результат этого расчета – сумма денежных средств, которую банк готов предоставить вам в кредит.

Далее считаете свой годовой доход (среднемесячный доход умножаем на 12). Сумму, которую банк готов предоставить вам в кредит, делим на годовой доход. Получаем некую цифру. Это и есть фактор личной капитализации. Обычно в России эта цифра составляет от 3 до 6,5.

Что она означает?

Рассмотрим пример

Светлана работает бухгалтером в Нижнем Новгороде и зарабатывает 30 000 рублей ежемесячно. Ее годовой доход составляет 360 000 рублей. По информации из банка, она может взять кредит на сумму 1 800 000 рублей. Определяем фактор личной капитализации:

Фактор личной капитализации = 1 800 000 руб. / 360 000 руб. = 5

Таким образом, ее фактор личной капитализации равен 5. Теперь представьте себе, что ей предложили пройти курсы повышения квалификации. А после их окончания – занять вышестоящую должность с повышением оклада на 10 000 рублей.

Возможно, вам кажется, что это небольшие деньги. Инвестор думает иначе. Определим возможную сумму кредита с учетом личного фактора капитализации и повышения дохода.

Сумма кредита = 10 000 руб. х 12 мес. х 5 = 600 000 руб.

Это означает, что с помощью заемных денег вы можете купить объект на 600 000 рублей дороже, чем ранее.

Наш порог интереса – 30 %. Таким образом, инвестируя эту сумму, получаем:

Доход от инвестиций в год = 600 000 руб. × 30 % = 180 000 руб.

Доход от инвестиций в месяц = 180 000 руб. / 12 мес. = 15 000 руб.

Совокупный доход в месяц = 10 000 руб. + 15 000 руб. = 25 000 руб.

Вывод:

Получив повышение зарплаты на 10 000 рублей, Светлана может начать инвестировать и добавить к этой сумме еще 15 000 рублей в месяц.

Полученные таким образом 25 000 рублей она также может капитализировать, пустив их в работу по аналогичному циклу. Количество циклов при этом ограничивается только желанием человека заниматься этим дальше, наращивая капитал.

Внесите свои данные в таблицу по образцу:

Федорова Светлана

Задание

WINDOW SHOPPING

Давайте выполним еще одно полезное упражнение, которое поможет нам выяснить, где и как мы можем занять деньги.

Уже сейчас вы можете узнать, на каких условиях и в каких банках вы можете взять кредит. Мы будем называть это Window shopping. Мы как бы разглядываем витрины, но пока ничего не покупаем: изучаем, прицениваемся, узнаем, что есть на рынке.

Вы идете в банк и назначаете встречу с менеджером по ипотеке. Рассказываете о себе, спрашиваете, какие в банке условия, узнаете про все ипотечные программы, просите сделать для вас предварительные расчеты. Такой Window shopping можно проводить и по Интернету, используя банковские ипотечные калькуляторы. Недостаточно получить информацию в одном банке – я хочу, чтобы вы побывали в восьми или десяти банках и свели полученную информацию в таблицу.

Сформулируйте конкретный запрос. Опирайтесь на любую гипотетическую квартиру. Если не знаете какую – опишите квартиру, в которой вы сейчас живете. Если вы не работаете, то прикиньте, кем вы могли бы работать и какую зарплату могли бы получать. Если вы временно не работаете – это не значит, что вы не сможете найти работу за 2 месяца.

Посмотрите, какие условия бывают, какие процентные ставки предлагают банки и какой первый взнос запрашивают. Получите у консультанта ответы на все вопросы, выясните все детали.

Если у вас недостаточно денег, спрашивайте, какой минимальный первый взнос допускает банк. Обратите внимание на то, какие плюсы есть в каждом банке, какие интересные продукты предлагаются, сколько времени рассматривается пакет документов.

Документы банк затребует тогда, когда будет оформлять заявку. Сейчас вы делаете только Window shopping – прицениваетесь, но ничего не покупаете.

Вы можете делать это по-своему. Инвесторы пользуются чек-листом, образец которого вы найдете ниже. Просто заполните его информацией, полученной в каждом банке, и сравните результаты.

В теоретических вопросах мы будем продвигаться поступательно и по спирали. Я буду давать информацию таким образом, чтобы мы с вами прорабатывали основные постулаты по несколько раз, каждый раз на новом уровне и с более глубокой степенью понимания. Поэтому если что-то покажется вам не совсем понятным, сделайте запись в разделе «Заметки», расположенном после каждой главы.

Мы обязательно будем возвращаться к сложным вопросам в следующих уроках и в домашних заданиях таким образом, чтобы к концу книги у вас сложилась целостная картина.

Пример

1. Берем объект стоимостью 2,5 миллиона рублей.

2. Оформляем кредит на этот объект на сумму 2 миллиона рублей под 14 % годовых с ежемесячной выплатой 30 000 рублей.

3. В качестве первоначального взноса используем личные средства в размере 500 000 рублей.

4. Вкладываем 430 000 рублей в ремонт и перестройку объекта.

5. Сдаем его как три студии за 17 000 рублей каждую, получаем 51 000 на руки от арендаторов.

Итак:

51 000 руб. – 30 000 руб. (платеж банку по ипотеке) = 21 000 руб.

21 000 руб. × 12 (месяцев) = 252 000 руб. (в год)

Наши вложения:

500 000 руб. (первоначальный взнос по ипотеке) + 430 000 руб. (вложения в ремонт) = 930 000 руб.

(252 000 руб.: 930 000 руб.) х 100 % = 27,1%

Эффективность проекта получилась 27,1 %.

Теперь попробуйте рассчитать эффективность работы того же объекта на других условиях:

1. Вносим 150 000 рублей в качестве первоначального взноса в банк.

Вкладываем 150 000 рублей в ремонт.

2. Вносим 150 000 рублей в качестве первоначального взноса в банк.

Вкладываем 430 000 рублей в ремонт.

Увидели разницу? Пробуйте еще, подставляя разные условия.

_________________________________________

_________________________________________

_________________________________________

_________________________________________

_________________________________________

_________________________________________

При подготовке сделки важно учитывать все факторы, которые повлияют на доход. Нет плохо работающих инструментов, просто нужно знать, как их применять с выгодой для себя.

Это жизненное высказывание Джона Рокфеллера подводит нас к важному выводу: чем бы ни хотели вы заниматься в жизни – лежать на диване или создавать потрясающие проекты, будет гораздо легче, если вам будут постоянно поступать деньги. Думаю, с этим поспорить сложно.

Только давайте не будем наивными – пассивный доход от инвестиций в недвижимость на самом деле не так уж пассивен. Объект недвижимости сам по себе является лишь инструментом, и только в руках грамотного инвестора этот инструмент может выгодно работать.

Поэтому я не буду рассказывать вам сказки и учить верить в чудеса. Мне важно вручить вам необходимые инструменты. Я за то, чтобы давать людям удочку, а не рыбу. Чтобы получить, а точнее создать себе удочку, на данном этапе вам необходимо сделать свой вклад в получение будущего пассивного дохода – инвестировать ваше время.

И я обещаю – награда за вложенные усилия будет значительной.

У вас были нелюбимые предметы в школе? Казалось, зачем учить то, что не нравится и никогда не пригодится? Вам объясняли, что если сейчас вы будете усердно учиться, то потом поступите в хороший вуз и получите престижную работу. Получалось, что в школе мы все работали на «потом».

Когда мы (я говорю за большинство) получили дипломы и устроились на первую работу, денег нам, как правило, хватало только на покрытие текущих расходов. То, о чем мы столько мечтали, и то, во что было вложено столько усилий, ничем хорошим для нас не обернулось. Мы работали только на «сейчас». Это означало, что пока мы работаем, мы можем есть, одеваться и оплачивать счета. Если мы перестаем работать, есть становится нечего.

Мне очень важно, чтобы, вложив сейчас свое время в работу над этой книгой, вы получили то, что будет в дальнейшем приносить вам постоянный доход. Я хочу, чтобы вы сейчас сделали себе удочку. Ваш труд по созданию этой удочки – это ваша работа и на «сейчас», и на «потом».

Мой инвесторский опыт показал мне, что инвестиции в недвижимость – это забег на длинную дистанцию. И очень часто в этом забеге многие пытались сбить меня с пути. Мои друзья говорили мне, что я зря напрягаюсь, что я больше буду зарабатывать, если пойду работать по найму или займусь торговлей на Форекс.

И тогда меня спасало только знание того, как нужно действовать, как принимать решения и добиваться результата. Если даже все вокруг будут сомневаться в ваших идеях, вашим фундаментом будет продуманный инвестиционный план, четкая стратегия и теоретические знания. Шесть лет мне потребовалось на то, чтобы достичь очевидного успеха. Моя цель была намечена, план был составлен, и я ни разу не свернула со своего курса. Отнеситесь к своим целям вдумчиво. Прежде чем действовать, необходимо все тщательно взвесить, изучить. Затем составить план и следовать ему – четко и без колебаний.

Поговорим о том, какие бывают инвестиции и чем они отличаются друг от друга. Мы проанализируем их с разных сторон и посмотрим, куда выгоднее всего вкладываться.

Инвестируют не только в недвижимость. Можно инвестировать в:

паевые (взаимные) инвестиционные фонды (ПИФы) – вклад в портфель ценных бумаг для дальнейшего размещения с целью получения прибыли;

сырье – сахар, пшеница. Сырье имеет конкретную биржевую стоимость, на которой можно «играть»;

драгоценные металлы – вложения в слитки, золотые монеты и акции добывающих компаний;

акции – вложение в ценные бумаги корпораций, дающие право на покупку, продажу и получение процентов;

произведения искусства, коллекционирование – инвестирование в картины, почтовые марки, монеты, etc;

авторские права – инвестиции в интеллектуальную собственность или в создание популярного бренда. Это могут быть научные разработки, учебники, авторские методики. Инфобизнес также смело можно отнести к интеллектуальной собственности, и, соответственно, на любые разработанные инфобренды можно заявлять авторские права. Например, школа «Личность и Капитал» – мой инфопроект, где все права на бренд и авторские курсы принадлежат мне;

образование – вклад в диплом престижного вуза, который дает дополнительные преимущества, например «открывает двери» в закрытые бизнес-сообщества;

профессию – инвестирование в свои навыки, умения, которые можно продавать на рынке труда.

Я намеренно разделила инвестиции в диплом и инвестиции в профессию. Для меня вклад в профессию – это приобретение навыков в определенной сфере. Чтобы стать профессионалом, диплом не самое главное. Важно иметь постоянную практику – то есть развивать профессиональные навыки «в бою», через приобретаемый опыт, через наставничество и «добирать баллы» дополнительным образованием в виде повышения квалификации в конкретном направлении. А под инвестированием в образование я подразумеваю именно получение дипломов определенных вузов, которые в силу своего имени дают вам дополнительные возможности для вашего дальнейшего продвижения;

недвижимость – вложение в коммерческую и жилую недвижимость;

бизнес – инвестирование в какой-то вид деятельности;

инвестиции вдетей – выбор правильной стратегии воспитания и образования детей.

Не сочтите за цинизм тот факт, что я называю детей объектом инвестирования. Я мама троих детей, и поверьте, я, как любой другой родитель, хочу для своих детей только самого лучшего. И, как любой другой родитель, я посвящаю много времени, сил и денег, воспитывая и обучая своих детей.

Но что нужно понимать – занимаясь детьми, важно делать это осознанно. Никто не оценит ваш подвиг, если вы, поставив крест на своей жизни, будете «отдавать всю себя детям», просто потому, что «так надо». Спросите своих детей лет через 10 – а они хотели, чтобы вы так сильно жертвовали собой ради них? Что бы они предпочли – борщ в холодильнике и замученную мать, не имеющую никаких личных интересов, или родителей, на которых хочется быть похожими? Если вы живете полной жизнью, если вы успешны, если у вас широкий круг интересов, вы будете представлять для своих детей гораздо большую ценность. У них будет постоянная мотивация развиваться, чтобы жить так же интересно и полноценно, как вы.

Это совсем не значит, что детей должны воспитывать гувернантки, при этом вас они будут видеть раз в неделю. Но поверьте, ребенок, особенно когда он подрастает, не нуждается в маме 24 часа в сутки – он должен учиться взаимодействовать с окружающим миром. И ваш положительный пример такого взаимодействия гораздо важнее, чем ваше постоянное присутствие в детской комнате. А тем, кому важно, чтобы «было, кому подать стакан воды в старости», нужно обязательно, воспитывая детей, прививать им традиционные ценности. Только тогда ваши дети подадут вам стакан воды, и вовсе не потому, что когда-то вы «отдавали им всю себя».

Вот такое лирическое отступление.

Теперь предлагаю рассмотреть все перечисленные виды инвестиций, чтобы понять, производят ли они пассивный доход.

Сама по себе ни одна инвестиция пассивный доход не производит. Это происходит только тогда, когда она попадает к грамотному человеку.

От того, как инвестор будет пользоваться инструментом, будет зависеть, какой доход он получит и насколько этот доход будет пассивен.

Мы будем рассматривать этот перечень детально и с разных сторон, чтобы понять, как инвестор может применять эти инструменты. Сначала я хочу особенно подробно остановиться на бизнесе. Вы будете часто балансировать между бизнесом и инвестированием, поэтому будет полезно, если вы поймете разницу между ними.

Поспорил как-то Джон Рокфеллер с Джоном Рокфеллером о том, что лучше – бизнес или инвестиции.

И действительно, больше всего желающие зарабатывать деньги спорят о том, что выгоднее – заниматься бизнесом или заниматься недвижимостью.

Я, как человек любознательный и практичный, а также как человек, имеющий несколько бизнесов и множество инвестиционных проектов, тоже много думала на тему – что надо делать, чтобы денег стало больше, а жить стало легче.

Предлагаю вам поразмышлять вместе со мной.

Те, у кого уже есть свой бизнес, знают, что быть хозяином собственного дела – это тяжелый труд. Люди часто думают, что иметь свой бизнес – это сидеть в кожаном кресле в шикарном кабинете где-нибудь на последнем этаже небоскреба, смотреть, как искрят идеями собравшиеся на брейн-сторминг юристы и экономисты в деловых костюмах и «правильных» галстуках, и в нужный момент принимать волевые решения.

В жизни, как правило, бизнес выглядит иначе. Во всяком случае на ранних стадиях.

У меня в Германии есть фитнес-центр. Когда я искала объект для инвестиций, этот фитнес-центр уже функционировал. Идея его покупки пришлась мне по душе – бизнес выглядел вполне привлекательно и давал определенный доход своему владельцу. По моим расчетам, фитнес-центр должен был стать для меня источником пассивного дохода, размер которого меня вполне устраивал. Но когда я купила себе эту игрушку, на деле головной боли оказалось гораздо больше, чем я себе представляла. И тогда я очень четко уяснила: бизнес нужно постоянно нянчить – иначе он может очень быстро умереть. Моя степень вовлеченности в управление фитнес-центром оказалась гораздо выше, чем мне это было нужно.

Поэтому хочу вас предостеречь: доходы от инвестирования в бизнес могут быть значительно выше доходов от недвижимости, и бизнес может показаться более привлекательным инструментом. В реальности часто получается, что бизнес отнимает массу вашего времени и требует вашего постоянного присутствия, а финансовый результат не адекватен затрачиваемым усилиям. Это очень важно понимать, поэтому мы подробно разберем данный аспект в следующих главах.

Предлагаю разобрать подробнее.

Инвестирование имеет собственную ценность. Объект недвижимости всегда можно продать или заложить. Даже если недвижимость «стоит без дела», она, скорее всего, не потеряет в цене и в большинстве случаев станет еще дороже.

Ценность бизнеса – это процессы. Владельцы бизнеса знают – его никогда нельзя оставлять без управления. Как только мы перестаем вращаться в процессах, они начинают глохнуть, и бизнес очень быстро может превратиться из прибыльного в убыточный.

Есть очень распространенная иллюзия, которую я называю «Двое из ларца». Помните чудесный советский мультик про Вовку в Тридевятом царстве, где ему достался волшебный ларец? В любой момент по команде двое крепких ребят выскакивали из ларца, чтобы выполнить любое желание.

Когда дело начинает приносить достаточный доход, владелец бизнеса наконец вспоминает, что уже несколько лет не был с семьей в отпуске, и решает, что пришло время нанять команду профессионалов, рассчитывая на то, что теперь всю работу будут выполнять они.

Работа с командой – это отдельный навык, которым владеет далеко не каждый. Вам повезет, если ваши ключевые менеджеры будут настолько хороши, что вы сможете полностью полагаться на них как в профессиональном, так и в человеческом плане.

Но, к сожалению, есть масса печальных примеров, когда наемные топ-менеджеры начинали играть не по-спортивному и либо просто присваивали себе часть активов компании, либо забирали бизнес у расслабившегося хозяина. Рассчитывать на «двоих из ларца» и самому спокойно отдыхать в теплых странах у владельца бизнеса вряд ли получится.

В этом, на мой взгляд, главное «неудобство» бизнеса – он требует вашего постоянного участия. В то время как грамотно запущенный инвестиционный проект фактически зарабатывает деньги самостоятельно.

Активы бизнеса имеют очень короткий срок амортизации, а поэтому требуют постоянного обновления. Например, вы приобрели автотехнику для перевозки грузов. Техника очень быстро устаревает. Вы не можете закладывать ее по первоначальной цене, чтобы развивать свой бизнес дальше. Стоимость такого залога в банке будет гораздо меньше, чем когда-то вложенные в этот актив деньги.

Недвижимость же при грамотном подходе покупается инвестором ниже рыночной стоимости и улучшается. Улучшенный актив не просто начинает приносить владельцу постоянный доход – его рыночная стоимость значительно возрастает. Это позволяет использовать его в качестве залога в банке и брать оборотные средства на гораздо большие суммы.

В инвестициях вы проводите весь цикл один раз. Да, вам придется сделать все необходимые шаги, но дальше ваш проект начинает работать на вас.

В бизнесе процессы застывать не могут. Рынок, покупатели, партнеры, конкуренты постоянно вынуждают владельца компании менять процедуры, цены, схемы работы. Нужно все время подстраиваться под непрерывно меняющуюся ситуацию. Это гораздо сложнее.

Инвестор может с достаточной степенью вероятности просчитать «коридор дохода», то есть, зная набор параметров, можно довольно точно определить минимальную и максимальную границы дохода.

А вот бизнес может как приносить миллионы, так и вгонять в долги. Если бы результат бизнеса просчитывался так же легко, не было бы такого количества банкротств.

В бизнесе вы – белка в колесе вашего цикла. Скорость вашего движения диктует рынок. Как только вам кажется, что все процессы налажены, все люди выполняют свои функции, спрос на вашу продукцию находится в гармонии с предложением, что-то обязательно приходится менять. Точно знаю по своему опыту. То сотрудник уволится, то законодательство изменится, то курс евро к рублю подскочит.

Поэтому самое главное, что очень привлекает в инвестициях лично меня, – это, конечно, возможность регулировать величину цикла проекта.

Инвестор является хозяином цикла. В любой момент вы можете его ускорить или замедлить, отложить на время или начать сначала.

Как-то я плыла на пароходике по каналам Санкт-Петербурга и, проплывая мимо фасада «Толстовского дома», услышала фразу экскурсовода: «В XVII веке в Петербурге говорили: «Лучше иметь доходный дом на Невском, чемрудники в Сибири».

Сегодня можно по-прежнему подписаться под каждым словом этого потрясающе точного замечания.

Теперь вы понимаете, почему я так люблю недвижимость? Мне очень хочется, чтобы вы разделили со мной это чувство. Вот Дональд Трамп со мной в этом солидарен.

Для того чтобы оценить эффективность того или иного инструмента инвестирования, мы должны хорошо понимать разницу между прибылью и доходом.

Хочу поделиться своими личными ощущениями.

Сначала, когда я делала первые шаги в инвестировании, я чувствовала себя бумажным корабликом в бурном потоке. Меня бросало на камни и выбрасывало на берег. Потом снова подхватывало и снова бросало на камни. Иногда казалось, что вырулить невозможно, а иногда захватывало дух от скорости и драйва.

С приходом инвесторского опыта начинаешь ощущать себя мощным лайнером, плавно и уверенно идущим по течению широкой реки, ты знаешь, в каком месте мель, а где нужно обойти водоворот.

Это очень приятный этап в карьере каждого инвестора. Тебе больше не страшно, ты стоишь на капитанском мостике, управляешь своим лайнером твердой рукой и знаешь, что двигаешься в правильном направлении.

Но есть еще один, самый потрясающий этап, и я просто умоляю вас его дождаться. В один прекрасный день бурный поток, который когда-то бросал ваш кораблик из стороны в сторону, станет энергией в ваших руках. Он будет подчиняться вашему намерению, как крылья мельницы подчиняются ветру.

Обязательно дождитесь этого ощущения. Это то, ради чего на самом деле стоит заниматься недвижимостью. Это гораздо дороже любых денег, поверьте опытному инвестору.

Убедила вас? Тогда плывем дальше.

Что нам нужно для начала? Конечно, спасательный жилет. Спасательным жилетом для начинающего инвестора являются:

• знания;

• наставники;

• умение просчитывать риски;

• развитие личных качеств;

• любые ресурсы, которые в виде поддержки могут давать ваши близкие или единомышленники.

В инвестировании невозможно выйти на приличный уровень, не применяя инструкций. Перед выходом на «большую воду» важно сделать максимум еще на берегу, чтобы сразу не утонуть. «Утонуть» для инвестора – значит потерять деньги.

Потеря денег – очень неприятная вещь, особенно на начальном этапе. Здесь важно не торопиться и не идти ва-банк.

Просчитайте риски, посоветуйтесь с наставниками, взвесьте все «за» и «против» и не рискуйте последним. Мудрый и опытный инвестор Ким Кийосаки, жена и бизнес-партнер Роберта Кийосаки, советует начинающим инвесторам:

«Каждый, я повторяю, каждый успешный инвестор в недвижимость, кого я знаю, мужчина или женщина, начинали с малого. Здесь многому нужно учиться, поэтому ошибки неизбежны. Это часть процесса. Однако на начальном этапе лучше делать ошибки на небольших проектах, рискуя небольшими деньгами».

Лучшего совета дать невозможно.

Знаете, от чего я больше всего хочу предостеречь вас на начальном этапе? Не так страшно потерять деньги, как испугаться первой неудачи и навсегда отказаться от инвестирования. Умоляю вас запомнить эти слова.

Поделюсь своим первым опытом.

Когда мы только закончили перестройку своего первого доходного дома и стали ждать получения пассивного дохода, начали происходить ужасные вещи. Все в доме стало ломаться. Сначала мы относились к этому с юмором, и мой муж Андрей регулярно после работы ехал покупать необходимое и чинить поломавшееся. Потом это начало раздражать. Затем стали заканчиваться деньги и нервы.

Ломалось абсолютно все: протекали водяные краны, коротили электрические розетки, забивалась фановая труба и, наконец, заклинил абсолютно новый замок входной двери. Всякий раз Андрей должен был срываться раньше времени с работы и нестись к нашей недвижимости. Проводить осмотр поломки, выслушивать жалобы недовольных жильцов и мчаться в магазин за материалами для починки. Затем до позднего вечера чинить. А на следующий день – со страхом ожидать нового телефонного звонка с сообщением о следующей поломке. В выходные Андрей тоже постоянно что-нибудь чинил или красил.

Мы истощились финансово и пали духом. Правильнее сказать – были близки к отчаянию. Андрей постоянно был занят, и мы почти не виделись. Мы стали нервными и озлобленными. Андрей первым пал духом и предложил продать дом. «Как инвесторы мы не сложились, – сказал он. – У меня приличная зарплата, и мы сможем каждый вечер быть вместе».

Но моя уверенность в том, что мы обязательно должны продержаться, к счастью, оказалась сильнее. Я буквально зубами вцепилась в этот дом-неудачник и ни за что не давала себя уговорить. Каким-то шестым чувством я понимала, что это моя Тара, как у моей любимой героини из «Унесенных ветром», и я должна обязательно ее сохранить. И если бы я тогда не устояла, мы могли бы разочароваться в недвижимости и навсегда бросить инвестирование. Сейчас об этом даже страшно подумать.

Я хочу, чтобы вы понимали: неудача – это не провал. Вы не должны винить себя за первые промахи. Воспринимайте любую неудачу как урок, как возможность сделать выводы. И если мои слова не убедили вас, послушайте, что говорят признанные специалисты.

Только трезвый анализ первых возможных просчетов и необходимые выводы, которые вы сделаете, сэкономят вам много времени и денег в будущем.

Наша совместная задача – свести просчеты к минимуму. После того как вы прочтете эту книгу, ваш кораблик будет оснащен всем необходимым, чтобы выйти в самостоятельное плавание.

Мы говорили о том, что превращение бумажной лодочки начинающего инвестора в мощный лайнер – это большое качественное изменение. Этот этап действительно очень важен. Кийосаки называет его «выходом из крысиных бегов».

Многие инвесторы на этой фазе так успокаиваются и расслабляются, что начинают довольствоваться тем, что уже сделано, и «залипают» в болото.

В целом можно там и оставаться – доход идет, процесс понятен и предсказуем.

Но это не мой метод. Я хочу научить вас анализировать состояние болота, чтобы успевать вовремя выскакивать из него, пока не затянуло.

Хотя инвестирование и привлекает нас своей надежностью и стабильностью, инвестору обязательно нужны прорывы – такие прорывы, которые будут выводить его на качественно новый уровень.

Инвестор может перепрыгнуть на принципиально новый уровень благодаря принципиально новым схемам.

Эти схемы называются «штормовыми конструкциями».

В качестве примера я расскажу о штурмовой конструкции, которой до сих пор не устаю поражаться. Ее создал хороший друг нашей семьи, гениальный инвестор И.

Лет 10 назад И. приехал по делам в одну офшорную зону. Все здания на этом острове строило правительство. Жителям предоставлялись муниципальные квартиры, которые нельзя было продавать, но зато можно было сдавать в аренду многочисленным иностранным специалистам, которые жили и работали в этом офшоре.

Квартиры пользовались спросом потому, что специалистов было много, а квартир – не очень.

Это было чем-то похоже на Советский Союз – люди получали такое жилье, которое строили государственные компании: «хрущевки», «брежневки», «корабли». Вроде и даром, а жить невозможно.

Так вот, И. увидел, что на острове явный дефицит достойного жилья – нет ни резиденций, ни бизнес-центров высокого уровня. И он решил их создать.

И. договорился с муниципалитетом о возможности покупки части побережья для будущего устройства ремонтных мастерских для яхт.

Муниципалитет назвал цену – примерно 200 000 в валюте. Заметьте: И. еще не вложил ни цента – он только договорился о возможной будущей покупке.

Следующим шагом были маркетинговые исследования. И. получил необходимые цифры для расчета рентабельности будущего проекта.

Имея эти цифры, он нашел инвесторов и продал проект, оставив за собой право на определенную долю.

В результате на береговой линии, которую приобрел И. у муниципалитета, а самое главное – прямо в море у этой береговой линии, вырос потрясающей красоты квартал, где были и жилые здания, и бизнес-центры, и магазины, и рестораны.

Одной из удивительных задумок И. была идея выстроить длинные террасы прямо в воде, которые были сданы в аренду рестораторам и владельцам баров и клубов. Бесплатная морская вода, которую И. использовал вместо дефицитной и очень дорогой земли, а также крайне низкие затраты на строительство террас (мы говорим о скрепленных друг с другом деревянных балках) принесли ему баснословную прибыль. А благодаря грамотной презентации проекта комплекса жилых зданий (которые еще не были построены!) И. за одну ночь открытых в Интернете предварительных продаж получил длинную очередь из клиентов.

Жилой комплекс был распродан за сутки «на этапе котлована».

По моему, очень круто. Оценочная капитализация проекта получилась около 1200 миллионов в валюте на самом раннем этапе.

Какие выводы нужно сделать из этой поучительной истории?

Любая штурмовая конструкция – это качественный скачок на новый уровень. Полет Юрия Гагарина в космос, прививки против бешенства Пастера – прорывы такого масштаба выводили человечество на новый этап развития.

И самое важное при подготовке такого скачка – заранее просчитать риски, насколько это возможно. В силу своей нетипичности любая штурмовая конструкция – это нечто создаваемое впервые, поэтому всегда есть опасность что-нибудь не учесть.

Поэтому, если вам пришла в голову сокрушительная идея, нужно ОЧЕНЬ аккуратно отнестись к предварительным расчетам. И тогда вы получите Джек Пот.

Конечно, можно успешно заниматься инвестированием и без штурмовых конструкций, но развитие будет очень медленное. Здесь каждый должен выбрать для себя ту стратегию, которая подходит лично ему.

Но считать придется в любом случае.

Упражнение

Теперь, когда вы узнали, что инвестор создает доход с помощью инструментов, пора определиться с тем, что вы хотите создать.

Запомните! Если вы точно знаете, ЧТО вам надо, вы поймете, КАК этого достичь.

Итак, опишите свою точку А. Это то финансовое состояние, тот уровень жизни, который у вас есть на текущий момент – сейчас.

Теперь опишите точку В. Это то, чего вы хотите достичь через определенный период времени, например через 3 года. Подумайте, как вы хотите жить с точки зрения финансов и условий жизни для вас и вашей семьи.

Не забудьте указать, где вы будете жить, с каким доходом, на каких машинах будете ездить, как будете одеваться, где работать, чем заниматься.

Вы уже сделали важную инвестицию в себя – приступили к изучению этой книги. Мне бы очень хотелось, чтобы вы научились применять получаемую информацию. Теория всегда должна переходить в практику, иначе она останется просто бесполезным знанием. Чтобы начать делать что-то по-настоящему новое и неизвестное, нужно подготовиться и действовать.

При изучении этой книги ваше развитие будет проходить в двух направлениях:

аналитическая работа – вы научитесь развивать особое мышление, которое даст вам возможность принимать аргументированные решения;

трансформация личности – новые знания и самостоятельная работа, которая поможет изменить ваше понимание и, как следствие, изменить вас самих.

Я неоднократно наблюдала, как начинающие инвесторы с энтузиазмом брались осваивать новые горизонты. И по их первым шагам я видела, что они действительно обладают большим потенциалом. Но со временем некоторые не могли поддерживать нужный темп, чтобы двигаться дальше. Причины были разные, у каждого свои.

И тем не менее, как я уже говорила раньше, инвестирование – это больше, чем профессия. Это определенное состояние, настрой, стиль жизни. Время от времени необходимо собираться с силами и пересматривать свои действия. И если вы почувствуете усталость, лучше дать себе передышку и переключиться на что-то другое, чем навсегда сойти с дистанции.

В самом начале пути многим из вас придется продолжать работать по найму и делать первые шаги в инвестировании в свободное время. Это сложно и требует силы воли, знания и уверенности, что все возможно. Поэтому не забывайте напоминать себе: что бы ни случилось, движение к цели остановить невозможно. Двигайтесь в своем темпе, главное – НЕ ОСТАНАВЛИВАЙТЕСЬ!

Если у вас уже почесываются ладошки скорее начать действовать, хочу немного предостеречь вас перед стартом.

Ниже перечень основных ошибок начинающего инвестора, который я составила за годы своей деятельности. Я использовала не только личный опыт, но и опыт своих многочисленных учеников. На чем же спотыкаются больше всего?

Боб – это ваш типичный средний клиент. Расскажу, как работает данная техника. Чтобы понять, какой ваш Боб, что ему нужно, какие у него задачи, в чем он нуждается, вы должны сами прикинуться Бобом.

Позвоните в агентство и скажите: «У меня жена и двое детей, мы недавно переехали в ваш город и ищем квартиру на первое время».

Или: «Я студентка, поступила в институт и ищу жилье».

Выслушайте все варианты, которые вам будут предлагать, сориентируйтесь по ценам, расспросите про условия, которые вы можете получить за интересующую вас сумму.

Обзвоните несколько агентств. Отшлифуйте своего Боба. Поймите, какие предложения он может встретить в вашем городе. Даже не поленитесь посмотреть несколько квартир.

Задание

ОПИШИТЕ ВАШЕГО ПРЕДПОЛАГАЕМОГО БОБА

Например:

1. Студент/студентка.

2. Молодой специалист 23–30 лет без семьи.

3. Молодая пара 23–30 лет без детей.

4. Разведенный мужчина/разведенная женщина.

Напишите историю для каждого персонажа, который будет обращаться в агентство, чтобы снять жилье.

1. «Здравствуйте. Ко мне приезжает племянница из Саратова – будет учиться в нашем городе. Я хочу снять для нее комнату/студию/квартиру…»

2. __________________________

____________________________

3. __________________________

____________________________

4. __________________________

____________________________

5. __________________________

____________________________

Составьте для себя чек-лист вопросов, которые нужно задать в агентстве. Вы должны узнать как минимум следующее:

1. За сколько можно снять комнату/студию/квартиру (минимум)?

2. В каком состоянии будет жилье за эти деньги?

3. В каком районе можно рассчитывать на такую стоимость?

4. А если район будет более престижным/ближе к метро/более доступным по транспорту, насколько вырастет цена?

5. Сколько стоят услуги агентства?

6. Какой залог нужно оставлять?

7. Когда можно посмотреть объект?

8. Когда можно въезжать?

9. Сможет ли моя племянница снимать жилье вместе с подругой?

10. Если да, какая будет доплата за второго человека?

11. Есть ли в квартире/комнате собственный санузел?

12. Если нет, сколько будет стоить вариант с собственным санузлом?

13. Сколько нужно платить за коммунальные услуги?

14. _________________________

____________________________

15. _________________________

____________________________

16. _________________________

____________________________

Допишите сами, какие вопросы, по вашему мнению, нужно обязательно задать при подборе объекта.

___________________________________

___________________________________

___________________________________

___________________________________

___________________________________

Какая цель у этой разведки?

• Определиться с коридором стоимости аренды, выяснить минимальный и максимальный размер арендной платы в конкретной нише.

• Выяснить, какие проблемы могут возникать у Боба (например, никто не пускает жильцов с животными, не любят селить студентов и так далее).

Это вам поможет в дальнейшем – если никто не хочет сдавать жилье студенту с котом, укажите в своем объявлении, что вы не против котов, но на определенных условиях. И у вас будет очередь из желающих.

Маленькая история в тему про кота. Один мой питерский знакомый сдавал квартиру. Квартира была дорогая, и ее снял какой-то бизнесмен из Москвы. Прожив некоторое время, бизнесмен позвонил моему приятелю и сказал: «Я хочу завести кота. Как мы будем решать этот вопрос?» Договорились увеличить ежемесячную плату на 5000 рублей, а также поднять залоговую сумму на случай возможного ущерба.

Когда же мой приятель приехал в квартиру за деньгами, он изумился, увидев клетку, в которой сидел гигантский дикий зверь вроде рыси, и бизнесмена, нежно ворковавшего над ним: «Вот он, мой котик, посмотрите, какой красавец».

Из этой непростой ситуации арендодатель вышел с большим плюсом. Право проживания котика обошлось его владельцу в дополнительные 20 000 рублей в месяц. Теперь мой приятель регулярно справляется у бизнесмена о здоровье его любимца и мечтает, чтобы он жил долго и счастливо. Как минимум весь период аренды.

Теперь, когда мы разобрали типичные ошибки, совершаемые на начальном этапе, хочу обсудить с вами еще один очень важный аспект – ДЕНЬГИ.

Еще одна действенная фишка, которая очень помогает мне в обращении с деньгами, – это техника, которую я назвала «Вернуть бы мне свои деньги».

Раз в месяц я беру тетрадку и записываю туда расходы, о которых я пожалела.

Например, купила ребенку туфли, они не подошли по размеру, а поменять поленилась или забыла. Или не внесла квартплату вовремя, возникли пени. Поленилась искать парковку, бросила машину на минуту около магазина, пришел парковочный штраф.

Когда я реализовала эту технику первый раз, я пришла в ужас от того, сколько денег я потеряла просто из-за лени или пофигизма. И стала гораздо внимательнее. В следующем месяце список уже был гораздо короче.

Теперь я ежемесячно анализирую, какие платежи можно пересмотреть. Возможно, появились более дешевые операторы мобильной связи. Или интернет-провайдер предлагает новый более выгодный пакет услуг. Или можно перезаключить договор по медицинской страховке на других условиях.

Проведите ревизию своих трат, которых можно было избежать, и вы будете удивлены!

В мой список «Вернуть бы мне свои деньги» я бы включила:

• штрафы;

• пени за просроченные платежи;

• спонтанные необдуманные покупки;

• «Готовь сани летом» – это, например, про купленный в разгар сезона по топ-цене кондиционер;

• такси (не тогда, когда мы берем машину ради комфорта, а тогда, когда плохо рассчитали время и куда-нибудь опаздываем);

• перевес багажа в аэропорту (поленились взвесить заранее);

• заправка машины не на заранее выбранной выгодной бензоколонке, а там, где загорелся предупредительный сигнал;

• невыгодный обмен валюты в поездке (это когда мы не позаботились об этом заранее и меняем деньги где-нибудь в аэропорту по самому бешеному курсу);

• ну и прочие аналогичные промахи.

Ваш список будет другой, но суть остается той же. Честно признайтесь себе, сколько раз и на какую сумму вы были неправы. Сделайте выводы и впредь будьте разумнее.

Задания

1. «Вернуть бы мне свои деньги»

Задумайтесь над этим прямо сейчас. Вспомните и запишите 5 трат, о которых вы пожалели.

1. ____________________

2. ____________________

3. ____________________

4. ____________________

5. ____________________

Правда жалко? Вернуть бы мне свои деньги!

2. Таблица расходов

Составьте таблицу своих расходов. Не повторяйте мою ошибку – ведите записи ЧЕСТНО и ДО ПОСЛЕДНЕЙ КОПЕЙКИ!

3. Благодарственная тетрадь

Заведите Благодарственную тетрадь. Продержитесь хотя бы 2–3 месяца. Когда вы увидите результат, вы сами захотите вести ее дальше.

___________________________

___________________________

___________________________

Есть еще одна вещь, которая толкает многих на ненужные покупки. Она называется «понты».

Тот, кто часто общается с богатыми людьми, наверняка замечал, что по виду никогда не скажешь, что у человека очень много денег. Почему? Как правило, потому что, если человек заработал миллионы, ему нет необходимости доказывать всем вокруг, как он крут. Поэтому довольно часто по-настоящему состоятельные люди очень скромны в быту и в личных тратах.

И наоборот – когда человек зарабатывает гораздо меньше, чем ему бы хотелось, он всеми силами доказывает сам себе и окружающим, что он может позволить себе дорогие вещи. И покупает разные имиджевые штуки – дорогие гаджеты, автомобиль классом выше, дизайнерскую одежду.

Это вполне понятно, но очень неразумно. Я бы посоветовала не тратить деньги на вещи, которые нужны исключительно для поддержания вашей уверенности в себе, а поработать над своим внутренним стержнем.

Невозможность позволить себе какие-то вещи очень сильно задевает нашу самооценку и чувство собственного достоинства.

Нам стыдно, когда мы не имеем возможности угостить девушку ужином или купить новое платье. Кажется, будь у меня машина получше или выйди я в новой шубе, моя самооценка была бы выше. Людям важно, что о них думают другие. Мы ловим реакцию окружающего мира на нашу персону – так уж устроен человек.

Когда человек становится слишком зависим от того, как его воспринимают другие, возникает одна опасность – чего бы он ни добился в жизни, ему всегда будет мало. Всегда будет находиться кто-то, у кого больше денег, мощнее машина или наряднее дом. И он не сможет быть счастливым.

Я предлагаю другой рецепт. Сравнивайте себя с собой. С тем, каким вы были год назад, пять лет назад. Посмотрите, чего вы уже добились. Подумайте, где вы будете через три года. Сколько недвижимости у вас будет? Каким будет ваш образ жизни?

Если поставить точку А, чтобы отметить позицию, на которой вы находитесь сейчас, а точкой В обозначить будущее, которое вы для себя запланировали, то линия, которая соединяет обе точки, и будет вашим внутренним стержнем.

Находясь в точке А, вы должны быть уверены в том, что вы обязательно окажетесь в точке В. Просто мы живем в материальном пространстве и не можем сразу перелетать куда-то силой мысли – нам нужно определенное время для перемещения. Но вы должны ощущать себя так, словно уже пришли в точку В – у вас достаточно денег, у вас прекрасная семья, вы живете такой жизнью, которая отвечает вашим запросам.

Пусть это знание будет вашим внутренним стержнем, который не даст сбить вас с пути.

Когда мы с мужем только начинали инвестировать, мы часто ощущали сочувствие наших друзей и близких. Немногие понимали, что мы делаем. Довольно часто приходилось слышать, особенно от родителей, что не проще ли устроиться на работу – и денег больше, и головной боли меньше. Мама моего мужа частенько напоминала ему, что он потомственный врач, а торчит на каких-то стройках. Все это было неприятно, тем более что на том этапе нам особенно нечем было ответить. Доходы были небольшие, а времени и сил тратилось очень много. И только наш внутренний стержень, наша уверенность в том, что мы точно знаем, к чему двигаемся, помогали нам идти к нашей точке В, не сбиваясь с пути.

И еще я хочу отметить очень важную вещь, касающуюся наших ресурсов. Посмотрите на историю своей семьи. На судьбы своих предков. Люди прожили колоссально трудные жизни, прошли войны и голод. Но они выжили и дали жизнь вам. Это уже говорит о том, что за вашими плечами огромный потенциал нескольких поколений супергероев – ваших кровных родственников. Когда гибли миллионы, они умудрились выжить. Чувствуйте этот ресурс. Пусть он подпитывает ваш внутренний стержень. Это ваша настоящая сила.

Уверена, что и в вашей собственной жизни уже произошло немало событий, которыми можно гордиться, считая их победами. Твердо стойте на этом знании, и у вас отпадет необходимость самоутверждаться за счет бриллиантов или молодой жены. Бриллианты могут украсть, жена может уйти к другому, а вот ваш внутренний стержень (кем я был – кем я стал – кем я стану) – это тот ресурс, тот источник силы, на который вы можете опираться постоянно.

Поэтому если сейчас ваша точка А не отражает того, как бы вы хотели бы жить, поймите, что у вас уже есть очень и очень много.

Когда вам кажется, что вы не располагаете никакими ресурсами, чтобы начать прокладывать дорогу к благосостоянию, – я очень хочу, чтобы вы это увидели, – у вас всегда есть определенный капитал.

Задание

Я хочу предложить вам поразмышлять над историей жизни ваших родных. Дедушек и бабушек, ваших родителей. Опишите, кем они были и кем стали.

___________________________________

___________________________________

___________________________________

Вспомните свою историю. Кем были вы и к чему вы пришли? Опишите свои победы. Даже самые, на ваш взгляд, незначительные. Жизнь состоит из маленьких и больших побед. Каждая из них сделала вас тем, кем вы стали. Каждый успешно сданный экзамен, каждое верно принятое решение – это ступеньки, по которым вы пришли туда, где вы сейчас. Уверена, вам есть чем гордиться.

___________________________________

___________________________________

___________________________________

А теперь, вспомнив, какой путь успеха прошла ваша семья и вы сами, подумайте и опишите, кем вы станете в недалеком будущем.

___________________________________

___________________________________

___________________________________

На этапе подготовки стратегии мы еще только определяемся с покупкой объекта недвижимости. Здесь инвесторы часто застревают в метаниях. Это как у гончих – след уже взят, но еще нет уверенности в том, какой из зайцев самый лучший.

Развеять сомнения можно разными способами, но самый верный – это РАСЧЕТ.

Мы с вами уже рассматривали преимущества и недостатки различных активов и увидели, почему инвестиции в недвижимость более привлекательны, чем другие виды инвестиций. Для того чтобы вам было легче принять решение, я советую заносить данные в таблицу. Причем не только в виде цифр, но и в виде тезисов, которые помогают сделать необходимые выводы.

Чтобы сделать правильный выбор, составляйте аналитические таблицы на любую тему. В зависимости от того, с какой целью мы делаем расчет, мы вводим графы с теми или иными показателями.

Например, мне нужно взять кредит в банке. Банку для выдачи кредита необходимо получить от меня информацию, подтверждающую, что я смогу вернуть ему деньги. Моя задача – дать банку информацию в такой форме, которая поможет ему принять положительное решение.

Я приношу в банк таблицу, где очень наглядно показано:

• сколько у меня активов;

• сколько кредитов в банках;

• какую чистую прибыль я получаю;

• сколько денег у меня будет, если банк предоставит мне необходимую сумму в кредит.

Другой пример.

Мы с мужем покупали трехкомнатную квартиру в Санкт-Петербурге. Продавец сдавал ее бригаде иногородних рабочих. Став собственниками, мы должны были определиться – ремонтировать квартиру, чтобы сдавать ее дороже, или оставить как есть. Мы составили таблицу. Занесли в нее наши расходы на строительство, потери от простоя квартиры в течение всего периода ремонта, затраты на поиск новых жильцов, оплату работы агента по управлению квартирой. Кроме того, нам пришлось бы этот период жить в Питере, что означает траты на авиабилеты, решение вопросов с няней для детей в помощь дедушке с бабушкой и т. п. И вывод напросился сам собой – на том этапе нам однозначно было выгоднее оставить все как есть. Мы решили приступить к ремонту тогда, когда наши личные обстоятельства будут благоприятствовать длительному пребыванию в России.

Такие аналитические таблицы я составляю по любому поводу. Мне нравится, когда информация позволяет легко делать выводы. Удобно заносить в таблицы различные варианты и сравнивать. Я убеждена, что делать расчеты гораздо эффективнее, чем метаться в сомнениях.

Вы можете придумать любые таблицы для своих целей. Мы уже составляли сравнительную таблицу, когда анализировали условия ипотеки в разных банках. На своем опыте я убедилась, что есть как минимум шесть таблиц, которые просто необходимы каждому инвестору.

1. Бюджет строительства

2. Бюджеты и сроки

3. Таблица учета арендных платежей

4. Таблица показаний счетчиков арендаторов

5. Таблица Кийосаки «Выход из крысиных бегов»

6. Таблица оценки использования времени и квалифицированных навыков

Я хочу остановиться на таблице № 6. Начинающему инвестору приходится многое делать самому. Обслуживание объектов, переговоры с арендаторами, решение денежных вопросов, общение со службами, ведение ежедневной документации, расчеты – все это отнимает массу времени. На каком-то этапе, когда объектов становится больше, инвестор просто начинает «тонуть» в своих обязанностях. И даже если тот факт, что вы жутко устаете, не является для вас проблемой, по-настоящему плохо то, что от усталости можно упустить что-то важное.

И вообще – не для того мы с вами стали инвесторами, чтобы погрязнуть в рутине.

На этом этапе есть смысл провести хронометраж, а именно – в течение, например, недели фиксировать, сколько времени у вас уходит на выполнение тех или иных обязанностей. Потом нужно подсчитать стоимость вашего часа как инвестора – то есть как человека, который занимается ростом своего инвестиционного портфеля, и увидеть – а не будет ли дешевле нанять помощника, секретаря, водителя или прораба.

Подсчитайте, сколько времени вы тратите, когда отвозите ребенка на занятия спортом, ждете его, а потом везете домой. Не эффективнее ли будет использовать это время, подбирая новые инвестиционные объекты? А сидеть в коридоре школы за вас вполне сможет няня или помощница.

Я считаю, что вам обязательно нужно освоить еще одну таблицу оценки факторов ликвидности.

В этой таблице я собираю факторы, влияющие на ликвидность объекта. Я оцениваю каждый фактор по шкале от —10 до +10.

Очень важный инструмент анализа, который я всегда применяю в расчетах, – это коридоры.

Коридор инвестора – это некий диапазон с максимальным и минимальным значениями, в пределах которого может колебаться показатель.

Какие бывают коридоры?

Коридор аренды

Это минимум и максимум цены за аналогичный объект для определенной локации. Вы должны выяснить коридор аренды для будущего проекта, чтобы рассчитать его эффективность.

Коридор покупки

Максимальная и минимальная цены объекта, в который вы планируете вложиться.

Коридор продажи

Это фактор ликвидности. Определяем, за сколько мы можем продать проект в лучшем и в худшем случае.

Коридор первого взноса

По фактору капитализации определяем, сколько денег (минимум и максимум) вы можете собрать на первый взнос.

Задание

Мы уже пробовали прозванивать агентства и отсматривали недвижимость. Предлагаю применить эту технику еще раз и определить следующие параметры для выбранной вами стратегии:

1. Коридор аренды

2. Коридор покупки

3. Коридор продажи

Вы уже изучали ситуацию с банками. Запишем ваш коридор первоначального взноса.

___________________________________

___________________________________

___________________________________

По фактору капитализации определяем ваш потолок покупки – это максимальный размер кредита, который вам может дать банк. Вторая величина – минимальный размер кредита, который нужен для реализации вашей стратегии.

___________________________________

___________________________________

___________________________________

Если банк просит внести первоначальный взнос в размере 15 %, то 15 % от минимальной и максимальной величины кредита и будут вашим коридором первоначального взноса.

___________________________________

___________________________________

___________________________________

У меня для вас две новости.

Одна из них – плохая. Волшебных таблеток не бывает. Если вы хотите что-то получить – вы не добьетесь этого, лишь взмахнув палочкой. Проверено.

Но есть и хорошая новость. Если нет волшебных таблеток, но при этом успешных людей много – как-то же все они добились результата. И это значит, что успешным может стать любой. А еще есть статистика – из 100 миллионеров только 20 получили деньги в наследство. Остальные их создали.

На собственном опыте я уже давно убедилась – удача случается тогда, когда подготовленность встречается с возможностью.

Ваш успех – это только ваш выбор. Вы можете продолжать искать волшебную таблетку, а можете принять тот факт, что в жизни нет рая, и избавиться от ненужных иллюзий, чтобы стать лучше, сильнее и богаче. И чем быстрее вы это сделаете, тем проще и понятнее будет ваш путь.

Вот такое в этой главе у меня вступление. Потому что говорить мы с вами будем о том, как создать вашу подготовленность, чтобы вы были во всеоружии, когда встретитесь с возможностью. А такая встреча, как я уже говорила, – ваш верный путь к удаче.

У «велберов»[2] есть понятие, которое мне очень нравится. Это некий любимый актив, который работает и приносит благосостояние. «Велберы» нежно называют его Дороти.

Чем может быть Дороти?

Дороти может быть всем, чем угодно, что приносит вам деньги.

• Грузовик, который вы сдаете в аренду

• Автомат, заправленный шоколадками и напитками

• Прачечная самообслуживания

• Автоматическая мойка для автомобилей

• Недвижимость для сдачи в аренду

Наша с вами Дороти – это, конечно, недвижимость.

Что важно сделать, чтобы получить свою Дороти? Прежде всего нужно максимально конкретно сформировать ее образ.

Приведу пример.

Один из моих учеников, назовем его С., готовил к защите свой дипломный проект. Для тех, кто не знает, дипломный проект в моей школе «Личность и Капитал» – это презентация какой-нибудь интересной стратегии по объекту недвижимости. Защита проекта на курсе – это, с одной стороны, детальнейшая проработка собственного реального инвестиционного проекта под руководством наших преподавателей и методистов, а с другой стороны – моя личная консультация по проекту и брейн-сторминг всей группы. Поэтому я часто использую в примерах стратегии своих учеников, тщательно ими проработанные и «докрученные» на курсе.

Итак, С. приобрел двушку с комнатами площадью 18 и 20 квадратных метров и шестиметровой кухней. Когда я ехала смотреть эту квартиру, у меня уже был ее чертеж. По чертежу я видела, что оптимальным вариантом для такого проекта будет разбить квартиру на два объекта – студию и однокомнатную квартиру, и сдавать их на длительный срок.

Но когда я приехала на место, я изменила свою концепцию. У дома был отличный подъезд, и из окон квартиры открывался очень приятный вид на зеленый сквер. К тому же дом находился рядом со станцией метро, а совсем недалеко была набережная. Квартира явно «тянула» на посуточную аренду.

Мы внесли все данные в таблицу рентабельности, и получалось, что посуточная аренда принесет больше денег. НО! У С. было свое важное обстоятельство – у него не было времени заниматься посуточной арендой. Поэтому оптимальной Дороти именно для него был вариант с однушкой и студией.

Для чего я рассказала эту историю? Когда вы закладываете в инвестиционный план образ своей идеальной Дороти, учитывайте, пожалуйста, все свои обстоятельства. В моем примере более выгодным представлялся вариант с посуточной арендой. Но если сам инвестор не имеет возможности организовать процесс, возникают дополнительные расходы на персонал. Кто-то должен обслуживать посуточную аренду – заселять-выселять гостей, проводить уборку, менять постельное белье и т. д.

Поэтому когда мы добавим эти данные в нашу таблицу рентабельности, станет понятно, что конкретно для С. посуточная аренда обернулась бы не прибылью, а тяжелой головной болью. А мы с вами занимаемся инвестициями не для того, чтобы создавать себе дополнительные проблемы. Поэтому чем тщательнее вы проанализируете все свои обстоятельства, формируя образ Дороти, тем лучше она у вас получится.

Итак, для начала создаем цель.

Нужно отталкиваться от вашей стратегии и порога вашего интереса. Например, вы не хотите заниматься организацией хостела или посуточной арендой и вам нужно, чтобы Дороти приносила минимум 80 000 рублей в месяц. Такой доход могут дать четыре студии. Это значит, что мы должны найти объект площадью минимум 80 квадратных метров с четырьмя окнами и разбить его на четыре квартиры. (Можно, конечно, просто купить четыре студии, но это не интересно. Мы же инвесторы. Помните? Ищем только ниже рынка!). Поэтому, определившись со стратегией, мы начинаем представлять, какая квартира нам бы подошла.

Если у вас нет четкого представления о том, как можно организовать пространство в студии, отсмотрите много студий. Это поможет вам сформировать в голове картинку, чтобы вы не искали «неведомо что».

Забиваем в поиске квартиру площадью от 65 до 100 квадратов. Почему не от 80? Очень часто, указывая в объявлении площадь, люди забывают учесть кладовки, подсобки, «тещины комнаты», а для нас это как раз то, что нужно.

Мы не ищем квартиры с евроремонтом. Зачем переплачивать за то, что мы будем сносить и перестраивать? В идеале нам вообще нужно найти что-то недорогое и очень страшное внутри. Чем страшнее, тем лучше. Мы купим недорого и сделаем конфетку. Точнее четыре конфетки. Подбирая объект, обязательно представляйте себе эти четыре маленькие, но очень удобные студии. Чем конкретнее будете представлять их, тем скорее найдете то, что вам необходимо.

Когда наконец из моря вариантов вы выловите свой, проверьте рентабельность по формуле эффективности. На этом этапе очень важно как можно точнее рассчитать стоимость будущего ремонта.

И применить «Метод Скруджа».

Планируйте ремонт из самых недорогих материалов. Присматривайте простую мебель. Пусть внешний вид ваших студий выигрывает за счет дизайна, а не стоимости кафеля. Вспомните какой-нибудь недорогой номер в гостинице – все, что нужно, ничего лишнего, картинка на стене, зановесочка на окошке. Уютно и функционально.

Теперь важный момент. Чтобы хорошо сдать свою Дороти арендаторам, нужно установить цену чуть ниже рыночной. Процента на 3–4. Что это дает? Во-первых, вы сдадите Дороти быстро. Во-вторых, у вас будет много желающих, и вы сможете выбрать самого адекватного арендатора, а также установить удобные для вас правила.

Очень важный навык, который просто необходим при создании Дороти, – это умение рисовать планировки. Навык настолько важен, что хочу остановиться на нем отдельно.

Друзья! Я категорически настаиваю на том, чтобы вы делали это карандашом на листочке в клеточку. Да, в наш век развитых компьютерных технологий я призываю вас как минимум на первых порах рисовать планировки именно от руки.

Мы все сейчас очень быстро печатаем на компьютере. Я, например, смотрю, как это делают мои дети, и не успеваю следить за их пальцами. Но разве не замечательно, что нас с вами когда-то научили писать ручкой по бумаге. Компьютер не всегда доступен. Не ограничивайте сами себя – умейте рисовать планировки не тогда, когда под рукой гаджет, а тогда, когда вам надо – в любой момент и в любом месте.

Итак, берем лист в клеточку, карандаш и ластик.

Обычно я задаю такой масштаб: 2 клеточки = 1 метр. Вы можете придумать другую систему, как вам будет проще. Определяем границы помещения.

Я стараюсь зарисовать все выступы, ниши, отметить места, где проходят коммуникации, электропровода, водопровод.

Дальше я начинаю расставлять мебель. По опыту я точно знаю размеры мебели. Вы можете по первости проверять эти данные, например, по каталогу ИКЕА, где очень удобно отражены все размеры. Я расставляю мебель так, как я бы сделала это для себя. Очень важно, чтобы уже на картинке вам было понятно, что вся необходимая мебель помещается, подоконник не мешает поставить тумбочку, а шкаф не закрывает собой окно.

Для чего мы это делаем? Не для того, чтобы бежать в магазин и покупать всю мебель, которую нарисовали. Мы делаем это для оптимальной организации будущего жилого пространства. Вполне возможно, что ваш арендатор захочет купить свою мебель и расставить ее по-своему. Прекрасно! Но вы должны уже в самом начале точно знать, что как минимум один вариант организации жилого пространства в студии получается и на этапе ремонта не обнаружится, что нет места для душа или кухонного блока.

Я призываю вас не лениться, исследовать разные варианты. Возможно, как раз ваша картинка, где все будет так комфортно и удобно расставлено, вдохновит вашего арендатора подписать с вами арендный договор.

И еще. Использование метода полного интерьера подразумевает, что вы очень хорошо знаете своего Боба. Особенно если ваша Дороти – коммерческое помещение. Здесь нужно пойти дальше, чем просто расставить мебель. Вы должны хорошо представлять, кому интересно арендовать ваш объект, и планировать все под потенциального заказчика. Требования к помещению у нотариальной конторы сильно отличаются от требований продовольственного магазина. Проведите разведку. Обязательно учтите все нюансы и заранее готовьте свою Дороти под конкретного Боба.

Если в ходе разработки интерьера возникают сложности с переносом коммуникаций или стен, нужно очень хорошо все просчитать. Это надо сделать, пока мы не загнали на объект бригаду рабочих и не переломали все несущие конструкции. Об этом мы поговорим в главе, посвященной ремонту.

Если какие-нибудь изменения требуется узаконить, нужно посчитать, что проще – «заморочиться» на процесс согласования или найти другое решение. Есть вещи, которые переносить и согласовывать очень сложно и дорого (например, перенос санузла с гидроизоляцией – очень приличная головная боль). Или несущие конструкции – здесь тоже требуется серьезный расчет для усиления проемов, чтобы в один прекрасный день на голову вашим арендаторам не упала ванна соседа сверху.

Согласование может быть длительным и дорогостоящим. Проверяйте все эти моменты на вашем листочке в клеточку. Иногда лучше совсем отказаться от какого-то варианта, чем погрязнуть в проблемах. И принимать решения о целесообразности той или иной стратегии нужно однозначно на этапе зарисовки плана, применяя метод полного интерьера.

Вашим домашним заданием к этой главе будет составить план квартиры, используя метод полного интерьера.

Я советую брать абсолютно реальные объекты. Если вам кажется, что это слишком сложно, для тренировки создайте инвестиционный проект из вашей собственной квартиры.

Главное – обязательно проделайте это, чтобы понять, какие стадии даются вам легче, а какие труднее, где все понятно, а в какой области у вас есть «белые пятна». Без практики вы никогда не сможете это выяснить. Поэтому – ДЕЙСТВУЙТЕ.

Задание

Придумайте свою Дороти. Исходите из своей текущей ситуации, опишите ее в самом идеальном варианте и очень подробно. Начните описание со слов:

«Вот было бы здорово, если бы нашлась квартира/помещение/другой объект…,

_____________________________________

_____________________________________

_____________________________________

_____________________________________

_____________________________________

Создайте Боба для своей Дороти. Проведите «разведку боем» и по результатам опишите его в мельчайших подробностях.

Предвижу ваши возражения – «Зачем нам, инвесторам, обсуждать стройку? Давайте лучше поговорим о том, как найти хорошую бригаду строителей».

Мы обязательно поговорим и об этом.

Но сейчас просто доверьтесь моему опыту – вам надо быть в курсе того, как объект сдается в эксплуатацию. Это необходимо для того, чтобы не потерять деньги, избежать ошибок, чтобы аргументированно спорить с прорабом, когда он будет говорить вам: «Ну неееет, так сделать невозможно / очень трудно / очень дорого…». Да просто чтобы создавать такие объекты, которые будут приносить в дальнейшем легкую прибыль, а не головную боль.

Так что попробуйте собрать волю в кулак и прочитайте эту главу до конца. Я не стану учить вас технологии укладывания кафельной плитки (хотя, кстати, смогла бы!). Но я покажу вам, на что нужно обязательно обращать внимание при подготовке своего инвестиционного объекта к эксплуатации.

Готовы? Тогда поехали.

С методом полного интерьера мы уже познакомились, когда учились рисовать перепланировки. До начала ремонта вам необходимо прорисовать полную расстановку мебели. Для чего мы это делаем? В первую очередь для того, чтобы понимать, куда проводить свет и где установить розетки. Согласитесь, гораздо легче наметить это в самом начале, чем долбить стены под выключатели, после того, как вы поклеили обои.

Подумайте, как будет освещаться студия, куда можно добавить дополнительный свет в виде бра или торшера.

У маленькой студии есть специфика – на единицу площади приходится гораздо больше электроприборов, чем в большой квартире. Поэтому для студий у нас золотое правило – делаем максимальное количество розеток, и на каждой стене. Пусть арендатор потом расставит мебель, как ему нравится, но мы дадим ему возможность в любом месте устроиться с ноутбуком, поставить телефон на зарядку или вскипятить чайник.

Если вы поймете, что мощности, которая сейчас есть на объекте, будет недостаточно, просчитайте, сколько нужно добавить. Проверьте входной кабель на электричество и прикиньте, какие надо будет установить провода, чтобы они выдержали новую нагрузку.

Мы всегда протягиваем медный кабель сечением 6–8. Этого обычно бывает достаточно, чтобы обеспечить 3–4 небольшие студии. Посоветуйтесь с электриком. Лучше сделать это заранее, чтобы в дальнейшем избежать жалоб на выбивание пробок при перегрузке или, не дай бог, пожара.

Продумайте, где лучше установить счетчики электроэнергии. Можно поставить отдельный счетчик на каждую квартиру, а можно организовать в коридоре щиток со счетчиками всех арендаторов.

Метод полного интерьера поможет установить двери в правильном месте. Мебель в маленьком помещении должна быть компактна и функциональна, поэтому дверь не должна загораживать ни одну тумбочку.

Примените фантазию. Расставьте все так, как для себя. Я часто беру мел и рисую мебель прямо на полу и стенах. Это помогает понять, удобно ли будет человеку перемещаться по квартире с такой обстановкой.

Развивайте свое зрительное и пространственное воображение. Я очень люблю магазины вроде ИКЕА, где мебель часто представлена в интерьерах на небольших площадях. Там можно почерпнуть очень много интересных идей по планировке.

Не хочу вас расстраивать, но вы должны иметь представление о том, как и что делается во время ремонта. К счастью, сейчас с этим гораздо проще. Вам не надо стелить ламинат, чтобы получить этот навык. Вы можете посмотреть ролик в Интернете и узнать, как класть плитку, как выбрать фановую трубу, какие розетки подходят для гипрока.

Зачем? Если по вашему проекту фановая труба должна идти по коридору, а прораб будет бить себя в грудь и доказывать, что это невозможно, вы не станете хлопать глазами и слушать его доводы. Вы объясните ему, как ВАМ надо, чтобы было сделано. Потому что вы понимаете, о чем идет речь.

Или если ваши рабочие попросят неделю на установку электропроводки, но вы будете знать, что на это нужно максимум два дня, вы не позволите им неделю бездельничать. Вы установите жесткие сроки, ведь вы понимаете, как происходит этот процесс.

И вообще – не давайте строителям водить вас за нос во время ремонта. Ваша задача – закончить проект как можно раньше и в том виде, в каком вы запланировали. Чем скорее закончится ремонт, тем скорее объект начнет приносить деньги. Поэтому лучше потратить время на изучение вопроса, чем снимать с ушей лапшу про сроки и сложности, которую вам будут навешивать рабочие.

Вы должны понимать такой психологический момент – если рабочие почувствуют хоть малейшее отсутствие контроля с вашей стороны, любая бригада, даже самая лучшая и самая ответственная, начнет филонить и упрощать себе задачи. Ну, видимо, так уж человек устроен.

Поэтому в ваших интересах быть профессионалом в вопросах строительства и не перекладывать весь контроль за процессом на плечи прораба. Берите отпуск и каждый день находитесь на объекте. Не надо сидеть там все время, но важно заезжать несколько раз в течение дня. Подвозите какие-нибудь материалы, задавайте вопросы. Опыт показал – при таком подходе производительность вырастает вдвое!

Составляя бюджет строительства бесчисленное количество раз, я поняла одну вещь – он ВСЕГДА будет потрачен полностью. Мы каждый раз делаем очень скрупулезный расчет, закладываем сумму на непредвиденные расходы, и каждый раз в лучшем случае укладываемся впритык.

Избегайте типичной ошибки – в начале строительства вам будет казаться, что бюджет составлен с запасом и можно не считать каждый рубль. Ближе к окончанию работ вы будете переживать, что денег не хватает. Избавьте себя от этих переживаний – с самого начала ремонта удешевляйте каждую позицию, ставьте жесткий дедлайн. Разделите бюджет на этапы строительства и проверяйте на каждом этапе, укладываетесь ли вы в запланированную сумму.

Призываю применять технику Струджа на самом раннем этапе и экономить на каждом гвозде. Все, что можно оставить без переделки, оставьте как есть. Изменяете только то, что действительно требует этого. Если обои нормальные – нет смысла их переклеивать. Если пол ровный – не перестилайте его. Если кухня в порядке – пусть она послужит вашим арендаторам.

Используйте все возможные источники для покупки недорогой б/у техники и мебели. Нет никакого смысла делать дорогой евроремонт. Все должно быть уютно, чисто, практично и удобно для жизни – но не более. Не заморачивайтесь на сложный дизайн, оставьте место для креатива вашим арендаторам!

Уже в середине процесса начинайте поиск арендаторов. Договоритесь с риелтором о предварительном показе квартиры (конечно, когда уже будет, что показывать). Если кто-то заинтересуется вашим объектом на этом этапе, вы сможете учесть в своем ремонте требования будущих жильцов.

Формируя бюджет, не пропускайте ни одной важной позиции:

• подготовка к ремонту (выбросить все лишнее, закрыть все, что нужно сохранить);

• снос ненужных стен;

• установка новых стен;

• установка электрики;

• разводка воды;

• устройство канализации;

• монтаж встраиваемой мебели;

• укладка пола.

Если вы уже все решили, но еще не провели сделку, будет замечательно, если вы сделаете максимум предварительных шагов до того, как начнете отдавать кредит.

Что можно сделать на этом этапе?

• Выяснить, какие стены несущие.

• Посмотреть и набросать на плане, где проходят трубы.

• Создать макет интерьера.

• Обсчитать размеры объекта в квадратных и погонных метрах, чтобы предварительно прикинуть расход материалов.

• Определиться со счетчиками электроэнергии. Просчитать примерный расход электричества по будущему объекту. Выяснить, нужно ли будет добавлять мощность.

Перед началом ремонта обследуйте район, в котором расположен ваш объект. Найдите 2–3 небольших строительных магазина. Понятно, что основные материалы дешевле закупать на базах, но вам важно подстраховаться на случай, если, например, закончится строительный клей, гвозди или еще какая-нибудь мелочь. Вы сможете быстро докупить это в маленьком магазине неподалеку вместо того, чтобы ехать на базу из-за какой-то ерунды. Конечно, цена будет чуть выше, но это точно лучше, чем устраивать простой в работе из-за нехватки пары шурупов.

И, конечно же, до начала ремонта необходимо найти бригаду рабочих. Я заношу весь список работ, которые надо выполнить, в таблицу и обзваниваю разные бригады. Сравниваю цены по отдельным видам работ, общую сумму, сроки, которые называют рабочие. Понятно, что все это надо будет делить на десять, но в итоге я примерно понимаю, на что могу рассчитывать. Выбираю несколько бригад, которые можно приглашать на интервью, чтобы принять окончательное решение о том, кто будет строить.

Я предпочитаю бригады из других стран. У нас в Европе работают отличные ребята из Прибалтики, из Белоруссии. Работать с ними удобно, и не только из-за более низких расценок. Парни приезжают зарабатывать. Чем скорее они закончат объект, тем скорее получат деньги. Поэтому они, так же как и мы, заинтересованы работать без перекуров. К тому же мы предоставляем им жилье, что для иностранного рабочего является дополнительным бонусом – не надо тратить свои деньги на аренду квартиры.

Вообще ремонт – это приключение не для слабонервных. На пути к успеху вас ждет много испытаний. Надо относиться к ним спокойно – по-другому на стройке все равно не бывает. Из любой ситуации есть выход, и не один. Будьте философами, ищите плюсы. Я, например, нашла на стройке своего мужа. Кто-то находит другие сокровища. Настраивайтесь на удачу. Даже если в стене квартиры не будет замурован клад, с положительным настроем вам будет гораздо легче перенести этот нелегкий процесс.

Поговорим еще немного о сомнениях. Мы уже обсудили, что главный козырь в борьбе с сомнениями – подробная и достоверная информация и трезвый анализ. Но как часто, когда уже сделаны все предварительные расчеты, собраны воедино все необходимые детали, и остается сделать только один последний шаг – собственно принять решение, нас вдруг останавливает страх. Мы боимся рискнуть.

Я хочу помочь вам научиться принимать жизнеопределяющие решения, которые связаны с риском.

Когда мы говорили о штурмовых конструкциях, я обращала ваше внимание на то, что каждый более-менее серьезный прорыв – это риск. Риск возникает за счет того, что штурмовая конструкция не вписывается в общепринятые правила.

Если бы Джордано Бруно в свое время не перечеркнул привычное представление о том, что Солнце вращается вокруг Земли, человек не полетел бы в Космос. Любое техническое открытие идет вразрез с общепринятыми научными постулатами. А потом, когда человечество начинает жить в новых условиях, благодаря очередной штурмовой конструкции законы и правила меняются и подстраиваются под эти новые условия.

Когда много путешествуешь по разным странам, часто просто диву даешься странности каких-нибудь правил. Но люди привыкают к самым одиозным вещам и считают их нормой.

Например, когда я переехала в Голландию, я долго пыталась привыкнуть к тому факту, что люди могут совершенно законно выращивать некоторое количество марихуаны у себя дома. Причем специальные устройства для выращивания продаются во многих магазинах. При этом нельзя собирать в лесу обычные съедобные грибы, которые растут там в изобилии. Можно иметь у себя на участке парничок с наркотической травой, но за сбор подосиновиков и лисичек тебя ждет штраф 100–150 евро.

В Германии на автобанах нет ограничения скорости. Водители имеют право выжимать на трассе хоть 300 км/ч, если позволяет мощность автомобиля. Однако если пересечь абсолютно виртуальную границу и продолжить ехать с той же скоростью по территории Голландии, ты лишишься прав.

Для чего я об этом заговорила?

Любая ваша штурмовая конструкция – это некоторое отклонение от общепринятых правил. Даже когда вы переносите вполне традиционную европейскую инвесторскую схему в Россию, она может не вписываться в российские нормы. И наоборот.

Например, в России можно делать переуступку прав для новостройки несколько раз, что дает инвестору потрясающую возможность сколотить стартовый капитал. В Германии это абсолютно исключено.

В Голландии ты обязан сообщать банку, для чего покупаешь жилье – для проживания или с целью инвестирования. Если для инвестирования, банк будет рассматривать сделку на определенных условиях, которые, возможно, менее интересны, чем при покупке для личного пользования. Но при этом человеку не нужно подтверждать свой доход справкой о зарплате – он доказывает банку эффективность всего проекта и получает финансирование.

Поэтому когда вы придумываете штурмовую конструкцию (или берете за основу какую-нибудь европейскую инвесторскую схему), вы должны понимать, где возникает нарушение норм, принятых в вашем регионе, и как этот вопрос можно урегулировать максимально безболезненным образом.

• Жизнь и здоровье

Это самый серьезный риск из всех возможных. Если вы потеряете здоровье, вы лишитесь работы и дохода. Если у вас есть собственный бизнес, то он, оставшись без управления, скорее всего тоже долго не просуществует, даже если вы в свое время правильно организовали все процессы.

Риск потери здоровья, с одной стороны, сложно предсказать заранее, но с другой стороны, в определенном смысле мы можем подстраховаться.

Заболевание редко возникает само по себе. Мы живем в городах, где воздух загазован. Мы неправильно питаемся. Мы постоянно пребываем в стрессе. Мы ездим на автомобилях, зная, какой процент водителей попадает в ДТП. Я не предлагаю переезжать в глухую, но экологичную деревушку где-нибудь в Сибири. Сейчас нам уже трудно существовать вне инфраструктуры большого города. (Хотя, если это для кого-то приемлемо, годы активной жизни это точно продлит.)

Но если переезд в деревню – не ваш путь, надо очень серьезно отнестись к поддержанию своего организма в условиях большого города.

Я придаю огромное значение правильному питанию, витаминам, различным полезным добавкам и спорту. Почему-то люди часто пренебрегают этим, а потом удивляются, почему к тридцати годам они имеют дряблое тело и не могут подняться на второй этаж без одышки. А ведь это только внешние признаки будущих заболеваний.

Мне грустно думать, что те, кто пренебрегает профилактическими мероприятиями в молодости, готовят себе очень печальное ближайшее будущее. Вместо того чтобы на самом продуктивном этапе своей жизни развиваться, зарабатывать деньги, покорять вершины, знакомиться с новыми странами, такие люди уже к 40 годам будут вынуждены тратить деньги и время на врачей. Это действительно очень печально и крайне нерационально.

Я понимаю, что сложно жить, не попадая в стрессовые ситуации и позволяя себе регулярные отпуска. Но если у вас действительно крепкое здоровье, благодаря правильному питанию и спорту вы будете иметь сильный иммунитет, который позволит вашему организму самостоятельно справляться со многими проблемами жизни в большом городе.

• Развод

Развод по степени влияния на жизнь и здоровье человека приравнивается психологами к серьезному заболеванию, которое требует длительного лечения и последующей реабилитации.

Потери при разводе очень велики. Причем не только финансовые. Женщина или мужчина, которые вынуждены воспитывать детей в одиночку, могут позволить себе заниматься карьерой или инвестициями в более ограниченном формате, чем если бы нагрузка распределялась между обоими родителями. По статистике, гораздо чаще проблемы, возникающие при разводе, ложатся на плечи женщины.

Девочки! Обязательно прочитайте книгу Ким Кийосаки, жены Роберта Кийосаки, «Богатая женщина». Подумайте заранее обо всех рисках. Я очень надеюсь, что никому из вас не придется сталкиваться с проблемами, которые влечет за собой развод. Но, как и со здоровьем, – лучше подстелить соломку заранее. Никто, даже самые лучшие из нас, ни от чего не застрахованы. И наша задача – наладить жизнь таким образом, чтобы мы минимально пострадали даже на самых крутых виражах.

• Разорение бизнеса

Разорение бизнеса переживается очень тяжело, но по сравнению с двумя предыдущими проблемами это уже гораздо менее серьезный риск. По какой бы причине ни рухнуло ваше детище – кризис, недобросовестный партнер, ваши собственные просчеты, – это не смертельно. За время функционирования бизнеса вы наработали колоссальный опыт. Вы можете учесть ошибки прошлого и создать новую компанию.

Этим, собственно, и занимаются многие бизнесмены. Не относитесь к проблеме как к трагедии – у вас есть много возможностей сделать работу над ошибками и начать все заново. Или же понять, что бизнес – это не ваше, и заняться чем-то другим.

• Увольнение

Я очень надеюсь, что на этом этапе работы с книгой вы уже точно поняли, что увольнения бояться не нужно. Ваши навыки и ваш опыт остаются с вами. Если вы здоровы и находитесь в нормальном психологическом состоянии, вы всегда сможете найти что-то еще. А еще лучше – создать что-то свое. В начале книги я рассказывала о том, что увольнение стало для меня лучшим подарком – благодаря ему я сейчас нахожусь там, где нахожусь.

• ДТП

Самое главное, чтобы ДТП не было сопряжено с риском для здоровья. Хотя даже в самых сложных ситуациях сильный организм, о котором регулярно заботились, сыграет гораздо лучше, чем ослабленный и запущенный.

Но если мы говорим просто о повреждениях автомобиля – это вообще не повод для беспокойства. Всегда оформляйте страховку. Даже если вы никогда ей не воспользуетесь, ваше спокойствие за рулем стоит потраченных денег.

• Судебные тяжбы

В Европе судебные тяжбы – серьезная статья расходов. Судятся по любому поводу. Поэтому надо подходить к каждой сделке очень серьезно и договариваться обо всех мелочах еще на этом берегу.

Составление подробного договора, тщательное изучение условий при подписании, внимание к каждой детали – все это может в конечном счете разрешить любой спор, не доводя дело до суда.

Главное условие любой сделки – ваше присутствие при ней!

• Случайный ущерб, штрафы

Протечка трубы на вашем объекте или штраф за парковку в неположенном месте вгоняют вас в непредвиденные расходы, и это неприятно. В случае с квартирой можно оформить страховку от ущерба. Штрафов можно избежать, если делать все вдумчиво. А можно «разрешать» себе какую-нибудь сумму в месяц на непредвиденные расходы.

У моей подруги в бюджет «зашита» статья расходов, которую она назвала «На лоховство». Она прикинула, что может позволить себе ошибаться на определенную сумму в месяц. Если месяц проходит без «лоховства», она просто покупает себе на эти деньги что-нибудь приятное в награду.

Почему мы так долго обсуждали вопрос контроля рисков?

Когда вы инвестируете и особенно когда вы применяете штурмовые конструкции, очень важно детально анализировать возможные риски. Если вы не разобрались в деталях – ваш риск всегда будет максимальный.

Грамотное управление рисками – это просчет всех возможных исходов при определенном виде риска и ваших запланированных действий при этих исходах.

У меня на курсе учился парень, который работал риск-менеджером в банке. Он как раз из тех, чья задача – проанализировать сделку с позиции риска для банка и дать свое заключение. Он говорил: «Я, как банкир, сижу и расчленяю проект на риски и продумываю, какие риски неприемлемы, а какие приемлемы и как их можно минимизировать».

Что значит эта фраза? Банки – это не ваши враги. Банк – это продавец, и его товар – деньги. Если бы задача банка заключалась в том, чтобы подловить каждого заемщика на каких-то ошибках в документах, чтобы отказать в кредите, у него не было бы покупателей на его товар. А банк заинтересован в продаже своего продукта не меньше, чем вы заинтересованы в его покупке.

Ваша задача – помочь банку принять обоюдовыгодное решение – выдать вам кредит. Поэтому готовьте свои документы таким образом, чтобы банк не чувствовал, что идет на риск, а понимал, что выдает деньги человеку, который серьезно настроен и имеет все возможности вовремя возвращать долги.

По этому принципу нужно поступать во всех случаях, сопряженных с риском. Главное, что надо учитывать, особенно создавая штурмовые конструкции, – это тот факт, навредит ли кому-то нарушение правил в реальности. И еще, анализируя риск, всегда нужно знать ответ на вопрос: что случится, если…

Приведу пример. Чтобы перепланировать объект так, как вам интересно, необходимо снести несущую конструкцию. Чем это чревато? Даже если вы наймете опытных инженеров и просчитаете, как нужно усилить конструкцию, чтобы в результате сноса несущих стен к вам не упали соседи с верхнего этажа, ваш риск неприемлем.

Пусть расчеты инженеров доказывают, что вам и соседям ничего не грозит, если вы не согласуете снос несущей стены, вас смогут при случае обвинить в любой трещине в доме. И последствия могут очень сильно ударить по вашему кошельку. Для меня такой риск был бы неприемлем.

Рассмотрим другой пример. Я делю большую квартиру на студии и строю дополнительные стены из гипрока. Даже если я их не согласую, в чем риск? Я никак не смогу этим навредить соседям – это важно. И другое – если мне нужно будет продавать квартиру и ко мне придут технические специалисты, чтобы сделать замеры, худшее, что случится, – мне придется убрать эти дополнительные стены, чтобы вернуть все на места согласно первоначальному плану квартиры. Такой риск вполне приемлем.

Как удобнее анализировать риски? Конечно, по таблице!

Приведу еще один пример из моего инвесторского опыта. В Германии выплаты зарплат «в конверте» считаются очень серьезным правонарушением. Если такой факт обнаруживается, административно и финансово пострадают и работодатель, и работник, который пошел на такие условия.

В России в официальном списке документов, которые требует банк для рассмотрения кредитной заявки, фигурируют либо справка по форме 2-НДФЛ – то есть официальный документ, подтверждающий размер зарплаты, либо так называемая «справка в свободной форме».

Последняя удивительна тем, что в ней работодатель указывает «настоящую» зарплату своего сотрудника – те самые «деньги в конверте».

И странно даже не то, что работодатели выплачивают «серые» зарплаты, а люди вынуждены на это соглашаться. Меня шокировало то, что банки относятся к этому как к норме и принимают «серые» справки наравне с официальными. Ну их можно понять – просто иначе у них практически не осталось бы заемщиков.

О чем это говорит? Если что-то выгодно, правила и законы легко «подстраиваются» под ситуацию. Поэтому я как инвестор советую – всегда создавайте такие штурмовые конструкции, которые выгодны всем участникам сделки. В этом случае, даже если возникнут какие-нибудь трудности с согласованием, с финансированием, да с чем угодно, – решение найдется гораздо легче. В его поиске будут участвовать все заинтересованные в сделке стороны.

Вот с таким напутствием я подвожу вас к самому главному.

Мы дошли до того момента, когда вам пора проверить, насколько вам удалось усвоить полученную информацию. Мои ученики, которые занимаются на курсе, на этой стадии готовят к защите диплом – свой инвестиционный проект. Конечно, они находятся в более выгодном положении, поскольку в подготовке диплома им помогают наши методисты, а задавать вопросы и просить советы они могут у всей группы.

Но вас я прошу сделать этот проект исключительно для себя. В процессе подготовки проекта вам станет понятно, какая информация «легла» хорошо, где остались пробелы и вопросы. А может быть, работая над проектом, вам придет в голову что-то такое, что станет для вас настоящей штурмовой конструкцией.

В любом случае вы получите практический навык по созданию инвестиционного цикла. Это будет схема, которую вы сможете применять и в дальнейшем. Мне бы очень хотелось, чтобы это был настоящий проект, под какой-нибудь вполне определенный объект, который вы найдете. Попробуйте. А вдруг ваши предварительные расчеты покажут, что у вас уже есть все для того, чтобы реализовать его?

Пробуем?

1. Название – тема проекта

2. Мой Боб – описание

3. Моя Дороти – описание

4. Коридор покупки – с пояснением

5. Коридор продажи и оценка ликвидности – с пояснением

6. Изменения, реконструкция, улучшения – все, что мы будем делать с объектом, чтобы привлечь своего Боба

7. Коридор аренды – с пояснением

8. Оценка эффективности актива по таблице

9. Сроки

a. Покупки

b. Реконструкции

c. Сдачи в эксплуатацию

d. Начала аренды (или продажи)

10. Стратегия выхода

11. Идея для следующего цикла

Название – тема проекта

Придумайте креативное название своего проекта. Пусть оно вас вдохновляет. Добавьте к нему описание стратегии в одну строку. Например, пять комнат посуточно из трехкомнатной квартиры.

Мой Боб – описание

Подумайте и подробно опишите своего потенциального арендатора. Если в вашей стратегии фигурирует продажа квартиры – опишите, кому вы будете ее продавать.

Моя Дороти – описание

Здесь нужно максимально подробно описать объект, который вы ищете для проекта. Вы готовы ждать именно этот вариант и, когда вы встретите его в реальности, вы узнаете его по своему описанию.

Если это кажется вам слишком виртуальным, возьмите любой конкретный объект.

Коридор покупки – с пояснением

Определите максимальную и минимальную цену объекта. Обоснуйте свои выводы.

Коридор продажи и оценки ликвидности – с пояснением

Определите минимальную и максимальную сумму, за которую вы сможете продать объект. Обоснуйте эти цифры.

Изменения, реконструкция, улучшения

Просчитайте стоимость ремонта. Опишите необходимые улучшения и обоснуйте их.

Коридор аренды – с пояснением

Определите, за какую минимальную и максимальную сумму вы сможете сдавать в аренду свой объект. Обоснуйте свои расчеты.

Оценка эффективности актива по таблице

Просчитайте различные варианты по таблице эффективности – аренда, продажа. Посмотрите, как сработает объект в долгосрочной перспективе.

Сроки

Планируйте сроки покупки объекта, рассчитайте время на реконструкцию, определите срок сдачи в эксплуатацию или продажи.

Стратегия выхода

Продумайте различные варианты стратегии выхода (сдавать посуточно, сдавать на длительный срок, продать, заложить). Выберете оптимальный вариант и обоснуйте свое решение.

Идея для следующего цикла

Создайте новый цикл для следующей стратегии.

Я очень надеюсь, что это домашнее задание не окажется для вас пустой тратой времени. Пусть оно станет вашим первым виртуальным проектом. Потренируйтесь на нем, поймите, чего вам не хватает, посоветуйтесь с ключевыми специалистами.

Вспомним слова гениального полководца – тяжело в учении, легко в бою.

Мне очень хочется, чтобы вы как можно скорее перешли от виртуальных проектов к реальным. Пусть первые денежные потоки, которые начнут свой путь в вашу сторону, вселяют в вас уверенность и желание развиваться и двигаться дальше.