Начало массовому дачно-садовому движению в нашей стране положило постановление Совета Министров СССР «О коллективном и индивидуальном огородничестве и садоводстве рабочих и служащих» от 24.02.1949 № 807. С современной точки зрения это постановление выглядит достаточно странно. Оно включало указание советам министров республик, край(обл)исполкомам и горисполкомам обратить особое внимание на повышение урожайности овощных культур и картофеля; участки площадью не более 600 м² в городах и до 1200 м² вне городов первоначально предоставлялись на срок до 5 лет при условии беспрерывной работы гражданина на предприятии, в учреждении или организации в течение 5 лет после отвода земельного участка под сад. Рабочие и служащие были обязаны в течение первых трех лет полностью освоить личным трудом или трудом членов своих семей отводимые им земельные участки, посадить фруктовые деревья и ягодные кустарники (крыжовник, малина, смородина и др.) в количестве, устанавливаемом городскими и поселковыми исполкомами. В случае невыполнения этого условия рабочий или служащий лишался права пользования земельным участком.

С 1958 г. основным нормативным актом в части дачного движения стало постановление Совета Министров СССР от 20.03.1958 «О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации». Этим актом устанавливалось, что дачно-строительные кооперативы создаются по ходатайствам предприятий, учреждений и организаций, регистрируются исполкомами местных Советов депутатов трудящихся. При этом циркуляром Минкомхоза РСФСР от 22.12.1953 № М-03-21442 «О порядке пользования земельными участками в дачах дачно-строительных кооперативов» было указано, что право пайщика на пользование, как строением, так и обслуживающим его земельным участком основано на членстве в кооперативе. Кооперативы могли предоставлять в пользование земельные участки, как свободные, так и с возведенными на них дачами, только своим пайщикам. Кроме того, был разъяснен особый порядок пользования земельным участком двумя и более членами ДСК в случае владения ими одним участком.

Размеры участков пайщиков дачно-строительных кооперативов законом не устанавливались. Эти размеры утверждались на общем собрании членов кооператива на основе общей площади закрепленной за кооперативом территории и числа пайщиков. После издания постановления Совета Министров СССР от 30.12.1960 отвод земельных участков под индивидуальное дачное строительство был запрещен вовсе. В партийном руководстве страны превалировала точка зрения, что дачные «особняки» с мелким индивидуальным хозяйством отрицательно влияют на психологию рабочих. Индивидуальное дачное владение не соответствовало идее коллективизма и противоречило социалистическому принципу организации дачных поселков. Вышедшие в середине 1960-х гг. постановления Совета Министров РСФСР от 12.04.1965 «О коллективном огородничестве рабочих и служащих» и от 18.03.1966 «О коллективном садоводстве рабочих и служащих в РСФСР» по-прежнему опирались на идею срочного пользования землей (на срок не более до пяти лет), от которой отказались только в 1972 г. (постановление Совмина РСФСР, ВЦСПС от 21.04.1972 № 247).

В большей степени повлияли на развитие коллективного садоводства и огородничества два постановления Совета Министров СССР этого периода: от 29.12.1984 № 1286 «Об упорядочении организации коллективного садоводства и огородничества» и от 15.05.1986 № 562 «О мерах по дальнейшему развитию коллективного садоводства и огородничества».

В результате уже к июню 1986 г. более 6,6 млн членов садово-огородных кооперативов освоили 426 тыс. га земли, создав 44 тыс. дач и садов. Ежегодно в коллективных садах проводили отпускное время, выходные дни или проживали летом свыше 20 млн. рабочих и членов их семей. При этом до 1991 г. участки предоставлялись садоводческим (огородническим, дачным) товариществам в постоянное (бессрочное) пользование, права самих граждан на земельные участки никак не фиксировались, а правоустанавливающие документы не выдавались.

Ситуация изменилась после 1991 года. В период с 1991 г. по 1998 г. при создании садоводческих, огороднических и дачных объединений земельные участки предоставлялись гражданам сразу в собственность. Закон РСФСР от 24.12.1990 № 443-I «О собственности в РСФСР» предусматривал, что земельные участки могут быть объектами частного владения, а Закон РФ от 23.12.1992 № 4196-I «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» ограничивал права собственника целевым использованием участка.

В 1998 г. был принят Федеральный закон от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». В соответствии с пунктом 4 статьи 14 этого закона после государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения земельный участок первоначально предоставлялся гражданину в срочное пользование бесплатно. После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения, земельные участки предоставлялись членам садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений в собственность или на ином вещном праве. На тех же правах предоставлялись земли общего пользования садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу.

В октябре 2001 г. вступил в силу Земельный кодекс Российской Федерации. Статьями 20 и 21 ЗК РФ запрещалось предоставлять гражданам участки на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения. Основными формами пользования земельными участками для граждан стали частная собственность на эти участки и аренда земельных участков.

С этого времени стало возможным оформление прав собственности на дачно-садовые участки. В этом и заключается продолжение «дачной реформы» на современном этапе.

С 1 января 2019 г. вступает в действие новый Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ о ведении садоводства и огородничества).

ФЗ о ведении садоводства и огородничества существенно меняет правовую ситуацию вокруг дачных и садовых участков в Российской Федерации. Изменения и дополнения вносятся в 39 ранее принятых законов. Отчасти именно по этой причине срок вступления нового закона в силу отложен до 1 января 2019 г. с установлением переходного периода сроком в 5 лет со дня вступления этого закона в силу для завершения всех предусмотренных им реорганизационных процедур.

Особенности ФЗ о ведении садоводства и огородничества. Этот закон идет на смену действующему Федеральному закону от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и служит дальнейшему урегулированию ситуации, сложившейся в «дачном хозяйстве» страны.

1. ФЗ о ведении садоводства и огородничества направлен на ликвидацию множества организационных форм дачных и садоводческих объединений (дачное некоммерческое партнерство — ДНП, садовое некоммерческое товарищество — СНТ, различные садоводческие и дачные кооперативы и иные варианты некоммерческих объединений граждан, создававшихся для ведения загородного хозяйства).

2. Из нового закона исключена правовая организационная форма объединений граждан «дачное некоммерческое товарищество», в связи чем в Земельный, Градостроительный, Водный, Жилищный, Гражданский кодексы РФ, в федеральные законы «О недрах», «О некоммерческих объединениях», «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», «О государственной регистрации недвижимости», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об особо охраняемых природных территориях», «О сельскохозяйственной кооперации» и в ряд других законов внесены соответствующие изменения.

Новый закон ликвидирует искусственное деление на ранее созданные дачные и садоводческие товарищества и устанавливает только два вида загородных объединений граждан:

— садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ),

— огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ).

Случалось, что на дачных землях (как правило, они дешевле земель под индивидуальное жилищное строительство) под видом, например, некоммерческих партнерств, создавались коттеджные поселки. Таким партнерствам придется перерегистрироваться.

3. Закон позволяет прекратить характерное для многих садоводческих и дачных товариществ взимание поборов в виде членских и иных видов взносов, упорядочить их взимание, добиться целевого использования и строгой отчетности.

4. Закон также должен прекратить административные гонения в связи со строительством жилых домов на садовых и дачных участках и обеспечить возможность регистрации (прописки) в возведенных на участках капитальных строениях, пригодных для проживания.

5. Реальными проблемами для садоводств являются:

— дороговизна бурения и строительства скважин на воду, стоимость которых составляет от 1 млн. руб. до 2,5 млн. руб., необходимых в случае отсутствия централизованного водоснабжения;

— отсутствие поддержки со стороны муниципалитетов уже действующим и образующимся новым дачным и садовым товариществам в части обеспечения их инженерными коммуникациями.

Садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества (СНТ и ОНТ). Садоводческое некоммерческое товарищество и огородническое некоммерческое товарищество являются видами товарищества собственников недвижимости.

Новые садовые и огородные земельные участки, как и ранее, образуются из земель населенных пунктов или из земель сельскохозяйственного назначения. Каждый садовый или огородный земельные участки могут быть включены в границы только одного садоводческого или огороднического товарищества.

Ведение садоводства или огородничества на садовых или огородных участках, расположенных в границах территории товарищества, может проводиться:

— с участием в товариществе,

— без участия в товариществе.

В соответствии с новым законом установлено, что товарищество может быть образовано с минимальным числом членов 7 человек (часть 2 статьи 16 ФЗ о ведении садоводства и огородничества). Если требование по численности членов товарищества не будет соблюдаться, то некоммерческое товарищество может быть ликвидировано решением суда:

— по иску органа государственной власти субъекта РФ;

— по иску органа местного самоуправления по месту нахождения садоводства или огородничества;

— по иску собственника или правообладателя земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества.

При ликвидации товарищества имущество общего пользования товарищества, за исключением недвижимого имущества общего пользования, находящегося в собственности товарищества и оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, передается собственникам участков, расположенных в границах территории СНТ или ОНТ, пропорционально их площади, причем вне зависимости от того, являлись ли эти лица членами товарищества (пункт 1 статьи 28 нового закона).

Законом также определены:

— основания и порядок принятия в члены товарищества,

— права и обязанности членов товарищества,

— основания для прекращения членства;

— права и обязанности органа управления товарищества.

Высшим органом товарищества является общее собрание его членов. Оно является правомочным, если на собрании присутствует более 50 % членов товарищества.

Органом управления товариществ являются:

— председатель, представляющий единоличный исполнительный орган;

— правление, являющееся постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом с предельной численностью не менее 3-х человек, но не более 5 % от числа членов товарищества, что не только создает определенное удобство в «управляемости» самим правлением со стороны членов товарищества, но и снижает размер членских взносов на содержание правления с уменьшившейся численностью;

— ревизионная комиссия (ревизор), подотчетная общему собранию членов товарищества.

Правление товарищества подотчетно общему собранию СНТ или ОНТ. Избираться орган управления будет на 5 лет, а не на 2 года, как по действующему в настоящее время закону (до 1 января 2019 года). Несмотря на значительное удлинение срока его полномочий, по решению общего собрания членов товарищества председателя или членов правления при наличии оснований можно будет отстранить и переизбрать в любой момент.

Заседание правления товарищества правомочно, если на нем присутствует не менее половины его членов. Решения правления товарищества принимаются открытым голосованием простым большинством голосов присутствующих членов правления. При равенстве голосов голос председателя товарищества является решающим.

Возможность изменения СНТ на ТСЖ. По решению общего собрания членов СНТ собственники садовых участков вправе изменить существующий вид объединения на товарищество собственников жилья (ТСЖ). Организационно-правовая форма товарищества собственников недвижимости в этом случае не меняется, но основным требованием для такой процедуры становится соответствие ТСЖ нормам жилищного законодательства РФ, регулирующего создание ТСЖ с одновременным удовлетворением следующих условий:

— территория садоводства находится в границах населенного пункта;

— на всех садовых земельных участках, расположенных в границах территории садоводства, имеются жилые дома.

Изменение вида садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ) на товарищество собственников жилья (ТСЖ) реорганизацией не считается (пункт 2 статьи 27 ФЗ о ведении садоводства и огородничества).

Возможность изменения деятельности СНТ или ОНТ на иной вид деятельности. Садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество может поменять вид деятельности по решению общего собрания:

— на производство, переработку и сбыт продукции растениеводства,

— иную деятельность, не связанную с ведением садоводства и огородничества и допускающую создание потребительского кооператива.

Создание производственного кооператива является реорганизацией прежней организационно-правовой формы СНТ или ОНТ (пункт 1 статьи 27 ФЗ о ведении садоводства и огородничества), в связи с чем должны быть внесены изменения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Садовые и дачные дома. В соответствии с ФЗ о ведении садоводства и огородничества все дома на садовых и дачных участках делятся на два вида — «садовый дом» и «дачный дом» («дача»). Прежнее деление на «жилое строение» и «жилой дом» было не вполне адекватным. А слово «дача» в российском законодательстве до настоящего времени вообще отсутствовало.

Садовый дом строится на садовом участке для временного, сезонного проживания. Дачный дом, или дача, соответственно строится на дачном участке. Это более фундаментальный жилой дом — для долговременного или постоянного проживания.

Особо прописывается, что садовые и дачные дома не могут быть поделены на квартиры. Создание многоквартирных домов «на шести сотках» не допускается.

Дачный дом предназначен для постоянного проживания, в нем можно зарегистрироваться, как в квартире (более подробно о вопросах регистрации в дачном доме см. стр.30–33). При этом и садовый дом также в соответствии с проектом может быть признан пригодным для постоянного проживания, если он соответствует санитарным требованиям к жилью. Для этого необходимо обратиться в суд, так как иного правового механизма не существует, для признания, что садовый дом годится для круглогодичного проживания и в нем можно зарегистрироваться.

Реестр членов товарищества. Распределение участков между членами товарищества проводится на основании решения общего собрания членов товарищества в соответствии с реестром членов товарищества.

Садовые и огородные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам в собственность бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов РФ.

Реестр членов товарищества должен быть сформирован в течение 1 месяца со дня государственной регистрации СНТ или ОНТ в ЕГРН (статья 15 нового закона). Готовит реестр председатель товарищества или уполномоченный на это член правления.

Реестр членов товарищества содержит следующие сведения:

— о членах товарищества,

— кадастровый (условный) номер каждого земельного участка, правообладателем которого является член СНТ или ОНТ (после осуществления распределения земельных участков между членами товарищества).

Члены товарищества обязаны предоставлять достоверные сведения для ведения реестра, и своевременно информировать председателя товарищества или уполномоченного члена правления об их изменении.

Не выполняя требования о предоставлении сведений член СНТ или ОНТ несет риск наложения на него расходов товарищества, связанных с отсутствием в реестре актуальной информации.

Принцип территориального подчинения товариществ. ФЗ о ведении садоводства и огородничества вводит принцип территориального подчинения, по которому запрещается действие на одной территории нескольких товариществ с общей инфраструктурой и одной территорией общего пользования. Иными словами, садовое товарищество внутри огородного, или наоборот, появиться не может.

Цели введения этого принципа вполне очевидны:

— исключение «борьбы» за пользование общими ресурсами, например, трансформаторной будкой, принадлежащей одному юридическому лицу, или пожарного водоема, принадлежащего другому юридическому лицу, то есть расположенных на территориях разных юридических лиц (товариществ), но обеспечивающих электричеством и водой каждое из этих товариществ;

— установление юридических взаимоотношений между товариществами по использованию инженерной инфраструктуры и территории общего пользования;

— управление имуществом общего пользования в границах территории садоводства или огородничества может осуществлять только одно товарищество.

С момента введения нового закона в действие собственники садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории СНТ или ОНТ, вправе создать только одно садоводческое или огородническое некоммерческое объединение. Его границы должны определяться в соответствии с документацией по планировке территории:

— документация по планировке территории до ее утверждения муниципальными властями должна быть одобрена решением общего собрания членов товарищества,

— подготовка и утверждение проекта планировки территории для огороднического товарищества не требуются, а установление границ огородных земельных участков и образование огородных земельных участков и земельных участков общего назначения в границах территории ОНТ проводятся в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

В границы территории садоводства или огородничества при подготовке документации по планировке территории для товарищества включаются земельные участки, соответствующие следующим требованиям:

— участки находятся в собственности учредителей товарищества;

— участки составляют единый, неразрывный элемент планировочной структуры или совокупность элементов планировочной структуры, расположенных на территории одного муниципального образования.

При формировании новых садоводств и огородничеств и подготовке документации по планировке их территории в границы их территорий включаются участки находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (их общая площадь должна составлять не менее 20 % и не более 25 % суммарной площади садовых или огородных земельных участков, попадающих в границы территории садоводства или огородничества), а также участки и территории общего пользования, определенные в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности (образование земельных участков общего назначения осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории).

Запрещено установление границ территорий садоводств или огородничеств, ограничивающих или прекращающих свободный доступ с иных земельных участков к территориям общего пользования или к земельным участкам общего пользования, расположенным за пределами границ образуемых территорий товариществ.

Имущество общего пользования в СНТ и ОНТ. Одной из задач СНТ и ОНТ является управление имуществом общего пользования, расположенного в границах территории садоводства или огородничества и принадлежащего членам товарищества.

К имуществу общего пользования, находящемуся в границах территорий садоводческих или огороднических объединений, относится недвижимое имущество, которое отвечает следующим условиям:

— имущество создано или приобретено после вступления в силу нового закона,

— имущество принадлежит собственниками земельных участков на праве общей долевой собственности пропорционально площадям их участков.

Такое имущество, представленное объектами капитального строительства и земельными участками общего назначения, используется исключительно для потребностей садоводов и огородников.

Все члены товарищества в своей деятельности нуждаются:

— в проходах и проездах к территории и по территории;

— снабжении тепловой и электрической энергией, водой, газом;

— водоотведении;

— охране;

— сборе твердых бытовых отходов и т. д.;

— движимых вещах, созданных (создаваемых) или приобретенных для деятельности садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества.

Земельные участки общего назначения, относящиеся к имуществу общего пользования, формируются при планировке территории садоводства или огородничества.

Правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, используют земельные участки общего назначения для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы.

Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей участков к своим земельным наделам.

К основным целям создания имущества общего пользования новым законом отнесены:

— использование всеми правообладателями земельных участков, находящихся в границах территории СНТ или ОНТ, для собственных нужд;

— размещение на участках общего пользования другого имущества общего пользования (например, спортивных или детских игровых площадок. их оборудование и т. д.).

Имущество общего пользования СНТ или ОНТ может также принадлежать товариществу на праве собственности или ином праве, разрешенном гражданским законодательством.

После регистрации товарищества в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), правообладатели входящих в него участков могут на общем собрании с присутствием 100 % членов СНТ или ОНТ принять решение о желании приобрести доли в имуществе общего пользования в собственность, причем на безвозмездной основе и без выдела доли в натуре. При этом после регистрации в ЕГРН права собственности на долю имущества общего пользования на территории товарищества каждый из собственников такой доли увеличивает и свою базу налогов.

По решению общего собрания членов СНТ или ОНТ, имущество общего пользования может быть передано безвозмездно муниципалитету или в государственную собственность субъекта РФ, на территориях которого действует товарищество, при выполнении следующих условий:

— общим собранием членов товарищества принято решение о передаче имущества,

— имущество, по закону, может находиться в государственной или муниципальной собственности,

— есть согласие всех собственников садовых и огородных участков, оформивших и право общей долевой собственности на общее имущество на его передачу муниципалитету или в госсобственность.

На недвижимое имущество общего пользования, находящееся в собственности товарищества, не может быть обращено взыскание. В случае ликвидации товарищества такое имущество безвозмездно передается в общую долевую собственность собственников садовых или огородных земельных участков, расположенных в СНТ или ОНТ, пропорционально их площади. Передача производится вне зависимости от того, являлись ли собственники членами товарищества (пункт 2 статьи 28 ФЗ о ведении садоводства и огородничества).

Сделки с долями в праве общей собственности на имущество общего пользования. При сделках с садовыми и огородными участками, сопровождающимися переходом права собственности на эти объекты недвижимости, доля в праве общей собственности на имущество общего пользования от предыдущего владельца переходит к новому собственнику.

Собственник доли в праве общей собственности на имущество общего пользования не имеет права:

— отчуждать долю в праве общей собственности отдельно от права собственности на свой садовый или огородный участок;

— совершать действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на свой на садовый или огородный участок.

Условия договора, в соответствии с которым происходит:

— переход права собственности на садовый или огородный земельный участок без перехода доли в праве общей собственности на имущество общего пользования,

— переход права собственности на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования без перехода права на садовый или огородный земельный участок,

являются ничтожными (в случае, если собственнику садового или огородного участка принадлежит такая доля).

Взносы в СНТ и ОНТ. ФЗ о ведении садоводства и огородничества установлены лишь 2 вида взносов, которые должны вноситься членами СНТ или ОНТ в банк на расчетный счет товарищества (статья 14 ФЗ о ведении садоводства и огородничества):

1) членские;

2) целевые.

Вступительный взнос не платится.

Законом ограничены перечни задач, на которые можно расходовать взносы. Так, членские взносы можно расходовать исключительно на хозяйственные нужды товарищества, связанные:

— с содержанием имущества общего пользования товарищества, в том числе с уплатой арендных платежей за данное имущество;

— проведением расчетов со снабжающими организациями — поставщиками тепловой и электрической энергии, воды, газа, водоотведения на основании договоров, заключенных с этими организациями;

— с проведением расчетов с оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами на основании договоров, заключенных товариществом с этими организациями;

— благоустройством земель общего назначения;

— охраной территории садоводства или огородничества и обеспечением в границах такой территории пожарной безопасности;

— проведением аудиторских проверок товарищества;

— выплатой заработной платы членам правления, с которыми товариществом заключены трудовые договоры;

— организацией и проведением общих собраний членов товарищества, с выполнением решений этих собраний;

— уплатой налогов и сборов, связанных с деятельностью товарищества, в соответствии с законодательством о налогах и сборах.

По оценкам специалистов, затраты на содержание общего имущества в садоводствах после вступления нового закона в силу возрастут в 4–5 раз. Если в 2017 г. в Московской области они составляли 13–15 тыс. рублей в год, то после вступления закона в действие в 2019 г. размер взносов может составить 80 тыс. рублей и больше.

Целевые взносы могут направляться:

— на подготовку документов, необходимых для образования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в целях дальнейшего предоставления товариществу такого земельного участка;

— подготовку документации по планировке территории садоводства или огородничества;

— проведение кадастровых работ для внесения в ЕГРН сведений о садовых или огородных земельных участках, земельных участках общего назначения, иных объектах недвижимости, относящихся к имуществу общего пользования;

— создание или приобретение необходимого для деятельности товарищества имущества общего пользования;

— реализацию мероприятий, намеченных решением общего собрания членов товарищества.

Суммарный ежегодный размер платы члена товарищества равен сумме ежегодных целевых и членских взносов.

Обязанность по внесению взносов распространяется на всех членов товарищества. При уклонении от уплаты взносов они взыскиваются товариществом с члена СНТ или ОНТ в судебном порядке.

Индивидуальные садоводы и огородники, не пожелавшие стать членами СНТ или ОНТ, обязаны платить взносы наравне с членами товариществ (статья 5 ФЗ о ведении садоводства и огородничества). Неуплата чревата теми же последствиями, что и для членов СНТ или ОНТ. Этим новый закон отличается от действующего пока закона о дачниках, позволяющего нечленам товарищества вносить платежи за пользование различными ресурсами (электричеством, водой, газом, если он подведен, а также за вывоз мусора и охрану) в размере меньшем, чем членам товарищества, и не платить взносы на зарплату председателя и членов правления СНТ или ОНТ. Новым законом нечленам товарищества предоставляются и другие права — возможность участвовать в общих собраниях членов товариществ, голосовать по вопросам установления периодичности и размеров взносов. Не будет только права участвовать в выборах председателя и членов правления.

Уставом СНТ или ОНТ могут предусматриваться случаи изменения размеров взносов для отдельных членов товарищества, учитывающие:

— различный объем использования имущества общего пользования в зависимости от размера садового или огородного земельного участка;

— суммарную площадь объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке;

— размер доли в праве общей долевой собственности на земельный участок или на расположенные на нем объекты недвижимого имущества.

Размер взносов определяется на основании приходно-расходной сметы товарищества и финансово-экономического обоснования, утвержденных общим собранием членов товарищества. Уставом может быть установлен порядок взимания и размер пеней в случае несвоевременной уплаты взносов. Неуплата пеней, как и неуплата взносов, влечет их взыскание в судебном порядке.

Строительство на садовых и огороднических участках. Новое строительство капитальных жилых домов для постоянного проживания разрешается только на садовых участках и только в том случае, когда земельные участки включены в территориальные зоны, предусмотренные правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), для которых:

— утверждены градостроительные регламенты,

— в соответствии с градостроительными регламентами установлены предельные параметры разрешенного строительства.

Хотя возведение жилых строений на садовых участках жилых домов дозволено и в настоящее время, регистрация в них возможна только по решению суда, признавшего жилую постройку капитальной и пригодной для постоянного проживания. Новый закон не только полностью легализовал такое строительство, но и регистрацию в жилом доме его обитателей.

Кроме этого, закон о ведении садоводства и огородничества упростил процедуру перевода уже существующего садового (то есть некапитальной постройки) дома в капитальное жилое строение и обратно.

Огороднические участки должны использоваться только для выращивания фруктов и овощей, но на них также можно возводить хозяйственные постройки.

Застройщики огороднических участков, успевшие возвести на них в соответствии с действующим законом (статья 33) «некапитальные жилые дома» и даже зарегистрировать собственность на них в ЕГРН, подлежат «амнистии»: по новому закону эти постройки считаться самостроем не будут. Это относится, в частности, к участкам и постройкам на землях, выделенных в свое время Министерством обороны.

Для исключения неоднозначных трактовок в законе о ведении садоводства и огородничества специально расшифрованы понятия:

— садовый земельный участок — предназначен для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд, сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей;

— садовый дом — здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании (строить садовые дома можно безо всяких разрешений и согласований);

— хозяйственные постройки — сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд;

— огородный земельный участок — тот, что предназначен для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

Бурение на садовых и огородных участках водных скважин. В отношении строительства на садовых и огородных участках скважин на воду в соответствии с ФЗ о ведении садоводства и огородничества (статья 31), внесены изменения в ФЗ «О недрах».

Закон «О недрах» дополнен статьей 19², в соответствии с которой:

1) садоводческим и огородническим некоммерческим товариществам и правообладателям садовых или огородных земельных участков, находящихся в границах их территорий СНТ или ОНТ, предоставлено право пользования участком недр местного значения для добычи подземных вод, используемых:

— для хозяйственно-бытового водоснабжения;

— для личных, бытовых и иных задач, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

2) добыча подземных вод может осуществляться в упрощенном порядке:

— без проведения геологического изучения недр;

— без проведения государственной экспертизы запасов полезных ископаемых;

— без геологической, экономической и экологической информации о предоставляемых в пользование участках недр;

— без согласования и утверждения технических проектов и иной проектной документации на выполнение работ, связанных с пользованием недрами;

— без представления доказательств того, что товарищества обладают или будут обладать квалифицированными специалистами, необходимыми финансовыми и техническими средствами для эффективного и безопасного проведения работ.

Главным требованием при строительстве скважин выдвинута необходимость соблюдения правил охраны подземных водных объектов, а также основных требований по рациональному использованию и охране недр.

Некоммерческие организации, созданные для ведения садоводства, огородничества или дачных хозяйств, до вступления в силу нового закона вправе осуществлять добычу подземных вод для хозяйственно-бытового водоснабжения указанных некоммерческих организаций до 01.01.2020 без получения лицензии на пользование недрами. Лицензирование скважин станет обязательным с 1 января 2020 года!

Поддержка садоводства и огородничества органами государственной власти и местного самоуправления. По ФЗ о ведении садоводства и огородничества (статья 26) муниципалитеты обязаны разработать свои муниципальные и инвестиционные программы поддержки садоводства и огородничества, предусматривающие, помимо просветительской работы по популяризации ведения садоводства и огородничества или введения специальных подразделений, занимающихся реализацией региональной и муниципальной политики по поддержке садоводства и огородничества:

— организацию снабжения товариществ тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведением, снабжение топливом;

— финансирование комплексных кадастровых работ применительно к кадастровым кварталам, в границах которых расположены территории садоводства или огородничества;

— безвозмездное приобретение в государственную собственность субъекта РФ или в муниципальную собственность имущества общего пользования (автомобильных дорог, объектов электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и другие объекты), расположенного в границах территории садоводства или огородничества — в соответствии с заявлениями товарищества или участников общей долевой собственности на имущество общего пользования имущества;

— предоставление в приоритетном порядке государственной и муниципальной поддержки гражданам, имеющим право на внеочередное, первоочередное или иное льготное приобретение садовых и огородных участков.

Органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления вправе осуществлять поддержку развития садоводства и огородничества в иных формах, установленных на местном уровне в соответствии с законодательством РФ.

Для решения этих задач органы власти вправе использовать средства федерального бюджета.

Банкротство СНТ и ОНТ. Если товарищество признано банкротом, оно ликвидируется, а общее имущество и земля делятся между садоводами или дачниками пропорционально площади их участков. Так же делятся и долги товарищества. Правда, взыскать их могут только в рамках стоимости той доли, которая досталась садоводу в «наследство» от развалившегося товарищества.

Особенности переходного периода по новому закону. Для переходного периода, который продлится 5 лет, до 1 января 2024 г., в ФЗ о ведении садоводства и огородничества введены следующие положения:

— ДНП, дачные кооперативы, дачные хозяйства, огороднические партнерства и другие некоммерческие организации граждан, созданные до 01.01.2019, реорганизовывать не требуется;

— с 01.01.2019 ко всем созданным ранее садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим партнерствам будут применяться требования нового закона даже до приведения их уставов в соответствие с новым законом:

— приведение учредительных документов садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих партнерств, созданных до введения нового закона, производится после вступления нового закона путем внесения изменений в учредительные документы (правоустанавливающие, устав и иные документы) и регистрации этих изменений в ЕГРН. При этом изменения наименований некоммерческих объединений не требуется, но может проводиться по желанию заинтересованных сторон, а также не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие их прежние наименования;

— здания на садовых участках, зарегистрированные в ЕГРН до 1.01.2019 с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами. Замены ранее выданных документов на зарегистрированные в ЕГРН до 1.01.2019 здания или внесение изменений в документы на них, изменений в записи ЕГРН, а также замены наименований объектов недвижимости не требуется. Замена документов и наименований зданий может быть выполнена по желанию правообладателей объектов недвижимости;

— расположенные на садовых участках нежилые здания, строения для сезонного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей и не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, зарегистрированные в ЕГРН до 1.01.2019, признаются садовыми домами. При этом замены ранее выданных документов на зарегистрированные в ЕГРН до 1.01.2019 указанные строения или внесение изменений в документы на них, изменений в записи ЕГРН, а также замены наименований объектов не требуется. Замена документов и наименований перечисленных строений может быть выполнена по желанию их правообладателей.

Сложности связаны и с тем, что переходный период продлится до 2024 года. В это время будут изменяться сопутствующие законы. Вместе с тем, уже с начала 2019 г. СНТ и ОНТ обязаны пользоваться своими уставами только в той их части, которая не будет противоречить новым, меняющимся в течение 5 лет нормам.

Проблемы нового закона. ФЗ о ведении садоводства и огородничества не лишен серьезных недочетов и возможных негативных для граждан последствий.

Прописка в садовых домах. Признание садового дома капитальным и пригодным для постоянного проживания может приравнять его, по назначению, к индивидуальному жилому дому, что, в свою очередь, может означать его статус как второй жилой недвижимости. В связи с этим обстоятельством, имеется вероятность того, что люди, зарегистрированные в этом доме, могут быть выселены из квартир, где они постоянно проживают по договорам социального найма и исключены из очереди на жилье.

Кроме того, порядок перевода садового дома в жилищный фонд в настоящее время до конца не определен. В настоящее время это возможно только по решению суда.

Коллизии между новым законом и другими законами. Новым законом определены два вида товариществ (СНТ и ОНТ), а в соответствии с Гражданским кодексом РФ (статья 123¹²), создание такого товарищества, как ТСН, позволительно только тем гражданам, что владеют и участком земли, и долей в имуществе общего пользования, к которому относятся дороги, электросети, водопровод и т. д.

Имущество общего пользования, как определил ФЗ о ведении садоводства и огородничества, может или принадлежать только товариществу или, по решению общего собрания садоводов или огородников, может быть передано безвозмездно местным муниципалитетам и органам государственной власти. Но при такой передаче общего имущества его собственники лишают себя права на решение задач по управлению имуществом и развитию территорий общего пользования по своему усмотрению.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О регистрации недвижимости» (далее — ФЗ № 218-ФЗ) единственным подтверждением права собственности на объект недвижимости служит запись в ЕГРН. На сегодняшний день в отношении не менее 50 % садоводов и огородников в России такие записи не существуют, у них имеются только такие документы нам землю, как:

— членские книжки, подтверждающие участие в общем землеотводе под садоводство (огородничество) или совершенную много ранее покупку участков на неопределенных правах;

— старые свидетельства, постановления глав администраций о предоставлении участков в собственность, какие-либо государственные акты о предоставлении земельных участков.

Даже если участки были ранее поставлены на кадастровый учет и им были присвоены кадастровые номера как ранее учтенным в ГКН до 2008 г., то, не будучи внесенными в ЕГРН, как того требует ФЗ № 218-ФЗ (пункт 3 статьи 70), вступивший в силу с 01.01.2017, такие участки должны сниматься с кадастрового учета, признаваться безхозными и переходить в собственность муниципалитетов. В итоге получается, что из поля зрения нового закона выпадают «лишние» дачники, огородники и садоводы и что правом создавать СНТ и ОНТ обладает очень малое число людей, причем только тех, кто не только внес запись о собственности на участок в ЕГРН, но и имеет во владении, как того требует новый закон, еще и долю в землях общего пользования, также внесенную в ЕГРН. А новый закон не установил порядок внесения записей в ЕГРН, касающихся садоводств и огородничеств. И все это при том, что в садоводствах и огородничествах люди до сих пор имеют самые разные документы на землю.

Многообразие толкований статьи о возможности ведения садоводства и огородничества без образования юридического лица. Хоть новый закон и ввел статью, в соответствии с которой разрешено ведение садоводства и огородничества без образования юридического лица, тем не менее, она представляется «расплывчатой» и допускающей неоднозначное восприятие:

— непайщики товариществ не могут рассчитывать на муниципальные меры поддержки;

— непайщики товариществ, обязанные платить взносы и участвовать в общих собраниях товарищества со своими голосами, должны «взаимодействовать с муниципалами», которые, тем не менее, не будут создавать для них какую-либо инфраструктуру.

Проблемы с долями в общем имуществе. По новому закону, все 100 % собственников участков в СНТ или в ОНТ на своем общем собрании должны принять решение о желании приобрести доли в имуществе общего пользования. При этом не уточняется ни регламент, ни условия, по которым такое собрание собственников земли в товариществах (не всех членов коллектива, а именно собственников) может признаваться полномочным. Не учитывается невозможность реального проведения собрания, на котором должны присутствовать 100 % собственников участков в СНТ или ОНТ.

Невозможно также исключить такие ситуации, когда:

— земля общего пользования может оказаться во владении юридического лица (товарищества) и его учредителей, которые на общих собраниях утверждают, в частности, сметы, размеры взносов и т. д.;

— все собственники участков, оставшиеся «за бортом распределения», будут обязаны содержать это юридическое лицо и имущество общего пользования, платить за приобретение этого имущества, но его собственниками и членами товарищества не станут.

Противопожарные меры. Постановление Правительства РФ от 18.08.2016 № 807 внесены изменения в Правила пожарной безопасности в лесах. Теперь земельные участки, граничащие с лесом, должны быть отделены от него специальными противопожарными барьерами. Заботиться о них должны собственники или пользователи этих самых крайних участков — как организации, так и граждане. Причем весь теплый сезон — с того момента, как сойдет снег, до осенних дождей. Барьер может представлять собой защитную полосу шириной 10 метров, которую нужно освободить от сухой травы, валежника, мусора и прочего, что легко загорается. Другой вариант — минерализированная полоса шириной не менее полметра (это когда снимается верхний слой грунта вместе с дерном, травой и т. п.).

Регистрация (прописка) на садовых участках с жилыми строениями. Конституционный суд РФ разрешил гражданам регистрироваться по месту жительства в дачных домиках, коттеджах, если они соответствуют нормам жилого строения и находятся на садовых участках в пределах населенного пункта (постановление КС РФ от 14.04.2008 № 7-П).

Согласно решению суда, можно зарегистрировать постоянное проживание в жилом строении, которое пригодно для жилья, соответствует санитарным, техническим правилам и нормам и требованиям законодательства.

Пригодность для постоянного проживания — это характеристика жилого строения. Оно означает возможность проживания в данном жилом строении в течение всех сезонов (не только в летнее время).

Не могут быть жилыми капитальные строения и помещения, где не обеспечены безопасные и безвредные условия проживания, а также строения и помещения, не предназначенные для круглогодичного проживания.

Постановлением КС РФ также установлено, что порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания будет определяться местными властями (на местах). Для этого органы местного самоуправления должны утвердить правила землепользования и застройки. При этом нужно учитывать, что нормативные акты, которые позволят гражданам решить проблему регистрации в дачных домах, в большинстве муниципалитетов пока не приняты.

До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение.

Пока суд остается единственным органом государственной власти, который предоставляет гражданам возможность зарегистрироваться в дачных домах.

Для решения вопроса о регистрации (прописки) нужно обратиться в свой районный суд по месту нахождения дачного участка и подать заявление об установлении юридического факта в порядке главы 28 Гражданско-процессуального кодекса РФ.

В заявлении нужно попросить признать строение пригодным для круглогодичного проживания.

Суд назначит техническую экспертизу, которая должна установить, что строение является капитальным и пригодным для круглогодичного проживания.

На основании решения суда можно обратиться в Федеральную миграционную службу с заявлением о регистрации месту жительства в указанном доме. Главное условие при этом — дачный земельный участок должен находиться в пределах населенного пункта.

В соответствии со ст.83 Земельного кодекса РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Земли населенных пунктов отделяют от земель иных категорий границы городских и сельских населенных пунктов.

Следовательно, регистрация по месту жительства возможна в жилом строении, располагающимся на садовом земельном участке, который находится в границах населенного пункта. Конституционный Суд РФ указал, что жилое строение, расположенное на садовом земельном участке, фактически может являться жилым домом.

Чтобы постройку признали индивидуальным жилым домом, она должна стоять отдельно, иметь не больше 3-х этажей, быть пригодной для проживания и предназначаться для одной семьи.

Прописаться в доме на садовом или дачном участке можно будет в том случае, если он будет признан законной постройкой и зарегистрирован в качестве жилого помещения.

Документы для регистрации. В их число входят:

— свидетельства о праве собственности на землю и дом, на ней находящийся,

— техпаспорт строения из БТИ,

— справка об отсутствии постоянной регистрации.

Даже после того, как право на дачную прописку подтвердил Конституционный Суд РФ, регистрационные палаты продолжают отказывать гражданам в регистрации, мотивируя это отсутствием разрешения в действующем законодательстве.

Разрешение на строительство. В ФЗ о ведении садоводства и огородничества указано, что оно не требуется только на садовые дома. Соответственно, на дачные дома такое разрешение необходимо — как для полноценных индивидуальных жилых домов. Но тут важно помнить: до 2020 г. для таких домов действует «дачная амнистия» и их можно оформить в упрощенном порядке. Кроме того, в соответствии с ФЗ о ведении садоводства и огородничества региональным властям передается право ограничивать размеры, высоту и этажность и садовых, и дачных домов — в соответствии с принятым ими местным градостроительным регламентом.

С 1 января 2017 г. одним из главных документов для получения разрешения на строительство дома и его регистрации в ЕГРН является технический план.

Приобретение права собственности на земельный участок возможно одним из следующих способов:

— приватизация (если дачно-садовый или огородный участок имеется в пользовании, но должным образом не оформлен в собственность);

— покупка;

— наследование;

— получение в дар (дарение).

— самозахват (возможно при соблюдении определенных условий и только в судебном порядке).

Приватизация земельных участков в садоводческих объединениях. По закону, можно приватизировать, то есть получить на безвозмездной основе (бесплатно) и в упрощенном порядке зарегистрировать право собственности только на участки в садоводческих и дачных некоммерческих товариществах. партнерствах (в СНТ и в ДНТ, ДНП), предоставленные садовым товариществам и объединениям до 30 октября 2001 года.

Условия приватизации участков в садоводствах:

1) территория некоммерческого садоводства и земельные участки в нем должны быть сформированы из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ № 171-ФЗ) для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства садоводческому объединению либо иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение;

2) участки на территориях садоводств должны быть образованными, то есть:

все земельные участки должны быть отмежеваны (иметь границы),

— территории общего пользования должны быть отмежеваны (иметь границы),

— должен быть утвержден проект организации застройки территории садоводства;

— на общем собрании членов садоводства должно быть принято решение о распределении образованных участков между членами садоводства в соответствии с проектом организации застройки территории садоводства;

— территория садоводства и земельный участок члена садоводства не изъяты из оборота, не ограничены в обороте и в их отношении не принято решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд.

Садовые участки, на которые распространяется действие закона по приватизации, могут иметь разные виды режимов использования и владения:

— бессрочное пользование,

— пожизненно наследуемое наследование,

— право собственности по документу не определено (в документах обычно без указания каких-либо прав или вида использования написано: «земельный участок предоставлен тому-то»).

Перечень документов для приватизации садоводческого участка. В него входят:

1) заявление будущего собственника земли на проведение регистрации права собственности;

2) личный документ (паспорт или заменяющее его удостоверение личности,

3) правоустанавливающие бумаги любого рода на приватизируемую землю, которыми могут быть:

— свидетельство о праве собственности,

— свидетельство о предоставлении участка на праве пожизненно наследуемого владения;

— свидетельство о предоставлении участка на праве бессрочного пользования.

— свидетельство о регистрации права аренды участка;

4) любой правоустанавливающий документ на земельный участок:

— договор купли/продажи,

— договор мены,

— договор дарения,

— свидетельство о вступлении в право наследства,

— государственный акт,

— постановление городского или сельского совета о предоставлении участка на праве аренды, пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного пользования,

— свидетельство Земельного комитета о предоставлении участка на праве аренды, пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного пользования.

— выписка из похозяйственной книги.

5) технический план участка;

6) оригинал квитанции на уплаченную государственную пошлину, в которой должен быт указан адрес участка, но не адрес, по которому проживает (зарегистрирован) заявитель.

Примечание 1. Предоставление правоустанавливающего документа не понадобится в случае, когда есть свидетельство о собственности на садовый участок старого образца — от 1997 года.

Примечание 2. Получить выписку из ЕГРН с 1 января 2017 года на участок, на который не предоставлены правоустанавливающие документы, невозможно.

Точно так же будет отказано в регистрации права собственности на кусок земли, самовольно прирезанный к ранее выделенному участку в садоводстве.

Если из документов имеется только книжка члена садоводства. Членские книжки выдавалась председателями садоводств, когда земля предоставлялась садоводческому товариществу, а не конкретно садоводу.

В этом случае для приватизации участка дополнительно к перечисленным выше документам потребуются:

— копия постановления о выделении земли садоводческому товариществу;

— выписка из протокола общего собрания садоводческого товарищества, в котором находится приватизируемый земельный участок, с печатью садоводства и заверенная подписью председателя, о принятии в члены садоводства,

— список членов садоводческого товарищества, заверенный подписью председателя и скрепленный его печатью;

— книжка садовода;

— справка из садоводческого товарищества об отсутствии задолженности по членским взносам;

— паспорт или удостоверение личности.

Приватизация домов и построек на садовых участках. Для регистрации права собственности на дом, баню, сараи, хозяйственные постройки на безвозмездной основе (для приватизации) к перечню документов на земельный участок необходимо добавить следующие:

— заявление будущего собственника строения на проведение регистрации права собственности;

— личный документ (паспорт или заменяющего его удостоверения личности);

— технический план самого строения (дома, построек) — без него регистрация права на строение невозможна (вместо техплана строения можно подать декларацию, форма которой утверждена Минэкономразвития);

— оригинал квитанции на уплаченную государственную пошлину, в которой должен быт указан адрес дома на участке, но не адрес, по которому проживает (зарегистрирован) заявитель.

Документы для приватизации садовых участков и возведенных строений на участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ), подаются в любое подразделение Росресстра или в любой из многофукциональных центров (МФЦ), работающих в границах соответствующего субъекта РФ — в границах областей, краев, автономных республик, к которым относится участок или в территориальные подразделения Росреестра и МФЦ.

В течение 14 дней ведется их поверка и принимается решение о регистрации права собственности и выдачи свидетельства на право собственности или делается отказ по мотивированным обстоятельствам.

В каких случаях приватизация земельных участков невозможна. Перечень причин, не позволяющих приватизировать или выкупить используемый земельный участок, включает следующие ограничения:

— участок находится на земле, охраняемой государством;

— федеральными законами на участок наложены ограничения;

— закон запрещает передачу территорий в частные владения;

— участок попадает в перечень земель, зарезервированных для государственных и муниципальных задач;

— участок исключен из оборота земель,

— запрет местных властей на приватизацию определенных угодий.

«Дачная амнистия»: какие участки и дома можно приватизировать. Вопросы приватизации используемых земельных участков остаются актуальными для огромного числа людей и компаний, ведь они касаются прав собственности на землю, с которой полноправный владелец может поступать по своему усмотрению — продать или подарить, заложить в банк для получения денежных средств, совершить обмен и т. д.

Порядок предоставления используемых участков в собственность, устанавливаемый государством, периодически менялся, далеко не всегда был удобным и зачастую представлял весьма дорогостоящий и очень длительный процесс.

Эти обстоятельства создавали сложности в оформлении собственности на земельные наделы, используемые для садоводства или огородничества. Для части пользователей участков нежелание приватизировать или выкупать землю мотивировалось их откровенным стремлением избежать последующей уплаты налогов.

Ситуация с регистрацией собственности на используемые участки, существенно изменилась в очередной раз, когда 1 марта 2015 года вступили в силу поправки к Земельному кодексу РФ в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, а с 01.01.2017 — Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

«Дачная амнистия» означает упрощенный порядок регистрации прав собственности на объекты недвижимости — земельные участки, дома и постройки на этих участках.

ФЗ № 171-ФЗ не только изменил упрощенный порядок оформления в собственность земельных участков, которые ранее можно было приватизировать по предшествующему закону, но и сузил круг приватизируемых объектов.

По этому закону приватизации до 31.12.2020, минуя торги, подлежали земельные участки в садовых объединениях — некоммерческих садоводческих и дачных товариществах, дачных партнерствах и хозяйствах (СНТ, ДНП, ДНТ). Возведенные дома и постройки на участках более широкого класса — для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и на тех же земельных наделах в садоводствах, зарегистрировать которые теперь можно 2020 года.

Вступивший в силу с 1 января 2017 г. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» внес очередные поправки в процесс приватизации:

1. По земельным участкам:

упрощенный порядок оформления распространяется на земельные участки, предоставленные до 30.10.2001 года:

— для садоводства,

— для огородничества,

— для дачного хозяйства,

— для индивидуального строительства (жилищного и гаражного),

— для ведения личного подсобного хозяйства.

2. По возведенным постройкам на таких участках, включающих:

— садовые и дачные дома,

— хозяйственные постройки,

— бани,

— индивидуальные гаражи,

— индивидуальные жилые дома.

3. По регистрации построек:

— изменения затронули срок упрощенной регистрации индивидуальных жилых домов, ограничив его датой 1 марта 2018 года (теперь срок продлен до 2020 года),

— для других строений, попадающих под действие «дачной амнистии», регистрация остается бессрочной.

4. В условиях кадастрового учета и регистрации построек:

1) для постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права земельного участка и построек на нем, кроме Выписки из ЕГРН о собственности на объекты или правоустанавливающих документов (если объекты не были поставлены на учет в ЕГРН), требуется технических план;

2) технический план готовится кадастровым инженером, состоящим в СРО (реестр кадастровых инженеров размещен на официальном сайте Росреестра),

3) для изготовления технического плана на жилой дом необходимо предоставить один из документов:

— разрешения на строительство;

— проектной документации;

— декларации (при отсутствии проектной документации);

4) введенный принцип экстерриториальности регистрации (независимо от места нахождения объектов) позволяет произвести их одновременную постановку на кадастровый учет и госрегистрацию в любом удобном офисе приема документов (отделения или интернет-ресурсы Росреестра или Кадастровой палаты, МФЦ).

Примечание. Не следует считать вид разрешенного использования участков «для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)» идентичным виду «для малоэтажной жилой застройки».

Несмотря на то, что в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (статья 49) существует 3 вида жилых домов, относящихся к малоэтажным:

— индивидуальные жилые дома — отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем 3, предназначенные для проживания одной семьи;

— блокированные жилые дома — жилые дома с количеством этажей не более чем 3, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования;

— многоквартирные жилые дома — жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, а особенностью строительства малоэтажных жилых домов является отсутствие обязательных требований по государственной экспертизе проектной документации и результатов инженерных изысканий по всем этим типам объектов, участки с разрешенным видом использования «для малоэтажной жилой застройки» и, соответственно, возведенные на них постройки, под действие «дачной амнистии» не попадают.

Возможна ли приватизация участков для ИЖС и ЛПХ? На участки, предоставленные на условиях аренды или различных прав пользования после введения нового закона, и на те, что не приватизированы по предшествующей «дачной амнистии» и не находящиеся в СНТ, ДНП, ДНТ, новые условия приватизации не распространяются.

Это означает, что право собственности на них можно будет получить только за плату — по стоимости, не превышающей кадастровую стоимость земли, установленной на основе государственной оценки в каждом муниципалитете для конкретных видов использования участков (ИЖС, ЛПХ, дачные и т. д.).

Приобрести арендуемый у государства участок под домом владельцы капитальных загородных домов смогут, минуя торги, за 60 % кадастровой стоимости — так установлено Постановлением Правительства РФ от 26.03.2015 № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов».

Возможность каждого из 2-х указанных направлений приватизации садовых участков и домов основывается на соответствующих им статьях нового закона с детализацией особенностей их реализации.

Захват земельного участка. Важное значение при этом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной (существующей), ибо он и становится правопорождающим фактом. Для движимых вещей этот момент определяется фактом окончания соответствующей деятельности, а для недвижимых — моментом государственной регистрации (статьи 219 и 131 ГК РФ). Следовательно, до момента такой регистрации вновь создаваемая недвижимая вещь в этом качестве юридически не существует.

Лицо, осуществившее самовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой постройки (пункт 2 статьи 222 ГК РФ). Самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из следующих нарушений: нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения; отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного из них); существенное нарушение строительных норм и правил (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано только в судебном порядке.

Публичная кадастровая карта. Сведения публичной кадастровой карты особенно полезны для тех, кто собирается купить или продать земельные участки. Из нее можно узнать:

— кадастровую стоимость участка, от которой зависит размер налогов при продаже или покупке, а также ежегодных подлежащих к уплате налогов;

— категорию земель своего участка и соседствующих с ним. Возможно, что на соседнем участке вскоре появятся высотные дома, или вредные производства или шумная автомагистраль. Чтобы избежать неудачной покупки, лучше заранее узнать категории земли своего и соседних участков.

Публичная кадастровая карта позволяет получить ряд полезных сведений из Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Сведения публичной кадастровой карты относятся к общедоступным материалам. Тем не менее, являясь общедоступной, карта предоставляет не все кадастровые данные, так как к некоторым из них, не относящимся к открытым материалам, доступ ограничен пунктом 8 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Карта предоставлена на интернет-портале Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестра. На публичной кадастровая карте можно найти любой земельный участок или объект капитального строительства, который поставлен на кадастровый учет в Государственный кадастр недвижимости и для которого проведена процедура межевания, а также узнать:

— кадастровый номер объекта;

— площадь;

— назначение;

— год постройки (для дома).

Публичная кадастровая карта позволяет перейти к просмотру всех доступных онлайн-выписок из Росреестра, На земельный участок и здание можно прямо на сайте получить выписку из ЕГРН и справку о кадастровой стоимости. Если права собственности зарегистрированы в ЕГРН, то дополнительно можно заказать публичную выписку из ЕГРН и историю перехода прав.

Публичная кадастровая карта является всероссийским справочно-информационным ресурсом объектов недвижимости, действующим в режиме «онлайн» и охватывающим всю территорию России. Эта система была создана для нужд собственников участков, потенциальных покупателей и внутреннего использования аппаратом Росреестра.

Как найти информацию об определенном участке на кадастровой карте. Самый простой вариант поиска — когда известен кадастровый номер.

Кадастровый номер каждого объекта недвижимости, представляющий набор цифр, разделенных двоеточиями, уникален. Объектов с одинаковыми кадастровыми номерами не бывает. Кадастровый номер — это идентификатор объекта.

Кадастровый номер содержит информацию, отражающую расположение объекта в соответствии с его отнесением к конкретному субъекту Российской Федерации, округу, району, и кварталу.

Если кадастровый номер земельного участка схематично представить в виде переменных: АА: ВВ: ГГДДИИ: КК, в котором значения букв (чисел в номере) обозначают:

— АА — регион РФ (кадастровый округ);

— ВВ — административный округ (кадастровый район);

— ГГ — код зоны;

— ДД — код массива;

— ИИ — код кадастрового квартала;

— КК — непосредственно номер самого объекта.

Неизвестен кадастровый номер, но известен адрес. В случае, когда кадастровый номер не известен, но есть документ, в котором указано местоположение или адрес земельного участка, нужно ввести адрес в поисковую строку — в строгой последовательности и в соответствии с документом, из которого взят адрес.

Нет документа (не известен точный адрес) и не известен кадастровый номер.

Поиск осуществляется в последовательности: субъект РФ, муниципальный район (городской округ) и населенный пункт.

Достоверность и частота обновления публичной кадастровой карты. Публичная кадастровая карта не всегда оперативно отображает действительность текущего момента времени.

И причины этого обстоятельства вполне понятны. Например, после того, как участок будет поставлен на кадастровый учет, на публичной кадастровой карте сведения о нем появятся лишь в течении 5 рабочих дней.

Это требование изложено в Федеральном законе от 22.12.2014 № 447-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН) применяется в соответствии с ФЗ № 218-ФЗ в сфере регистрации недвижимости с 01.01.2017. Этот нормативный акт действует вместо федеральных законов от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Цели введения закона:

1) создание Единого реестра недвижимости и единой учетно-регистрационной системы, обобщающей сведения, содержащиеся в настоящее время в кадастре недвижимости и реестре прав;

2) хранение записей Единого реестра недвижимости в надежной электронной базе данных;

3) многократное резервное копирование базы данных с высокой степенью безопасности, обеспечивающее высокий уровень защиты сведений;

4) укрепление гарантии зарегистрированных прав, минимизация угрозы мошенничества и снижение для граждан и предпринимателей рисков операций на рынке недвижимости;

5) обеспечение одновременной подачи заявлений, как на кадастровый учет, так и на регистрацию прав, что сэкономит время граждан и сделает операции с недвижимостью более удобными;

6) возможность сдачи документов на регистрацию прав и кадастровый учет в любом офисе приема-выдачи документов, в независимости от того, где расположен объект недвижимости (например, если земельный участок расположен на территории Калининграда, а собственник проживает во Владивостоке, то ему вовсе не обязательно будет ехать в Калининград, чтобы подать документы на регистрацию права собственности — достаточно будет обратиться в любой удобный офис приема-выдачи документов);

7) возможность подачи документов на государственную регистрацию через интернет с помощью портала Росреестра;

8) доступность услуги «курьерская доставка», заказав которую можно получить уже готовые документы на дом, для чего при подаче заявления нужно будет указать в нем способ получения «курьерская доставка» (услуга платная);

9) упрощение процесса оформления документов на недвижимость и экономия времени заявителя:

— 10 дней — на выполнение и кадастрового учета и регистрацию прав при подаче в регистрирующий орган всего одного заявления;

— 7 дней — на получение одной из услуг Росреестра;

— 5 дней — на постановку на кадастровый учет;

— 5 дней — для госрегистрации ипотеки жилых помещений;

— 3 дня — на получение сведений из ЕГРП;

увеличение сроков приостановления госрегистрации:

— 3 месяца — срок приостановления кадастрового учета объектов и госрегистрации (за исключением отдельных оснований, для которых предусмотрены иные сроки приостановления);

— 6 месяцев — по инициативе заявителя (по заявлению приостановление возможно только 1 раз). В настоящее время регистрация прав по решению госрегистратора может быть приостановлена на 1 месяц, а по инициативе заявителя — на 3 месяца;

10) отмена свидетельств о праве собственности — они выдаваться не будут, так как кадастровый учет, регистрация возникновения и перехода права подтверждаются выпиской из ЕГРП, а регистрация договора или иной сделки — специальной регистрационной надписью на документе о сделке.

Причины кардинального изменения существующего порядка регистрации недвижимости лежат на поверхности. Основная из них — необходимость кадастрового учета и регистрации прав в двух различных реестрах.

И несмотря на то, что ведение этих реестров возложено на один государственный орган (Росреестр РФ), при подаче документов на регистрацию прав требовалось предоставление кадастрового паспорта, а при необходимости кадастрового учета объекта — делались приостановки для предоставления документов из реестра прав, подтверждающих сведения о недвижимости.

Сейчас два реестра, со сведениями о кадастровом учете и правах на недвижимость, объединены в один — Единый государственный реестр недвижимости, или ЕГРН.

ЕГРН начал действовать с 01.01.2017, придя на смену и объединив единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и государственный кадастр недвижимости (ГКН). ЕГРН призван упростить процедуру регистрации прав на недвижимость.

При этом необходимо учитывать, что обозначение ЕГРН также применяется в налоговом законодательстве. Там ЕГРН — Единый государственный реестр налогоплательщиков. Он представляет собой базу данных учета налогоплательщиков, налоговых агентов и физических лиц с указанием идентификационного номера налогоплательщика (ИНН) и сведений об объектах учета.

При совершении сделок с недвижимостью собственнику и заинтересованным лицам, подписывающим договор, нужно регистрировать свои действия в Росреестре. Ранее для этого необходимо было обращаться в ЕГРП — Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и ГКН — Государственный кадастр недвижимости. С 1 января 2017 г. эти две системы объединены в информационную базу ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.

Сходства и отличия ЕГРН и ЕГРП. Информационные базы обоих реестров хранят информацию о собственнике, о наличии обременений и ограничений. Несмотря на одинаковое целевое значение реестров, ЕГРН содержит более полный состав данных о недвижимости.

Отличия ЕГРН и ЕГРП приведены в таблице.

Какое значение имеет кадастровая стоимость земельного участка? Частым событием в жизни собственников и арендаторов земельных участков становится получение налоговых уведомлений с цифрами, «поражающими воображение». Обнаруживается, что налоги за земельные владения возросли в несколько раз, в сравнении с теми, что соответствуют данным, указанным в кадастровых паспортах, выясняется, что кадастровая стоимость земельного участка в несколько раз превышает реальную рыночную стоимость.

Произошло изменение цены земли, установленной государством. Увеличена государственная кадастровая стоимость земельных участков, повлекшее за собой рост ставок земельного налога и сокращение времени его уплаты. Установлен приоритет рыночной стоимости земельного участка над его кадастровой стоимостью.

Кадастровая стоимость — это установленная государством стоимость, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

Это публичный эквивалент его рыночной цены, на основании которой исчисляется земельный налог, арендная плата за пользование землей, выкупная стоимость участка и иные платежи, предусмотренные законодательством.

Всем земельным участкам при внесении данных о них в единый государственный кадастр недвижимости (ГКН) присваивается учетный номер и проводится кадастровая оценка.

Кадастровая стоимость земель является главным критерием, определяющим экономическую эффективность их использования, а также затраты на содержание и покупку участков.

Примечание. Кадастровая стоимость земельного участка — это расчетная величина, устанавливаемая по результатам государственной оценки земли с учетом ее местонахождения и классификации по целевому назначению.

В настоящее время кадастровая стоимость рассчитывается в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (часть 1 статьи 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ). При этом органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2 статьи 66 ЗК РФ).

Величина кадастровой стоимости земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

В реальной кадастровой стоимости заинтересованы все собственники, арендаторы и пользователи недвижимости, в том числе и земельных участков. От нее, как уже отмечено, зависит размер налога.

Кадастровая стоимость используется для целого ряда задач, когда требуется:

— установить меньший размер земельного налога;

— определить меньшую выкупную цену за земельный участок при приобретении в собственность;

— рассчитать меньшую арендную плату;

— сформировать меньший размер налога на имущество организаций;

— иные ситуации, например, когда собственник заинтересован в увеличении кадастровой стоимости объекта недвижимости (в основном, это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость).

Главное изменение заключается в переходе к исчислению налога на имущество не из инвентаризационной, а из кадастровой стоимости недвижимости.

Какими силами выполняется оценка кадастровой стоимости? Для проведения кадастровой оценки властями региона на конкурсной основе выбирается специализированная оценочная компания.

Нередко победителями таких конкурсов становятся те, что предлагают самую низкую стоимость своих услуг, что, по всей видимости, и сказалось на качестве выполненных ими работ и появлении множества ошибок.

Что представляет собой кадастровая выписка. Кадастровая выписка — это выписка из Государственного кадастра недвижимости (ГКН), она содержит запрашиваемые сведения об объекте недвижимости.

Кадастровая выписка о земельном участке включает в себя разделы КВ.1 — КВ.6.

1. Форма КВ.1

В ней содержится общая информация по земельному участку, а именно: кадастровый (или условный) номер, местоположение, категория земель, разрешенное использование, площадь, кадастровая стоимость, вид права, правообладатель, и другие сведения, например, если достаточных сведений об участке нет, то будет указано, что граница участка подлежит уточнению при межевании.

2. Форма КВ.2

Здесь отображается план (чертеж, схема) земельного участка.

3. Форма КВ.3

В ней указываются сведения о частях земельного участка и обременениях, а также сведения о правах.

4. Форма КВ.5

Она содержит описание местоположения границ земельного участка с указанием дирекционных углов и длин линий.

5. Форма КВ.6

Это описание поворотных точек границ земельного участка (указываются координаты этих точек в государственной системе).

При заказе кадастровой выписки (паспорта) на земельный участок, в случае отсутствия сведений на него, будет выдана только форма В.1. Следовательно, участок подлежит межеванию.

Разделы КВ.3 и КВ.4 оформляются только при наличии в ГКН соответствующих сведений.

Для предоставления сведений о кадастровой стоимости земельного участка в кадастровую выписку о земельном участке включается только раздел КВ.1.

Для предоставления сведений ГКН, необходимых для проведения кадастровых работ, в том числе сведений об адресах правообладателей смежных земельных участков, в кадастровую выписку о земельном участке включаются все разделы, предназначенные для отображения имеющихся в ГКН сведений о земельном участке.

Стоимость кадастровой выписки:

для физических лиц — 400 руб.,

для юридических лиц — 1200 руб.

Кадастровый план территории (КПТ) — это выписка из государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в соответствующем запросе территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения.

В КПТ отражаются сведения об учтенных земельных участках, в том числе сведения государственного кадастра недвижимости о которых носят временный характер; сведения о прекративших существование земельных участках не отражаются.

Получить КПТ необходимо или в территориальном отделении Кадастровой палаты, или в многофункциональных центрах (МФЦ).

Стоимость КПТ:

для физических лиц — 800 руб.

для юридических лиц — 2400 руб.

Новый подход государства к использованию кадастровой стоимости для расчета налогов. Вся недвижимость в стране, будь то земельный участок или любое построенное на нем здание, облагается налогом, зависящим от стоимости самого объекта.

Налог начисляется на стоимость объекта, которую определяет государство, то есть на его кадастровую стоимость. Но существует и рыночная стоимость объекта, то есть та, по которой собственник хотел бы его продать, ориентируясь на сложившейся на рынке уровень цен. Она всегда была выше кадастровой.

Государство, стремясь получить как можно больше доходов от налогообложения, приняло решение о повышении кадастровой стоимости. Результат превзошел ожидания — кадастровая стоимость оказалась в ряде случаев даже выше рыночной, а налоги увеличились в 3–4 раза.

Выбранный путь, естественно, вызвал конфликт интересов государства и собственников недвижимости, которые предприняли активные действия по защите своих прав.

Была отработана специальная процедура — оспаривание кадастровой стоимости, позволившая собственникам вполне успешно решать проблемы уменьшения как кадастровой стоимости, так и налога на недвижимость.

Как и прежде, плата за пользование землей производится в 2-х основных формах:

1) земельный налог, если земельный участок находится в частной собственности;

2) арендная плата, если земельный участок является государственной или муниципальной собственностью и предоставлен в пользование на основании договора аренды.

По Налоговому кодексу РФ, кадастровая стоимость является налоговой базой для расчета земельного налога на каждое 1 января календарного года (это налоговый период).

Сумма налога рассчитывается как произведение кадастровой стоимости на налоговую ставку.

Кадастровая стоимость применяется и для определения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Она определяется оценщиком по результатам исполнения государственного заказа. Заказчиком выступает исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления.

Изменения размера налога на имущество — самая серьезная причина рекомендуемой проверки ситуации с кадастровыми стоимостями объектов недвижимости, к которым, кроме земельных участков, относятся все объекты недвижимого имущества.

Решение задачи уменьшения кадастровой стоимости земельного участка обеспечит собственникам или арендаторам земли достижение существенной экономии на налоговых платежах — от десятков тысяч до миллионов рублей.

Частые случаи оспаривания кадастровой стоимости недвижимости касаются земельных участков, но заняться этой процедурой могут и арендаторы земли, собственники нежилых зданий, строений, сооружений, а также собственники квартир и арендаторы нежилых помещений.

Изменение кадастровой стоимости земельных участков, происходящее в течение налогового периода в результате перевода земель из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования земельного участка, изменение его площади, — тоже причина пристального внимания к устанавливаемой величине.

Основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость может быть оспорена в случае, если результаты ее определения затрагивают права и обязанности владельцев земельных участков.

Уточненная (оспоренная) кадастровая стоимость является основанием для уменьшения земельного налога и арендных платежей.

Если, к примеру, площадь земли или недвижимости неверно указана в ГКН, значит, и кадастровая будет определена неверно, а налог — завышен или занижен. Заподозрив несоответствие в платежках, чтобы избежать лишних налоговых выплат, собственник вправе внести уточнения в информацию о своих объектах в кадастр.

Кто устанавливает кадастровую стоимость? Кадастровую стоимость земельного участка устанавливает орган кадастрового учета — Федеральная кадастровая палата, подразделения который действуют в каждом муниципалитете.

Кадастровая палата выполняет эту работу самостоятельно, без уведомления правообладателей земельных участков, используя камеральный «метод массовой оценки».

Кадастровая стоимость определяется и периодически изменяется в каждом субъекте РФ один раз в 5 лет. Эта процедура называется кадастровой оценкой. Выполнение работ финансируется из региональных бюджетов.

Кадастровой оценке подлежит каждый объект недвижимости — земельный участок, здание, квартира, частный дом и т. д. Результаты кадастровой оценки утверждаются постановлением главы субъекта РФ.

В таком постановлении указываются:

— категории земель;

— удельная единица кадастровой стоимости на 1 м² земли, установленная по географическому принципу,

— средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов по категориям земель в муниципальных образованиях (поселениям в муниципалитетах);

— средний уровень кадастровой стоимости земельных участков в составе категорий в разрезе видов разрешенного использования по муниципальным образованиям;

— дата, с которой применяется новая кадастровая оценка.

До следующего официального изменения кадастровой стоимости ее значение является действующим и используются для различных расчетов.

Причины ошибок в установлении государственной кадастровой стоимости. Одна из главных причин появления ошибок в работе оценщиков — несовершенство используемого механизма оценки.

Массовая оценка объектов лишена детализации критериев, в том числе для конкретных региона и объекта недвижимости. Так, для объекта капстроительства не учитываются материал стен, этажность, год постройки и степень износа. Эти важные факторы, объективно влияющие на рыночную стоимость, не учитываются при расчете стоимости кадастровой.

Привлеченные компании используют массовый метод оценки, страдающий и «массовыми недостатками». Оценочная компания может находиться в любой точке страны. Для своей работы оценщики пользуются лишь документами Росреестра. Они не видят воочию сам объект оценки, поскольку даже не выезжают на земельные участки, а значит, не способны объективно оценить природные и гидрологические особенности, наличие коммуникаций, транспортную доступность и другие факторы, что, безусловно, резко снижает точность оценки, а результатом становится возрастание кадастровой стоимости в несколько раз.

Эта проблема оказалась весьма болезненной для юридических лиц — организаций и предприятий, имеющих в собственности крупные земельные участки.

Не обошла она стороной и частников. Земельный налог для них превратился в неподъемное бремя. И это при том, что кадастровая стоимость оказалась в 3–4 раза выше рыночной, сформировавшейся в том или ином регионе.

Неправильное отнесение земельного участка к тому или иному виду разрешенного использования. Разница между стоимостью различных видов разрешенного использования может отличаться в десятки раз. Вытекающие последствия налогообложения соответствующие.

Нечеткие и неконкретные характеристики объектов, указанные в документах Росреестра, используемых для проведения оценки. Ситуация встречается очень часто. К примеру, в документах прописан вид разрешенного использования земельного участка «под строительство», но не конкретизируется, под какое именно — многоквартирное, жилое, дачное или под прозводственный цех.

При такой записи в документах массовый способ определения кадастровой стоимости вряд ли может дать объективный результат. Получится «средняя температура по больнице».

Как изменить государственную кадастровую стоимость? Процедура изменения (уменьшения) кадастровой стоимости длительна и достаточно трудоемка. Она состоит из нескольких этапов.

До ее начала лучше выяснить, есть ли вообще вероятность положительного исхода, — сделать анализ возможности понижения. Для этого потребуется обратиться в оценочную компанию или сертифицированному оценщику, предоставив ей необходимые документы.

Полученный результат позволит или принять решение о согласии с установленной государством кадастровой стоимости, или определить, каким способом задача будет решена и установить реальный размер этой стоимости.

Законодательством разрешено оспаривание кадастровой стоимости на основе альтернативного отчета независимого оценщика по определению рыночной стоимости земельного участка.

Результаты определения государственной кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Обращение в суд или комиссию по своему усмотрению позволительно только физическим лицам. Для юридических лиц порядок оспаривания иной. Они должны сначала обратиться в комиссию, а только потом имеют право идти в суд.

Инициировать оспаривание во всех случаях могут собственники и арендаторы земельных участков:

— юридические и физические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности;

— органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В перечень «спорщиков» включены и правообладатели, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения, а также лица, не имеющие оформленных прав на земельный участок, но владеющие на праве собственности объектами недвижимости, расположенными на участках.

Уменьшение кадастровой стоимости происходит способом ее оспаривания через признание равенства размеру рыночной стоимости путем исправления неточностей и ошибок, допущенных в площадях участков, категориях земель, видах разрешенного использования и т. д.

Для установления рыночной стоимости объекта потребуется помощь независимых оценщиков, которые должны состоять в саморегулируемой организации (СРО) оценщиков.

Они готовят отчет об оценке для установления рыночной стоимости объекта недвижимости (здания, земли, земельного участка), на основании которого можно оспорить (уменьшить) кадастровую стоимость недвижимости, а значит, уменьшить налоговые платежи и величину арендной платы.

Отчет об оценке земли — документ доказательственного характера, который подготовлен в соответствии с действующим законодательством. От его качества во многом зависит успех решения вопроса, поэтому и выбор оценочной компании должен быть соответствующим.

Эксперты вначале изучают документацию по объекту. По результатам анализа они делают вывод об успешности или неэффективности проведения оспаривания. Одновременно ведется оценка целесообразности планируемых мер, с точки зрения затрат времени и денег, которые необходимы для разрешения проблемы.

Независимая оценка действительной (справедливой) стоимости определяется на основе анализа полученных данных. С расчетными цифрами уже можно обращаться в суд или в комиссию для коррекции кадастровой стоимости. Но перед этим обращением отчет передают для проверки в СРО, где готовится заключение о соответствии отчетных документов требованиям законодательства.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (пункт 26 Федерального стандарта «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256).

Это наиболее вероятная цена, по которой земля может быть продана на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны возможной сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Полный комплект документов для оспаривания кадастровой стоимости направляются в специальную территориальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд.

Правовая возможность изменения кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земли может оспариваться по двум основаниям:

— наличие недостоверных сведений, учтенных при кадастровой оценке;

— уравнивание кадастровой стоимости с рыночной стоимостью земли.

Способы изменения кадастровой стоимости закреплены законодательно. С одной стороны, «приравниванием» кадастровой стоимости земельного участка к его рыночной стоимости, а с другой, ставшей следствием такого «равенства», — созданием возможности снижения размера платы за пользование земельным участком.

Эта ситуация выявилась после вступления в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в ред., введенной Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ, когда налог стал определяться в соответствии с главой 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса РФ.

Деятельность комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентируется приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее — ФЗ № 135-ФЗ). Этот факт позволяет пересчитать земельный налог, исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату подачи заявления об оспаривании.

Новый подход нашел отражение и в Налоговом кодексе РФ, в ред., действующей с 29.12.2014, за исключением отдельных положений: в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда в порядке, установленном ФЗ № 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 1 статьи 391 НК РФ).

Приведенные положения стали применяться, начиная с 1 января 2015 года. Согласно произведенным изменениям, стал возможен пересчет земельного налога на основе рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости.

Срок подачи заявления и цена вопроса. Срок, в течение которого можно обратиться в комиссию или в суд с заявлениями по оспариванию кадастровой стоимости, — 5 лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.

Чтобы быть уверенными в целесообразности оспаривания, нужно получить хотя бы ориентировочно сведения о соответствии кадастровой стоимости земли рыночной или нет, и лишь после этого принимать окончательное решение.

Оспаривание кадастровой стоимости для обоих способов решения задачи сопряжено с подготовкой за счет собственника земельного участка весьма дорогостоящего комплекта документов, включающего, в частности, такие материалы, как:

— отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка;

— положительное экспертное заключение;

— сведения о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке.

Оценку рыночной стоимости земельного участка невозможно выполнить самостоятельно, если только собственник участка сам не является профессионалом в этой сфере деятельности. Ее готовит оценочная компания, а заключение экспертизы — вышестоящая организация оценщиков (СРО), подтверждающая, что отчет оценщиков соответствует правовым нормам (абзац 16 статьи 24.19 ФЗ № 135-ФЗ).

Общая стоимость работ по проведению оценки зависит, в основном, от площади участка.

Для физических лиц она может варьироваться в следующем диапазоне (без учета госпошлин и подготовки небольших по стоимости документов).

— анализ целесообразности оспаривания кадастровой стоимости — от 10 тыс. руб.;

— стоимость отчета — от 20 до 100 тыс. руб.;

— стоимость экспертизы отчета оценки СРО — 10–15 тыс. руб.;

— стоимость справки о недостоверных сведениях — 10–25 тыс. руб.

В какой-то мере снизить расходы на подготовку оценки рыночной стоимости и заключение экспертизы можно, если собственники участков смогут объединить усилия и проведут коллективное оспаривание.

Такой механизм выгоднее всего для членов садовых и дачных некоммерческих товариществ, так как позволяет снизить стоимость подготовки документов для каждого из них.

Порядок действий. Порядок действий при пересмотре кадастровой стоимости земельного участка включает 2 основных действия.

1. Пересмотр кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В комиссию могут обратиться как юридические, так и физические лица — собственники или правообладатели недвижимости. Заявление подается в письменной форме.

К заявлению должны быть приложены:

— кадастровый паспорт объекта недвижимости;

— нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на земельный участок (договор аренды, если участок не в собственности);

— отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка;

— положительное экспертное заключение

— сведения о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке;

— кадастровая справка об объекте недвижимости.

Заявление рассматривается в течение 1 месяца.

По результатам работы комиссия принимает одно из 2-х альтернативных решений:

— отклонить заявление;

— изменить кадастровую стоимость.

О принятом решении комиссии заявителю направляется уведомление.

Если в пересмотре кадастровой стоимости в комиссии был получен отказ, то будут указаны конкретные причины, например, будут сделаны замечания к предоставленным документам. Все ошибки можно исправить, доработать документы и обратиться в комиссию повторно.

При несогласии с решением комиссии заявитель имеет право:

— обжаловать решение комиссии в суде, приложив копию решения и обосновав свое обращение;

— независимо от решения комиссии подать требование об изменении кадастровой стоимости, не ссылаясь на это решение.

2. Оспаривание в суде. Обращение в суд может происходить как в случае отрицательного решения комиссии, так и без предварительного обращения в комиссию по этой оценке.

Оспаривание кадастровой стоимости ведется по ее состоянию на дату результатов последней кадастровой оценки, утвержденной постановлением главы субъекта РФ, но все последствия изменения кадастровой стоимости начнутся только с даты принятия решения судом.

Обращению, естественно, предшествует подготовка иска с приложением необходимых документов.

Цель искового заявления — оспаривание установленной кадастровой стоимости, но не недостоверных сведений, использованных при оценке, поэтому в просительной части иска необходимо указать на необходимость установления рыночной стоимости вместо имеющейся кадастровой.

Не лишним, но не обязательным, будет включение в иск требования об обязании Росреестра внести в государственный кадастр недвижимости сведений о рыночной стоимости земельного участка в качестве новой кадастровой стоимости.

Исковое заявление адресуется и направляется в суд общей юрисдикции на уровне субъекта РФ — областной, краевой, республиканский суд.

В исковом заявлении указываются:

— сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.);

— данные кадастровой стоимости (размер и дата внесения в кадастр);

— результаты рыночной стоимости объекта недвижимости, причем рыночная стоимость должна резко отличаться от кадастровой, иначе в удовлетворении иска могут отказать (к примеру, если рыночная стоимость отличается на 1—10 %, то на выигрыш в суде рассчитывать вряд ли придется);

— конкретные указания на нарушения прав собственника или пользователя: высокий налог, арендная плата и др.

Документы, прилагаемые к исковому заявлению:

— квитанция об оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. (если она оплачивается от имени дольщиков, то ее размер делится между ними в равных частях);

— копии документов на недвижимость — свидетельство, правоустанавливающие документы, договор аренды, если участок не в собственности;

— копия отчета независимого оценщика о рыночной стоимости участка;

— справка о кадастровой стоимости земельного участка;

— иные процессуальные документы, исходя из индивидуальности случая.

При подготовке документов для суда нужно учесть, что в 2017 г. Выписки из ЕГРП заменили на Выписки из ЕГРН, так как с 1 января 2017 г. вступили в силу новые требования, касающиеся регистрации и постановки на кадастровый учет недвижимого имущества физических и юридических лиц.

Если заключение оценщика не будет представлено, то суд назначит судебную экспертизу, которая не только будет намного дороже отчета оценщика, но и займет очень много времени на подготовку, да и результат ее может оказаться непредсказуемым для истца.

К участию в суде должны быть привлечены:

1) в качестве ответчика:

— Кадастровая палата. Если земельный участок находится в государственной (муниципальной) собственности, арендуется правообладателем, то желательно также указать и арендодателя;

2) в качестве третьих лиц:

— Росреестр;

— местная администрация;

— земельный комитет;

— комитет госимущества;

— другие представители.

Судебные расходы. Как правило, судебные расходы, связанные с проведением оценки, экспертизы, услуг юристов, оплачивает истец, поскольку в бюджете ответчика не предусмотрены статьи расходов на возникающие возмещения.

Судебное решение вступило в силу — кто и что должен сделать? Дело должно быть рассмотрено в течение 2-х месяцев (ст. 154 ГПК РФ). После вступления в силу судебного постановления Кадастровая палата самостоятельно производит изменение кадастровой стоимости.

В настоящее время оспаривание кадастровой стоимости земли приняло массовый характер и суды перегружены. Несмотря на предъявление независимого экспертного заключения в случае судебного оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, арбитражные суды очень часто назначают судебную экспертизу по определению рыночной стоимости.

Рекомендации

1. Если у земельного участка завышена кадастровая стоимость более чем на 30 %, то это повод подать ее на пересмотр. Лучше это делать через комиссию, так как комиссия эта специализированная и в нее можно обращаться неоднократно, тогда как решение суда пересмотреть сложнее.

2. Если в кадастровом паспорте обнаружены какие-либо недостоверные сведения, то это повод обратиться в комиссию по рассмотрению споров.

3. Примите участие в судебном заседании. Следует учесть, что ответчик может не согласиться с предлагаемой оценкой земельного участка и попросить суд назначить дополнительную рыночную оценку.

4. Проверьте в муниципалитете, не входите ли вы в льготную категорию граждан (ветераны, пенсионеры, инвалиды, чернобыльцы и др.), для которой введены налоговые вычеты по уплате земельного налога. При положительном результате необходимо написать в ИФНС заявление о предоставление льготы по земельному налогу. Вычеты могут быть предоставлены одному лицу и только в отношении одного дома, одной квартиры и одного гаража. Если таких объектов несколько, за остальные налог будет уплачиваться в полном объеме. Кроме того, муниципалитеты получили права на установление льгот и снижение налоговых ставок.

Как определить соответствие ВРИ для земельного участка? После вступления в силу в 2015 г. нового Классификатора ВРИ, по которому участкам присваивается вид использования, однозначно идентифицируемый на всей территории России, наименование ВРИ по Классификатору может отличаться от того, что установлен градостроительным регламентом, а потому для ряда задач (для изменения ВРИ, присвоения ВРИ новым образуемым участкам, при проведении регистрации объектов недвижимости в ЕГРН и т. д.) требуется установление соответствия прежнего ВРИ с видом использования земельного надела по Классификатору.

Если же вид разрешенного использования земельного участка был установлен до утверждения Классификатора ВРИ, он остается действительным, независимо от того, соответствует он или нет Классификатору. И это полностью согласуется с ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (часть 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ). В этом случае ВРИ замене не подлежит, если только у собственника не возникнет надобность в этой замене. А изменить вид разрешенного использования земельного участка можно будет уже только в соответствии с Классификатором ВРИ.

Соответствие градостроительного регламента и Классификатора ВРИ. Понимание требований градостроительных регламентов, позволяющими, к тому же, оценить возможности изменения ВРИ участка при необходимости, и правильность определения измененного ВРИ по Классификатору становятся обязательными условиями верных решений.

По Градостроительному кодексу РФ (статья 36), вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ) является параметром градостроительного регламента, точнее, именно градостроительный регламент определяет для каждого участка:

— вид использования,

— предельные размеры земельных участков (минимальные и максимальные), в том числе и площадь;

— предельные параметры разрешенного строительства (если строительство разрешено):

— предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

— минимальные отступы от границ земельных участков (для определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений);

— максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Сам же градостроительный регламент, представляющий со всеми своими элементами, указанными выше, устанавливается в соответствии с возможностями территориальной (функциональной) зоны, в которую включатся целые группы участков с примерно одинаковым назначением, к примеру:

— в жилую зону попадают участки как для многоэтажного, среднеэтажного строительства, так и участки для малоэтажного для жилищного строительства (ИЖС);

— в зону сельскохозяйственного использования включаются как участки для сельхозпроизводства, крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ). фермерского хозяйства (ФХ), крестьянского хозяйства (КХ), для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), дачного хозяйства, садоводства, огородничества и предназначенные для большого ряда других целей.

Функциональные зоны, градостроительные регламенты, ВРИ земельных участков, возможность или невозможность застройки участков являются результатом территориального планирования земель каждого муниципального образования.

Территориальное планирование проводится по установленным в муниципальных образованиях Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), а по итогам планирования создаются генеральные планы территорий муниципальных поселений и схемы зонирования, позволяющие использовать земельные ресурсы всех поселений максимально эффективно и без отступления от правил.

Если отступления, все же, объективно необходимы (например, изменение ВРИ или изменение предельных параметров строительства), то проводятся они в строгом порядке, не допускающим существенного искажения общей градостроительной картины территории и, самое главное, с исключением опасности для людей и окружающей среды, и при условии публичного согласования с общественностью.

В связи с изложенным, имеет смысл рассмотреть вопрос об использовании участков с учетом требований Классификатора ВРИ, исключившего отнесение земельных участков к той или иной категории земель, установленные Земельным кодексом РФ (статья 7) и изменившего привычные наименования видов их использования.

Участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — вид разрешенного использования земельного участка, установленный градостроительным регламентом для территориальной зоны Ж и ее подзоны Ж2, где разрешена застройка индивидуальными жилыми домами.

Земли населенных пунктов объединяют абсолютно все земельные участки, находящиеся в границах каждого конкретного города, поселка или деревни. Они объединены в категорию земель, называемую «землями населенных пунктов». Эта категория включает участки, входящие во все функциональные зоны, установленные, в соответствии с ПЗЗ, для территории каждого поселения.

В новом Классификаторе ВРИ возможность индивидуального жилищного строительства включена в раздел с кодом 2.0 — Жилая застройка земель населенных пунктов, то есть тех территорий, что находятся в пределах населенных пунктов, но никоим образом за их границами.

Возможность строительства жилого дома фигурирует в разделе 2.0 Классификатора в его подпунктах, имеющих следующие коды:

— код 2.1 — малоэтажная жилая застройка допустима на участках для ИЖС, на которых разрешено размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодного для постоянного проживания, высотой не выше 3-х надземных этажей) с выращиванием плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур и размещением гаражей и подсобных сооружений;

— код 2.2 — приусадебный участок личного подсобного хозяйства, на котором разрешено:

1) размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше 3-х надземных этажей);

2) производство сельскохозяйственной продукции;

3) размещение гаража и иных вспомогательных сооружений;

4) содержание сельскохозяйственных животных;

Таким образом, строительство индивидуальных жилых домов возможно на участках с видом использования «малоэтажная жилая застройка», а также на приусадебных участках для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), находящихся в зоне жилой застройки населенного пункта.

На участках с прежним видом использования «для ИЖС», который, по Классификатору ВРИ называется «малоэтажная жилая застройка», разведение и содержание сельскохозяйственных животных не допустимо, так эта возможность присутствует только на участках, использование которых, так или иначе, связано с сельскохозяйственными целями. Приусадебный же участок ЛПХ на территории населенного пункта — это разновидность участков для личного подсобного хозяйства. Использование таких участков регулируется ФЗ «О личном подсобном хозяйстве». Информация об особенностях таких участков изложена ниже.

Абсолютно точные требования к застройке каждого конкретного участка указываются в его градостроительном плане (ГПЗУ). Этот документ готовится отделом по архитектуре и градостроительству местного муниципалитета.

Планируя строительство жилого дома на участке ИЖС, равно как и на участке для ЛПХ, расположенном в границах населенного пункта, нужно знать, что будет необходимо сформировать еще и схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). Заказать ее удобнее в лицензированной проектной организации, предоставив проектировщикам, кроме заявления и технического задания на разработку схемы планировки, материалы ГПЗУ. Оба документа, ГПЗУ и СПОЗУ, являются обязательными для получения разрешения на строительство, а по завершении строительства — разрешения на ввод индивидуального жилого дома в эксплуатацию.

Участки для личного подсобного хозяйства (ЛПХ). По статье 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», для ведения ЛПХ могут использоваться участки, расположенные:

— в границах населенного пункта — приусадебный земельный участок, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов;

— за пределами границ населенного пункта — полевой земельный участок, используемый исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

По Классификатору ВРИ, участки ЛПХ вошли в 2 разных раздела:

— код 2.2 раздела с кодом 2.0 «Жилая застройка» — приусадебные участки ЛПХ (на землях населенных пунктов);

— код 1.16 раздела с кодом 1.0 «Сельскохозяйственное использование» — полевые участки ЛПХ (на землях сельскохозяйственного назначения).

Использование приусадебных участков ЛПХ на землях населенных пунктов уже рассмотрено выше, поэтому предстоит проанализировать ситуации с полевыми участками.

Так же, как и в законе об ЛПХ, в Классификаторе ВРИ указывается, что на полевых участках ЛПХ можно заниматься только производством сельхозпродукции и на них не допускается возведение объектов капитального строительства.

Закон регламентировал максимальный размер общей площади приусадебных и полевых участков ЛПХ, которые могут находиться одновременно на праве собственности или ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, установлен в размере 0,5 га. По решениям местных властей, он может увеличен в 5 раз, то есть общая площадь не должна превышать 2,5 га.

Хозяйствование на участке ЛПХ, в соответствии с ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», является формой непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

Вести ЛПХ может собственник участка как самостоятельно, так и совместно с проживающими с ним членами семьи. Произведенная и переработанная при этом продукция становится личной собственностью людей, занимающихся ведением ЛПХ, и используется ими для личных потребностей, а ее реализация не относится к предпринимательской деятельности.

К имуществу, используемому для ведения личного подсобного хозяйства, относятся:

— приобретенный для ведения ЛПХ участок,

— жилой дом,

— производственные, бытовые и иные здания,

— строения и сооружения, в том числе теплицы,

— сельскохозяйственные животные,

— пчелы и птица,

— сельскохозяйственная техника,

— инвентарь,

— оборудование,

— транспортные средства,

— иное имущество, принадлежащее на праве собственности или ином праве гражданам, ведущим личное подсобное хозяйство.

Ни новый Классификатор ВРИ, ни закон об ЛПХ не разрешают возведение жилого дома и капитальных хозяйственных построек на самом участке. По всей видимости, их придется строить в ближайшем населенном пункте, а в хозяйстве бывать наездами.

Учитывая, что по Градостроительному кодексу РФ (пункт 17 статьи 51), не требуется получение разрешения на строительство:

— гаража на участке, предоставленном для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (а участки ЛПХ именно таковыми и являются),

— объектов, которые не относятся к капитальным строениям (навесов и других построек);

— строений и сооружений вспомогательного использования,

можно, как вариант, рассмотреть возможность строительства на полевом участке ЛПХ построек не на фундаменте, а на сваях. Такие постройки не связаны тесно с землей, а значит, не могут быть отнесены ни к капитальным объектам, ни к объектам недвижимости. Нежилые вспомогательные постройки, навесы и сооружения, не относящиеся к объектам капитального строительства запретительным санкциям не подлежат.

Крестьянско-фермерское хозяйство и коды сельхозяйственного производства по Классификатору ВРИ. Такие виды использования участков, как:

крестьянско-фермерское хозяйство,

крестьянское хозяйство,

фермерское хозяйство,

сельскохозяйственное производство,

сельскохозяйственное использование

новым Классификатором ВРИ исключены, точнее, они объединены в нем в один раздел 1.0 «Сельскохозяйственное использование» и представлены в ином формате — без употребления названия категории земель (земли сельскохозяйственного назначения) и с иными наименованиями, детализирующими хозяйственную деятельность, которую можно вести на участках:

— код 1.1 — растениеводство, предусматривающее хозяйственную деятельность, связанную с выращиванием сельскохозяйственных культур;

— код 1.2 — выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур, предусматривающеее хозяйственную деятельность на сельскохозяйственных угодьях, связанную с производством:

1) зерновых,

бобовых,

кормовых,

технических, масличных, эфиромасличных,

иных сельско-хозяйственных культур;

— код 1.3 — овощеводство, предусматривающее хозяйственную деятельность на сельскохозяйственных угодьях, связанную с производством:

картофеля,

листовых,

плодовых,

луковичных и бахчевых сельскохозяйственных культур, в том числе с использованием теплиц;

— код 1.4 — выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур, предусматривающее хозяйственную деятельность, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанную с производством:

чая,

лекарственных культур,

цветочных культур.

— код 1.6 — выращивание льна и конопли, предусматривающее хозяйственную деятельность, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанную с выращиванием льна, конопли;

— код 1.7 — животноводство, предусматривающее хозяйственную деятельность, связанную с производством продукции животноводства, в том числе:

сенокошение,

выпас сельскохозяйственных животных,

разведение племенных животных,

производство и использование племенной продукции (материала),

размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельско-хозяйственной продукции;

— код 1.8 — скотоводство, предусматривающее хозяйственную деятельность, в том числе на сельскохозяйственных угодьях:

связанную с разведением сельскохозяйственных животных (крупного рогатого скота, овец, коз, лошадей, верблюдов, оленей);

сенокошение,

выпас сельскохозяйственных животных,

производство кормов,

размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельско-хозяйственных животных;

разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала);

— код 1.9 — звероводство, предусматривающее хозяйственную деятельность:

связанную с разведением в неволе ценных пушных зверей;

размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, производства, хранения и первичной переработки продукции;

разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала);

— код 1.10 — птицеводство, предусматривающее хозяйственную деятельность:

связанную с разведением домашних пород птиц, в том числе водоплавающих;

размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных,

производство, хранения и первичной переработки продукции птицеводства;

разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала);

— код 1.11 — свиноводство, предусматривающее хозяйственную деятельность:

связанную с разведением свиней;

размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения животных, производства,

хранения и первичной переработки продукции;

разведение племенных животных, производство и использование племенной продукции (материала);

— код 1.12 — пчеловодство, предусматривающее хозяйственную деятельность, в том числе на сельскохозяйственных угодьях:

по разведению, содержанию и использованию пчел и иных полезных насекомых;

размещение ульев, иных объектов и оборудования, необходимого для пчеловодства и разведениях иных полезных насекомых;

размещение сооружений, используемых для хранения и первичной переработки продукции пчеловодства;

— код 1.13 — рыбоводство, предусматривающее хозяйственную деятельность:

связанную с разведением и (или) содержанием, выращиванием объектов рыбоводства (аквакультуры);

размещение зданий, сооружений, оборудования, необходимых для осуществления рыбоводства (аквакультуры);

— код 1.14 — научное обеспечение сельского хозяйства:

осуществление научной и селекционной работы,

ведения сельского хозяйства для получения ценных, с научной точки зрения, образцов растительного и животного мира;

размещение коллекций генетических ресурсов растений;

— код 1.15 — хранение и переработка сельскохозяйственной продукции: размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции;

— код 1.17 — питомники:

выращивание и реализация подроста деревьев и кустарников, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян;

размещение сооружений, необходимых для указанных видов сельскохозяйственного производства;

— код 1.18 — обеспечение сельскохозяйственного производства, предусматривающее размещение:

машинно-транспортных и ремонтных станций,

ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники,

амбаров,

водонапорных башен,

трансформаторных станций,

иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства.

Замена наименований видов использования участков не означает, что деятельность крестьянского-фермерских, крестьянских, фермерских хозяйств или хозяйств, занимающихся сельскохозяйственным производством, прекращена вместе с названиями ВРИ.

Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.06.2003 № 74-ФЗ не утратил своего значения, но претерпел некоторые изменения, связанные с требованием государственной регистрации фермерского хозяйства, если оно занимается коммерческой деятельностью (Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 28.12. 201 № 446-ФЗ).

Если собственник участка для КФХ занимается фермерской деятельностью с целью получения коммерческой выгоды, то он должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а группа лиц, ведущая КФХ, — как юридическое лицо.

Введение Классификатора ВРИ упростило возможность выбора конкретной деятельности, возможно, даже сочетающей несколько вариантов.

Разрешенное использование земельных участков, установленное в соответствии с Земельным кодексом РФ до дня утверждения Классификатора ВРИ, признается действительным вне зависимости от его соответствия Классификатору (пункт 11 статьи 34 ФЗ 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Мажорное впечатление от нового Классификатора ВРИ омрачают проблемы, связанные с возможностью возведения строений, приспособленных под жилье, на участках, попадающих по своему назначению в раздел 1.0 «Сельскохозяйственное использование».

В частности, ранее допустимое строительство дома фермера, занимающегося, например, разведением птицы или кролиководством (а, в принципе, мало ли какой разрешенной законом деятельностью), становится невозможным. Приходится как-то выкручиваться, изыскивать различные варианты, хотя бы для временного обустройства — и называть в документах строение, планируемое под жилье, нежилым (административно-бытовым или бытовым зданием, складом, административно-складским зданием, теплицей, если ее организовать, к примеру, на мансарде), понимая, что с пропиской в таком строении ничего не получится.

По сути, возник дисбаланс интересов — с одной стороны, интересов государства, стремящегося решить сразу 3 глобальные задачи:

1) обеспечить максимальную защиту сельскохозяйственных земель,

2) сформировать стабильный продовольственный рынок страны,

3) снизить остроту жилищной проблемы,

с другой же стороны, интересов собственников участков, на которых производится сельхозпродукция для этого самого продовольственного рынка, пусть даже для личного потребления, и которым удобнее находиться на самом участке, построив на нем жилой дом и постоянно заботится и о птице, и о животных, занимаясь попутно выращиванием овощей и фруктов. То ли дело у фермеров на Чукотке, Ямале, Сибири, Дальнем Востоке и Крайнем Севере, постоянно перевозящим свои чумы и яранги вслед за оленями, перегоняемыми на новые пастбища.

Можно, конечно, предположить, что, по сложившейся традиции, ожидания собственников фермерских участков когда-нибудь оправдаются, лишь бы не по цене «налоговых атак» за благо предоставления разрешения на строительство жилых домов. А до этих пор многим из них придется искать возможности, заложенные градостроительными регламентами, и пытаться уточнить возможность изменения ВРИсвоих участков на те виды их использования в территориальной зоне, что допускают строительство жилья.

В этих сложных ситуациях придется пребывать в ожидании, когда, как обещано законодателями, к 2020 году будут откорректированы ПЗЗ муниципалитетов, а установленные по ним виды разрешенных использований участков будут приведены в соответствие с Классификатором (пункты 12, 13 статьи 34ФЗ 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Участки для дачного хозяйства, дачного строительства, садоводства и огородничества. Привычные ВРИ земельных участков «для дачного хозяйства», «дачное строительство» и «для огородничества» увидеть в Классификаторе ВРИ невозможно. Их там нет. В разделе Классификатора 1.0 «Сельскохозяйственное использование» присутствует только вид» садоводство», имеющий код 1.5, в соответствии с которым на участке возможна малоэтажная жилая застройка (размещение дачных и садовых домов, размещение гаражей и подсобных сооружений) и осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием:

— многолетних плодовых и ягодных культур,

— винограда,

— иных многолетних культур,

причем без уточнения того, каким именно является участок — для индивидуального садоводств, в составе ДНП или СНТ.

Следует обратиться к определению садового земельного участка в ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», где в статье 1 говорится, что:

садовый земельный участок — это участок, используемый для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений;

огородный земельный участок — тот, что используется для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории);

дачный земельный участок — такой, что используется в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля);

Возможность строительства жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений на дачном участке (а это участки для дачного хозяйства или дачного строительства) также отражена в Классификаторе ВРИ, причем без выделения того обстоятельства, является ли этот участок индивидуальным или входит товарищество.

ВРИ по Классификатору (код 2.1), обеспечивает размещение дачных домов и садовых домов в составе ВРИ «малоэтажная жилая застройка»:

• размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше 3-х надземных этажей);

• выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур;

• размещение гаражей и подсобных сооружений.

Что такое межевание? Слово «межевание» является производным от слова «межа» — граница (рубеж, линия раздела) земельных участков.

Межевание» — это определение на местности и юридическое оформление границ земельных владений. Оно является частью кадастровой деятельности. Сегодня межевание является первичной основой для постоянно текущей корректировки государственного кадастра земельной недвижимости.

Современное понятие «межевание» означает проведение комплекса геодезических и землеустроительных работ, при которых на местности:

— устанавливаются и закрепляются межевыми знаками установленного образца границы земельных участков,

— определяются координаты границ земельных участков (или дается иное их описание),

— составляются топографические карты (планы) земельных участков,

— формируется межевой план земельного участка.

Все документальные материалы, полученные при межевании, подлежат соответствующим согласованиям в территориальном отделении Кадастровой палаты.

Результат межевания. После проведения работ по межеванию:

— земельный участок приобретает координаты, которые позволяют определить точное местонахождение границ земельного участка на местности,

— появляется гарантия того, что границы «отмежеванного» земельного участка согласованы со всеми смежными границами (границами соседних участков),

— по каждому конкретному земельному участку готовится межевое дело и материалы для кадастрового плана земельного участка. То есть по результатам межевания земельный участок ставится на государственный кадастровый учет.

Процедура межевания регламентирована законами Российской Федерации «О землеустройстве», «О кадастровой деятельности», «Инструкцией по межеванию земель» и рядом нормативных документов.

Межевание проводится землеустроительными геодезическими организациями, имеющими соответствующие лицензии на выполнение геодезических работ, кадастровыми инженерами, прошедшими аттестацию.

Кадастровые работы выполняются на основании заключаемого договора подряда на выполнение кадастровых работ.

Результатом кадастровых работ является межевой план, технический план или акт обследования (статья 37 ФЗ «О кадастровой деятельности»)

Межевание для собственников земельных участков обеспечивает:

— установление точных границ земельных участков;

— постановку земельного участка на государственный кадастровый учет и оформление прав (получение правоустанавливающих документов) на земельный участок;

— раздел участков;

— совершение сделок с земельными участками;

— разрешение споров в судебном порядке между соседствующими собственниками по границам земельных участков при нарушении границ;

— установление размеров сервитутов при необходимости.

Если межевание не проводилось. Если межевание не проводилось, то в кадастровом паспорте земельного участка в графе «особые отметки» будет написано: «граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства» или «в земельном кадастре отсутствуют сведения, позволяющие однозначно определить земельный участок».

Юридических нарушений в этом нет, но при продаже такого земельного участка станут возможными затруднения: не каждому новому собственнику (покупателю) участка такая ситуация покажется приемлемой, так как определение границ земельного участка после его покупки ляжет на его плечи, или вызовет определенные сомнения.

С 1 января 2018 г. в кадастровом паспорте должны быть зафиксированы точные границы участков, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет попросту невозможно. Всем собственникам дачно-садовых участков необходимо ознакомиться и с установленными предельными размерами участков, которые могут оказать свое немаловажное влияние на полученные при межевании результаты.

Согласование границ земельного участка. Границы земельного участка, установленные при межевании, согласовываются с пользователями и собственниками смежных земельных участков. Это обязательное требование, предусмотренное законом (ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Для этого за 2 дня до проведения геодезических работ собственники смежных земельных участков должны быть оповещены о проводимых работах извещениями установленной государственной формы.

Извещения готовятся инженером-землеустроителем организации, проводящей межевания, и доставляются смежникам в той или иной форме (почтой, лично) собственником земельного участка, по которому ведется межевание. Согласие или отказ соседствующих собственников по границам земельного участка фиксируется в акте установления и согласования границ земельного участка.

Акт установления и согласования границ земельного участка подписывается самим собственником земельного участка, собственниками, владельцами, пользователями смежных участков (или их полномочными представителями), инженером-землеустроителем геодезической организации с печатью организации, выполнившей межевание, и землеустроителем поселковой (городской) администрации с печатью администрации.

При отказе одного или нескольких собственников смежных земельных участков от согласования границ необходимо письменно зафиксировать этот отказ или ими самими в акте согласования границ с указанием причины отказа, или засвидетельствовать отказ другим лицом с указанием паспортных данных этого лица опять-таки с указанием причины отказа для дальнейшего разрешения сложившейся ситуации в административном или судебном порядке.

Полученные отказы или возражения по согласованию границ земельного участка вносятся в обязательном порядке в акт установления и согласования границ земельного участка, прилагаются к межевому плану и являются неотъемлемой часть межевого плана.

При проведении любых операций с земельными участками (купля-продажа, дарение, наследование, приватизация, изменение площади и т. п.) проведение землеустроительных работ (обмеры участков, формирование межевого плана для дальнейшей сдачи в соответствующие государственные органы) крайне желательно.

Заказ на межевание. Чтобы провести межевание земельного участка, необходимо заключить договор с землеустроительными геодезическими организациями, имеющими соответствующие лицензии на выполнение геодезических работ, кадастровыми инженерами, прошедшими аттестацию.

Документы для физических лиц, предоставляемые в землеустроительную геодезическую организацию, дляпроведения межевания. Представляются следующие документы.

1. Заявление в землеустроительную геодезическую организацию на выполнение работ.

2. Копия паспорта заказчика или доверенности представителя заказчика.

3. Имеющиеся правоустанавливающие документы на земельный участок, а при первичном оформлении земельного участка — копия постановления администрации о предоставлении земельного участка.

4. Договор купли-продажи земельного участка, договора дарения земельного участка, свидетельства о праве наследования по закону (копии).

5. Документы БТИ (справки, кадастровые паспорта на строения, находящиеся на участке, или справки об отсутствии строений).

6. Кадастровая выписка о земельном участке (форма В.1).

7. Кадастровый план территории (КПТ).

Документы для юридических лиц, предоставляемые в землеустроительную геодезическую организацию, для проведения межевания. Представляются следующие документы.

1. Заявление в землеустроительную геодезическую организацию на выполнение работ.

2. Правоустанавливающие правоудостоверяющие документы юридического лица:

— устав;

— свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

— свидетельство о внесении записи в единый государственный реестр юридических лиц;

— выписка из реестра индивидуальных предпринимателей;

— инвестиционный договор;

— решение учредителей.

3. Решение администрации о предоставлении земельного участка (копия, заверенная в общем отделе администрации).

4. Договор аренды земельного участка.

5. Свидетельство о государственной регистрации права.

6. Документы БТИ на имеющиеся строения (оригиналы).

7. Справка о наличии (отсутствии) коммуникаций (подлинник).

8. Кадастровая выписка на земельный участок (форма В.1).

9. Кадастровый план территории (КПТ).

Разрешение на строительство. Приступить к строительству жилого дома можно лишь после получения разрешения на строительство (реконструкцию) от администрации района, на территории которого находится земельный участок.

Разрешение на строительство — официальный документ, позволяющий вести легитимное возведение объектов капитального строительства (ОКС), к которым, в частности, относится и жилой дом, а значит, и обеспечивающий в дальнейшем получение разрешения на ввод посеки в эксплуатацию и его обязательную государственную регистрацию.

Вопрос получения разрешения на строительство важен не только для застройщиков земельных наделов. В последнее время он оказался еще и предметом законодательного творчества. Так, принятый в июле 2016 года Федеральный закон № 373-ФЗ внес изменения в Градостроительный кодекс РФ, по которым были сформулированы новые требования к разрешению на строительство.

Действующий Градостроительный кодекс РФ установил порядок получения разрешения на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящего дома с количеством этажей не более, чем 3, предназначенного для проживания одной семьи.

В статье 51 Градостроительного кодекса РФ изложены главные особенности решения вопроса о получении разрешения на строительство, без которого возведение жилого дома будет считаться несанкционированным, а сама постройка попадает в разряд самовольных.

Разрешение на строительство — это документ, подтверждающий при строительстве или реконструкции объекта капитального строительства (ОКС) соответствие проектной документации требованиям, установленным:

— градостроительным регламентом,

— проектом планировки территории (ППТ),

— проектом межевания территории (ПМТ),

или требованиям, установленным ППТ и ПМТ,

а также соответствие виду разрешенного использования земельного участка (ВРИ) и установленным ограничениям в использовании участка.

В случае, когда для земельного участка градостроительный регламент не устанавливается или на этот участок не распространяется действие градостроительного регламента, разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям к назначению объекта и его параметрам.

Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии установленных в поселении правил землепользования и застройки (ПЗЗ). При отсутствии ПЗЗ разрешение на строительство выдается для строительства, реконструкции следующих объектов:

— объектов федерального значения,

— объектов регионального значения,

— объектов местного значения муниципальных районов,

— объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты,

— в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Новое законодательное видение разрешения на строительство, таким образом, проявилось в изменении порядка разработки этого документа. Теперь оно основывается не на прежнем градостроительного плане земельного участка (ГПЗУ), а на определении соответствия документации территориального планирования, предусматривающего установление через Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) градостроительных регламентов для соответствующих территориальных функциональных зон, ПППТ и ПМТ.

При анализе материалов и документов, представленных застройщиком в администрацию для получения разрешения на строительство:

— проверяется соответствие проектной документации градостроительным требованиям, установленным на дату выдачи ГПЗУ,

— оценивается допустимость размещения объекта капитального строительства в соответствии с видом разрешенного использования (ВРИ) земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с ПЗЗ, земельным и иным законодательством РФ.

Сам ГПЗУ, служивший ранее главным документом для получения разрешения на строительство, тоже претерпел изменения, преобразовавшись в выписку требований из правил землепользования и застройки и из документации по планировке территории применительно к конкретному земельному участку.

Кто выдает разрешение на строительство? В зависимости от расположения земельного участка, на котором будет вестись строительство или реконструкция дома, а точнее, в зависимости от его отнесения к территории одного или нескольких муниципалитетов, выдача разрешений попадает в разную административную юрисдикцию.

Разрешение на строительство или реконструкцию частного дома, как, впрочем, и любого ОКС, выдается местным органом власти (управлением, комитетом или отделом по градостроительству и архитектуре муниципальной администрации), если земельный участок относится к территории муниципального образования. Участок может находиться как в границах одного поселения, так и на территории 2-х и более поселений одного муниципального района или располагаться на его межселенной территории.

При строительстве более крупного плана на земельном участке, расположенном на территориях 2-х и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов), за получением разрешения потребуется обратиться в орган исполнительной власти субъекта РФ (к примеру, в областной или краевой комитет или департамент, ведающий вопросами градостроительства и архитектуры).

Разрешение на масштабное строительство, которое планируется вести на территориях 2-х и более субъектов РФ (в том числе линейного объекта на территории закрытого административно-территориального образования, границы которого не совпадают с границами субъектов РФ) разрешение на строительство или реконструкцию выдается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

Порядок получения разрешения на строительство. Стартом действий администрации по выдаче разрешения на строительство станет заявление застройщика на имя главы администрации, которое он должен предоставить одним из следующих способов:

— явившись непосредственно в администрацию,

— подача через многофункциональный центр (МФЦ),

— в электронной форме.

Если участок расположен на территориях разных муниципалитетов или субъектов РФ, заявление подается в областную или краевую администрацию, в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти — в соответствии с локацией земельного надела.

К заявлению на выдачу разрешения на строительство должен быть приложен пакет документов.

Документы, прилагаемые к заявлению на выдачу разрешения на строительство. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:

— выписку из ЕГРН или правоустанавливающие документы на земельный участок, если сведения о нем отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости,

— градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), выданный не ранее чем за 3 года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство,

— схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства,

— описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, включающего:

— описание в текстовой форме, отражающего параметры объекта, цветовое решение его внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик такого объекта, иные характеристики объекта, требования к которым установлены градостроительным регламентом (архитектурные решения),

— графическое описание — изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства, включая его фасады и конфигурацию объекта.

Если строительство или реконструкция ОКС планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, к заявлению о выдаче разрешения на строительство может быть приложено одного из заключений органа, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия:

— о соответствии раздела проектной документации ОКС;

— о соответствии описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям, градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения.

В случае, когда строительство жилого дома или иного ОКС будет вестись на территории исторического поселения типовому архитектурному решению, сложившемуся в историческом поселении, к заявлению о выдаче разрешения на строительство делать описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства не потребуется (Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ).

Примечание. Правоустанавливающие документы на земельный участок, выписки из ЕГРН и ГПЗУ могут быть запрошены в соответствующих органах непосредственно администрацией, если застройщик не представил их самостоятельно.

Требование иных документов в целях получения разрешения на строительство от застройщика объекта ИЖС не допускается (пункт 10 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

После получения заявления на выдачу разрешения на строительство с приложенными к нему документами, в течение 30 дней, подразделение по градостроительству и архитектуре администрации выполняет:

проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство,

определяют соответствие проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) с обозначением места размещения жилого дома требованиям:

к строительству, реконструкции ОКС, установленным на дату выдачи ГПЗУ,

о допустимости размещения жилого дома в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и установленными ограничениями,

при наличии разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции объекта — проводится проверка проектной документации или СПОЗУ на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции объекта.

Застройщик вправе запросить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции. В этом случае проводится проверка соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в ранее выданном разрешении на строительство.

По итогам поверки представленных материалов разрешение на строительство выдается или в его предоставлении отказывается с указанием причин отказа.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Срок действия разрешения на строительство. Срок действия разрешения на строительство объекта ИЖС — 10 лет, а для иных объектов капитального строительства — на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства ОКС (пункт 19 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

При переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства срок действия разрешения на строительство, полученного предыдущим собственником сохраняется. Иными словами, если предыдущий владелец участка уже получал разрешение на строительство, и десятилетний срок его действия еще не истек, то новому собственнику заново получать разрешение не надо — оно не привязано к конкретному лицу, а действует в отношении участка в целом, за исключением отдельных случае.

Срок действия разрешения может быть продлен. Для этого застройщику нужно подать заявление на продление разрешения, но не позднее чем за 60 дней до окончания срока действия ранее полученного разрешения на строительство. Если же в течение этих 60 дней не будут начаты ни строительство, ни реконструкция, ни ремонт объекта, то в продлении срока действия разрешения на строительство будет отказано.

Обязательные действия застройщика после получения разрешения на строительство. После получения разрешения на строительство, в течение 10 дней, застройщик обязан передать безвозмездно в орган, выдавший разрешение на строительство, следующие сведения:

— о площади, о высоте и количестве этажей планируемого объекта капитального строительства,

— о сетях инженерно-технического обеспечения,

— 1 экземпляр копии результатов инженерных изысканий,

— по 1 экземпляру копий разделов проектной документации или 1 экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Если получено разрешение на строительство ОКС в границах территории исторического поселения, застройщик в течение 10 дней после получения разрешения также обязан передать безвозмездно:

— или раздел проектной документации объекта капитального строительства,

— или описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением случая, когда строительство или реконструкция такого объекта планируется в соответствии с типовым архитектурным решением).

Требование о представлении перечисленных сведений и копий документов изложено в пункте 18 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ. Материалы размещаются в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности. Документы (их копии или сведения, содержащиеся в них) могут быть направлены в электронной форме.

После получения разрешения на строительство или реконструкцию жилого дома на земельном участке для индивидуального строительства или личного подсобного хозяйства с возведением жилого дома можно приступать к строительству.

После завершения строительства постройку необходимо ввести в эксплуатацию.

Ввод частного дома в эксплуатацию. Документом, который удостоверит выполнение строительства или реконструкции объекта в полном объеме и в соответствии с разрешением на строительство является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса РФ).

Выдача разрешения на ввод объекта ИЖС производится без взимания платы. Для получения разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию необходимо обратиться в администрацию (орган архитектуры), который выдал разрешение на строительство, с соответствующим заявлением и приложением следующих документов:

— правоустанавливающие документы на земельный участок,

— градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), представленный для получения разрешения на строительство (для случая строительства, реконструкции линейного объекта — ППТ и ПМТ),

— разрешение на строительство,

— акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда),

— документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного ОКС требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство,

— документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного ОКС техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии),

— схема, отображающая в границах земельного участка:

1) расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства,

2) расположение сетей инженерно-технического обеспечения,

3) планировочную организацию земельного участка,

и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта,

— если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора над строительством объекта — заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям:

1) технических регламентов,

2) проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение федерального государственного экологического надзора в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 Градостроительного кодекса РФ,

— технический план ОКС, подготовленный в соответствии с ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Если перечисленные документы находятся в распоряжении органов государственной власти, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, такие документы запрашиваются администрацией самостоятельно в случае, когда застройщик их не представил.

После ввода дома в эксплуатацию его нужно зарегистрировать в ЕГРН. Зарегистрировать можно и незавершенный строительством объект при его готовности 70 %, то есть не вводя в эксплуатацию. Зарегистрироваться же в такой постройке не получится.

Объекты, не требующие разрешения на строительство. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства или реконструкции следующих объектов:

— гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности,

— домов и надворных построек и на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства и дачного хозяйства,

— объектов, не являющихся ОКС, — киосков, навесов и других хозяйственных построек,

— строений и сооружений вспомогательного использования,

— при изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом,

— при капитальном ремонте ОКС,

— при строительстве или реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в установленном порядке техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр,

— в иных случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ, если получение разрешения на строительство не требуется.

Что нужно знать о законном способе увеличения площади своего участка? Новая земельная реформа, начавшаяся в 2015 г. в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», затрагивает многие направления земельных и сопутствующих им отношений.

Не обойдена вниманием в этом законе и такая важная тема, как возможность добавления земли к земельным участкам, предоставленным для:

— ИЖС;

— ЛПХ;

— дачного хозяйства;

— дачного строительства;

— садоводства или огородничества.

Главное условие — участки должны находиться в собственности граждан и юридических лиц и стоять на учете в государственном кадастре недвижимости (ГКН).

В самом общем случае увеличение площади земельных наделов может происходить только по добровольному согласию собственников смежных участков, один (одни) из которых увеличивает площадь своего участка за счет уменьшения площади из другого участка.

При такой процедуре, называемой перераспределением участков, происходит следующая трансформация:

— изменяются границы и площади исходных участков, а соответственно, образуются новые земельные наделы, общая площадь которых остается неизменной,

— прекращается существование исходных участков, за исключением того случая, когда уменьшаемым участком был муниципальный или государственный — он продолжит свое существование в измененных границах,

— владельцев участков с увеличенной площадью возникает право собственности на новые земельные наделы, образованные в результате перераспределения.

Общие границы могут быть не только с участками ИЖС и ЛПХ, с участками в огородничестве садоводстве или в дачном товариществе, где находится участок собственника, намеревающегося увеличить площадь собственного надела.

Смежными по отношению к участку, площадь которого планируется увеличить, могут быть участки и земли, являющиеся собственностью муниципалитета или государства. Можно ли использовать их для увеличения площади своего участка? Земельная реформа отвечает — да (пункт 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ).

Введенный Земельным кодексом РФ порядок увеличения площадей частных земельных участков (статья 39.29) распространяется только на случаи, когда частные участки граничат с муниципальными и государственными землями, а значит и добавление земельной площади к частным участкам может осуществляться из состава этих земель.

Правовой базой для установления нового порядка увеличения площадей частных земельных участков за счет муниципальных и государственных земель послужили разработанные в муниципальных образованиях материалы территориального планирования территорий поселений и принятые в них правила землепользования и застройки поселений (ПЗЗ).

В частности, это означает, что при увеличении площадей земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ИЖС, ЛПХ, ведения огородничества, садоводства или дачного хозяйства, должны выполняться требования градостроительных регламентов и требования по формированию участков, образуемых при перераспределении, в соответствии с материалами территориального планирования и землеустройства, а именно:

— по соответствию образуемых участков установленным предельным максимальным размерам земельных участков (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.28 Земельного кодекса РФ),

— по соответствию расположения образуемых участков утвержденному проекту межевания территории или по соответствию утвержденной схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории (в случае отсутствия проекта межевания территории).

Установленный порядок не оправдывает факты самовольного захвата прилегающей к участкам муниципальной и государственной земли, равно как и случаи захвата даже части смежных участков, находящихся в собственности физических или юридических лиц. Более того, он сохраняет все требования законодательства в части ответственности за такие правонарушения. Этот путь возможен только для собственников, которые планируют увеличить площади своих участков, действуя исключительно в правовом поле.

Необходимо исходить из того, что у любой земли есть собственник, что все пустующие участки, казалось бы, не имеющие хозяев, как и все неогороженные или не занятые постройками большие и малые территории ничьими быть не могут.

Все они находятся:

— в собственности физических или юридических лиц;

— в собственности муниципалитета или государства;

— относятся к землям водного фонда или к лесным угодьям;

— могут быть землями в ведении Министерства обороны.

Если земля не является собственностью муниципалитетов, физических или юридических лиц, то эта земля государственная (статья 16 Земельного кодекса РФ).

Поэтому, задумываясь об увеличении площади своего участка, необходимо выяснить юридические и технические тонкости процедуры, узнать, кто именно является собственником смежного участка, уточнить, будет ли возможным его использование для увеличение размера своего надела.

Выяснение принадлежности земли. Сначала необходимо провести предварительный анализ ситуации:

— проверить, в чьей собственности находится приглянувшаяся часть земли — в частной, муниципальной или государственной собственности (в собственности публично-правовых образований),

— выяснить, не попадает ли будущая «земельная добавка» в прибрежно-защитную полосу (ПЗП) водного объекта, не относится ли она к лесному фонду, так как эти обстоятельства полностью исключают возможность решения задачи по увеличению площади своего участка;

— уточнить, не относится ли присмотренный участок к землям, исключенным из оборота или землям, ограниченным в обороте.

Ответы на часть из перечисленных вопросов можно получить с помощью Публичной кадастровой карты Росреестра, отражающей сведения обо всех земельных участках России, прошедших государственный кадастровый учет.

Отыскать тот или иной участок на Публичной кадастровой карте Росреестра и получить первичные сведения о нем (в частной собственности или в собственности публично-правовых образований он находится), можно по кадастровому номеру участка, по его адресу, по расположению участка на карте.

Отсутствие сведений об участке на Публичной кадастровой карте может свидетельствовать о существующих проблемах, которые будут препятствовать не только его использованию в качестве источника земли для увеличения площади частного участка, но и в проведении целого ряда операций (купля/продажа, дарение, передача в наследство, залог, обмен и. д,).

Другой вариант получения сведений о собственнике смежной земли. Иным, но уже платным вариантом получения сведений о правообладателе смежного участка, из площади которого, возможно, будет сделана «добавка», станет обращение к официальному порталу Росреестра, где, используя такие вкладки, как:

— получение сведений из ЕГРН;

— справочная информация по объектам недвижимости в режиме online.

Получение выписки из ЕГРН — это законное право любого гражданина, подавшего заявление на получение сведений и оплатившего госпошлину.

Для перераспределения частных земельных участков законами РФ запрещается использование некоторых видов земель, относящихся:

— к участкам и землям специального назначения,

— к участкам и землям лесного фонда,

— к территориям прибрежно-защитных полос (ПЗП) водных объектов,

— к муниципальным и государственным участкам и землям, выведенным из оборота и землям, ограниченным в обороте,

— к муниципальным и государственным участкам и землям, относящимся к резервному фонду, используемому под муниципальные и государственные нужды,

Присоединить к частному участку можно лишь ту муниципальную или государственную землю, что, действительно, свободна, но при условии обязательного согласия властей, чему есть немало обоснованных законом причин. Ситуация, когда в текущий период времени земля не используется и внешне выглядит бесхозной, не может быть подтверждением ее «свободности» — ее предстоящее использование может быть уже запланировано:

— под решение задач по прокладке коммуникаций, строительству дороги, газопровода или другие цели,

— земля включена в другой участок, который еще только формируется для дальнейшего представления к продаже на аукционе,

— земля (участок) попадает в долгосрочную программу комплексного развития территории, поскольку на ней планируется реализация важных для населения задач;

Если муниципальный или государственный участок действительно свободен и его использование властями не планируется в перспективе, он может рассматриваться в качестве источника земли для увеличения площади смежного с ним частного земельного участка, но при обязательном условии, что этот частный участок поставлен на кадастровый учет.

Ответственность за самовольный захват земли. Любой самовольный захват земли, от высаживания овощей на пустующем соседнем участке, возведение на нем своих построек или перенос забора, при отсутствии согласия собственника этого участка является правонарушением.

В этом случае придется не только вернуть землю владельцу, но и возместить причиненный им вред из собственного кармана без возмещения понесенных затрат на несанкционированные «улучшения», которые успели произвести (статьи 60 и 76 Земельного кодекса РФ).

Самовольный захват земли, тем более, ее застройка, чреваты еще и административными штрафами (статья 7.1 Кодекса РФ об административных нарушениях).

Не удастся легализовать захваченную муниципальную землю путем подачи заявления о ней в Росррестр с целью получения кадастрового номера и дальнейшей регистрации собственности на участок с площадью, увеличенной за счет самозахвата. Эта земля вернется в муниципалитет, будучи его собственностью, так как какого-либо согласия он не давал. Именно об этом Росреестр уведомит «самовольщика». Бороться за землю все равно придется только по тем правилам, что установлены законом.

Исключения в отношении самозахвата могут быть только в случаях, когда через суд будет доказан факт приобретательской давности при условии добросовестного, непрерывного и открытого и в соответствии с целевым назначением использования захваченного земельного участка в течение 15 лет, на который у его пользователя не было никаких юридических прав, причем собственником участка (субъектом права) при этом могут быть местные, федеральные, региональные органы власти Российской Федерации (статья 234 Гражданского Кодекса РФ).

Сделки с недвижимостью с регистрацией через Интернет. В июле 2013 г. принят Федеральный закон от 23.07.2013 № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости» (далее — ФЗ № 250-ФЗ). Этим законом также внесены изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», позволяющие осуществлять ведение Единого государственного реестра прав (ЕГРП) в электронном виде.

Благодаря этому стало возможным предоставление заявления о государственной регистрации и иных документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию, в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования, то есть через Интернет.

Для изучения правовой ситуации вокруг присмотренного замельного участка используется Публичная кадастровая карта Росреестра, об использовании которой говорилось в соответствующем разделе справочника. Именно там можно оценить правовоую «чистоту» сделки, сделать необходимые выводы о допустимости приобретения земельного участка.

При этом государственная регистрация прав может быть осуществлена не по месту нахождения объекта недвижимого имущества, а в любом территориальном органе Росреестра.

Государственная информационная система. Действие ФЗ № 250-ФЗ обеспечивается организацией информационного взаимодействия через объединенную государственную информационную систему, созданную для предоставления государственных услуг в электронном виде в соответствии с постановленияем Правительства РФ от 25 декабря 2007 г. № 931 «О некоторых мерах по обеспечению информационного взаимодействия государственных органов и органов местного самоуправления при оказании государственных услуг гражданам и организациям».

С вступлением в силу ФЗ № 250-ФЗ сами процедуры государственной регистрации прав и постановки объектов недвижимости на кадастровый учет стали проще, а граждане и деловое сообщество получили дополнительные инструменты по защите прав собственности.

Теперь через Интернет, в соответствии с поданными в Росреестр в электронном виде заявлениями, возможно решить следующие задачи:

— провести регистрацию права на объект недвижимости;

— поставить на кадастровый учет изменения уникальных характеристик объектов недвижимости;

— осуществить исправление технических ошибок (в ЕГРН и ГКН);

— снять с кадастрового учета объект недвижимости;

— получить документы (выписки), удостоверяющие зарегистрированные права,

— получить уведомления об отсутствии запрашиваемых сведений, о зарегистрированных ограничениях (обременениях), о возврате документов без рассмотрения, о приостановлении государственной регистрации и др.

Очень часто при приобретении недвижимости. в том числе зесмельных участков, трудности возникают на стадии финансовых расчетов и завершения сделки. Вариантов расчетов по купле-продаже недвижимости несколько:

— передача денег из рук в руки при подписании договора купли-продажи или после получения документов с государственной регистрации,

— расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку,

— перечисление денежных средств в безналичном порядке с использованием расчетов по аккредитиву.

Банковская (депозитарная) ячейка предназначена для хранения различных предметов, денег и других ценностей.

Сама по себе ячейка — это то место, где можно хранить что-либо ценное, с повышенным уровнем гарантированного сохранения. Чаще всего банковские (депозитарные) ячейки используют именно для расчетов по сделкам с недвижимостью.

Значение расчетов через банковскую ячейку. Для продавца: если регистрация сделки состоится, то продавец, независимо от воли покупателя, сможет получить деньги за проданную недвижимость, забрав их из ячейки. Для покупателя: если регистрация сделки не состоится, то покупатель, независимо от воли продавца, сможет сохранить деньги, забрав их из банковской ячейки.

Стороны предстоящей сделки предварительно договариваются, в каком банке будет происходить закладка денег, под какие условия допуска, сколько необходимо ячеек и кто за это будет платить.

Накануне подписания договора стороны являются в банк и оформляют аренду сейфовой ячейки с условиями и сроками допуска к ее содержимому, предусматривающими особенности передачи прав на недвижимость по совершаемой сделке. В таком банковском договоре должны быть отражены следующие обстоятельства:

— кто и на какой срок арендует ячейку, какие у него права и обязанности;

— кто будет присутствовать при закладке денег и кто, в какие сроки и на каких условиях может быть допущен к содержимому ячейки в дальнейшем;

— что будет происходить, если сделка пойдет не по намеченному пути, а как-то иначе и если между сторонами возникнут споры.

Банк обязан гарантировать своевременный допуск к ячейке лицам, указанным в дополнительном соглашении и, разумеется, сохранность ее содержимого.

После подписания договора с банком и оплаты услуг банка можно отправляться в хранилище, где имеется возможность спокойно пересчитать деньги и проверить подлинность купюр на специальной аппаратуре.

После того, как в ячейку будет заложено ее содержимое, она закрывается, и допуск к ней блокируется до тех пор, пока не будут выполнены сроки и условия повторного допуска.

Обычно ключ оставляет у себя покупатель, который обязан передать его продавцу сразу же после завершения государственной регистрации. Иногда ключ остается на хранении в банке.

Договор с депозитарием и условия доступа к ячейке. Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку оформляются договором аренды банковской ячейки.

В указанном договоре участвуют обе стороны: покупатель вместе с продавцом (в договоре аренды как арендаторы ячейки) и банк (или иной ответственный депозитарий) как арендодатель ячейки.

По договору аренды банковской ячейки, основными условиями, определяющими порядок расчетов по купле-продаже между покупателем и продавцом, являются условия доступа (посещения) к банковской ячейке.

Закладка денег. Покупатель и продавец в определенный день (чаще всего это тот же день, когда подписывается договор купли-продажи недвижимости и сам договор банковской ячейки) получают право единовременного совместного посещения банковской ячейки, для того, чтобы покупатель заложил денежную сумму (денежные средства за покупку недвижимости), а продавец проконтролировал закладку этой денежной суммы в ячейку.

Посещение ячейки продавцом. Если сделка купли-продажи зарегистрирована, то посещение осуществляет продавец с предъявлением депозитарию документов, подтверждающих регистрацию сделки. Он получает право доступа к ячейке (без покупателя) и забирает заложенные покупателем в уплату за недвижимость денежные средства.

Посещение ячейки покупателем. Если сделка, после закладки денег по каким-либо причинам не состоялась, в том числе, если регистрация сделки по каким-либо причинам не произошла, покупатель получает право доступа к ячейке.

Стороны указывают в договоре определенный период времени, в который покупатель может посетить ячейку (независимо от того состоялась сделка или нет, и была ли зарегистрирована или нет).

Этот период начинается для покупателя после того, как заканчивается период для посещения продавцом.

Предполагается, что если сделка состоялась и была зарегистрирована, продавец, предъявив подтверждающие документы, в установленный период забрал причитающиеся ему денежные средства за проданную недвижимость.

Если продавец в указанный период не посетил банк и не потребовал доступа к ячейке, это означает, что сделка не состоялась, и теперь уже покупатель имеет право в свой период забрать свои денежные средства назад.

Как выглядят условия доступа к ячейке в договоре. В договоре аренды банковской (депозитарной) ячейки вышеуказанные условия доступа будут выглядеть примерно следующим образом:

Арендатор 1 — Петров Петр Петрович с 10 апреля 2018 г. по 10 июля 2018 г. включительно имеет право однократного посещения ячейки при предъявлении следующих документов:

— оригинала зарегистрированного договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: _______ (указывается адрес), заключенного Петровым Петром Петровичем (Продавец) и Ивановым Иваном Ивановичем (Покупатель) и (или)

— нотариальной копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: ____________ (указывается адрес) за Ивановым Иваном Ивановичем.

Арендатор 2 — Иванов Иван Иванович с 11 июля 2018 г. по 30 июля 2018 г. включительно имеет право однократного посещения ячейки.

Если стороны признают задержки в оформлении документов обоснованными (болезнь. иное), они могут переоформить договор аренды банквоской ячейки или подписать к нему дополнительное соглашение (приложение) с указанием новых сроков доступа к банковской ячейке.

Проверка документов на наличие ошибок. При совершении сделки с недвижимостью надо быть крайне внимательным, в частности, это относится к расчетам с использованием банковской (депозитарной) ячейки. Необходимо внимательно изучить все условия договора, особенно условия доступа к ячейке, а также выдаваемые регистрирующим органом документы в подтверждение произведенной регистрации сделки (права).

При ошибке в свидетельстве о государственной регистрации права в графе объект или субъект, депозитарий (банк) по такому свидетельству доступ к ячейке может не разрешить.

Ключ от банковской (депозитарной) ячейки. При оформлении договора банковской ячейки арендаторам ячейки, т. е. продавцу и покупателю по сделке, депозитарием передается ключ от нее или два ключа, без которого или без которых открыть ячейку технически нельзя, но это только технически, поскольку доступ к ячейке в принципе можно получить, и сотрудники банка и депозитария обычно уведомляют арендаторов ячейки о том, что ключ сам по себе не является условием доступа.

Посетить ячейку без ключа (если на то, есть такое право в соответствии с условиями доступа) можно при определенной процедуре, которая заключается в следующем (в правилах аренды банковской ячейки это обычно прописано). Банк назначает день вскрытия ячейки и обычно, не в тот же день, когда обратился один из арендаторов в соответствии со своим правом доступа, а на следующий день, или через два — три дня, при этом о дне и времени вскрытия ячейки уведомляется другой арендатор ячейки.

В указанный день депозитарий вскрывает ячейку, при этом сторона, которая осуществляет доступ к ячейке, уплачивает депозитарию фиксированный в договоре аренды ячейки штраф.

Договоренности в отношении того, у кого остается ключ устанавливаются покупателем и продавцом самостоятельно, и как правило, без участия депозитария. В документах, подписываемых ими с депозитарием, это не отражается, поэтому тот арендатор, у которого остается ключ, дает другому арендатору обязательство передать ключ от ячейки.

Покупатель дает обязательство передать ключ в случае регистрации сделки. И наоборот, продавец — в случае нерегистрации сделки, и если ключ остается у него.

Иногда бывает, что сопровождающие сделку лица (риэлторы, юристы и пр.) забирают ключ себе, как нейтральная сторона, в этом случае они должны давать аналогичные обязательства и продавцу, и покупателю.

Какие документы указывают в условиях доступа продавца к ячейке. Документы, как условия доступа продавца к ячейке, могут быть различными, но продавец должен понимать, что в случае указания условием доступа к ячейке наличие свидетельства о государственной регистрации права покупателя на недвижимость или нотариальной копии такого свидетельства, его посещение к ячейке будет зависеть не только от регистрации самой сделки и перехода права собственности к покупателю, но и от добросовестности самого покупателя. Получить свидетельство из регистрирующего органа может только сам покупатель (новый собственник) или его представитель. Когда покупатель или его представитель передадут продавцу этот документ? А без этого документа продавец рискует пропустить свой срок обращения к банковской ячейке и лишается врозможности забрать полученные от сделки денежные средства.

Для продавца правильнее в условиях доступа к банковской ячейки указать оригинал договора купли-продажи с отметкой регистрирующего органа о произведенной государственной регистрации.

Но и в этом случае есть свои сложности. Дело в том, что сам договор купли-продажи подлежит регистрации, только если он заключен в отношении жилых помещений (комнаты, квартиры, жилого дома, части жилого дома).

Во всех остальных случаях регистрируется только переход права собственности (земельные участки, нежилые помещения и здания, садовые домики, дачные домики и пр.), при этом штамп о регистрации договора купли-продажи, если сам договор не подлежит государственной регистрации, не ставится, а ставится штамп о государственной регистрации права собственности покупателя, при этом некоторые регистрационные органы ставят его только на экземпляр, который выдается покупателю.

Тогда для продавца (если осуществляется сделка купли-продажи не жилья), правильнее помимо договора купли-продажи с отметкой регистрирующего органа о произведенной государственной регистрации, указать как альтернативу — выписку из ЕГРП с информацией о праве собственности покупателя на объект недвижимости.

Если на экземпляре договора, который получит продавец, не будет никакой отметки о регистрации, он сможет заказать и получить выписку из ЕГРП, по которой будет иметь возможность получить доступ к ячейке.

Аккредитив. Удобной и безопасной формой расчета является безналичный расчет.

При совершении сделок купли-продажи недвижимости, эта форма расчета является наиболее подходящей с использованием банковского инструмента, называемого «аккредитив». Само слово «аккредитив» происходит от латинского» accredo», то есть «доверяю».

Аккредитив — это форма безналичных расчетов, которая может применяться при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Как работает аккредитив:

1) стороны заключают договор купли-продажи недвижимости (например, земельного участка);

2) покупатель открывает в банке аккредитив на 30–60 и более дней (срок на оплату не влияет);

3) банк, на основании заявления покупателя на открытие аккредитива, открывает покупателю аккредитивный счет (равнозначно банковскому сейфу при наличной форме расчета);

4) покупатель дает распоряжение банку перечислить деньги со своего текущего счета на открытый аккредитивный счет;

5) в течение указанного в договоре аккредитива срока покупатель не может «забрать» перечисленные деньги из банка;

6) документы отдают на государственную регистрацию;

7) по завершении государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость (земельный участок), продавец с зарегистрированными документами идет в банк (перечень указывается в договоре купли-продажи и/или договоре аккредитива);

8) Банк перечисляет на текущий счет продавца причитающуюся ему сумму по договору.

В случае, если регистрация по каким-то причинам не прошла, по истечении срока, на который аккредитив был открыт, банк перечисляет сумму аккредитива на текущий счет покупателя, т. е. осуществляет возврат денег.

Аккредитив — это обязательство Банка перечислить на банковский счет продавца сумму денежных средств от имени покупателя в соответствии со строго определенными условиями, указанными в договоре купли-продажи недвижимости (земельного участка) и в заявлении об открытии аккредитива.

Расчеты по аккредитиву имеют ряд преимуществ по сравнению с наличной формой оплаты.

Все платежи осуществляются путем безналичного перевода с банковского счета плательщика на банковский счет получателя, то есть, нет необходимости арендовать у банка ячейку, получать наличные средства, пересчитывать их, проверять на подлинность.

Риск потерять деньги для покупателя сведен к нулю (в отличие от использования ячейки), так как никто не может изъять денежные средства с его банковского счета помимо воли самого покупателя.

Для продавца, в свою очередь, имеется полная гарантия получения им денежных средств от покупателя после передачи квартиры (иной недвижимости).

У продавца после получения денег появляется выбор: перечислить свои деньги на счет в другой банк, либо снять их наличными.

В случае, если сделка не была зарегистрирована, у банка существует безусловное обязательство перечислить деньги покупателю обратно на его текущий счет (осуществить возврат).

Стоимость аккредитива сравнима со стоимостью пересчета купюр и аренды банковского сейфа.

Отсутствует необходимость пересчитывать и проверять купюры на подлинность. Банк это делает за свой счет.

Кроме того, банк в случае необоснованного перевода денег несет имущественную ответственность перед плательщиком в соответствии с российским законодательством (возмещает убытки).

Условие о расчетах по аккредитиву может применяться и при сделках купли-продажи с использованием кредитных средств, и должно быть закреплено в договоре купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона.

Порядок совершения сделок с недвижимостью. Вопрос о том, как провести сделку с недвижимостью, будь то квартира, комната, доля в жилье, земельный участок, здание, сооружение или иное недвижимое имущество, явно не праздный, поскольку затрагивает проблемы защиты приобретаемых юридических прав и финансовых затрат одной стороны сделки и гарантии получения причитающихся сумм для другой.

В связи с этими обстоятельствами участники сделок обдумывают вероятность запоздалого выявления различных негативных ситуаций, которые могут возникнуть, если не предусмотреть в договорах (купли/продажи, дарения, мены, завещания, передачи по наследству, выделения доли) тех или иных моментов, которые изначально казались несущественными или вообще отсутствующими.

Оценивая скорость и экономичность варианта составления договоров отчуждения недвижимости в прямой письменной форме, собственные познания и советы юристов-консультантов, некоторые участники сделок (тех, что не требуют обязательного нотариального удостоверения) предпочтут более простой способ решения задачи. Они, конечно, имеют полное право на свой выбор, но проблема рисков таких сделок, все же, не исключается.

Серьезную помощь в защите сделок с недвижимостью и в организации удобной формы их проведения сыграли законодательные изменения, вступившие в силу в 2016 году (Федеральный закон «О нотариате» от 03.07.2016 № 360-ФЗ).

У нотариусов появились новые задачи и дополнительные функции, например, такие, как:

— совершение исполнительной надписи, представляющей собой распоряжение на взыскание кредитором без обращения в суд денег или имущества должника по заключенным с ним договорам займа, хранения или проката при содержании в них условий о возможности внесудебного порядка взыскания (надпись не распространяется на договоры с микрофинансовыми организациями),

— нотариальные удостоверения сделок, являющиеся подтверждением их законности и правильного оформления перехода прав собственности на недвижимость при купле-продаже, наследовании, мене и т. д., при выдаче дубликатов нотариально удостоверенных документов, при подтверждении подлинности подписей на документах, верности и точности их перевода или при подтверждении верности выписок из документов и их копий.

Заверенный нотариусом договор отчуждения недвижимости необходимо далее передать в Росреестр, который должен зарегистрировать переход права собственности к новому владельцу объекта:

— в течение 3-х рабочих дней — при непосредственном обращении с нотариально удостоверенными документами для сделки;

— в течение 1 рабочего дня — в случае передачи нотариально удостоверенных документов в электронной форме (нотариус наделен правом удостоверения электронного документа).

Сделки с недвижимостью с обязательным нотариальным заверением. Закон сохранил обязательность нотариального удостоверения договоров покупки недвижимости по ипотеке, как и договоров ренты, завещания, пожизненного содержания с иждивением и не исключил из внимания нотариата брачные договоры.

Такое заверение необходимо, если недвижимость:

— поделена на доли (находится в общей или долевой собственности),

— находится в распоряжении на условиях доверительного управления или опеки,

— является собственностью несовершеннолетних (до 14 лет) или ограниченно дееспособных людей,

— делится между супругами при разводе (совместно нажитая в период брака).

Все сделки по отчуждению такой недвижимости должны заверяться нотариально (ст. 2 закона № 172-ФЗ).

Иными словами, дарение, продажа собственной доли постороннему человеку не являющемуся участником долевой собственности, или другому дольщику, включая и процедуру мены с ним долей, регистрируются в Росреестре только после их оформления у нотариуса.

В отношении находящихся под опекой несовершеннолетних (до 14 лет) и недееспособных людей, распоряжение опекунами имуществом своих подопечных в сделках купли-продажи, мены, дарения, аренды) происходит только после нотариального заверения этих сделок (новая редакция ст. 30 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Требование нотариального удостоверения имущества при разводе стало обязательным. Оно изменило ранее действующее право заверения лишь по желанию супругов (пункт 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ).

Исключения:

Сделки с долями земельных участков из обязательного заверения исключены (статья 2 Федерального закона от 03.07. 201 6 № 351-ФЗ и абзац 2 пункта 3 статьи 24.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Воспользоваться таким удостоверением собственник доли может лишь по своему усмотрению.

Не требуют обязательного нотариального удостоверения сделки с имуществом паевого инвестиционного фонда (ПИФ) и с имуществом, которое приобретается паевым инвестиционным фондом, так как такое имущество находится в общей собственности участников ПИФ, а они контролируются Центробанком.

Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению и не прошедшие эту процедуру, являются ничтожными. Они не будут регистрироваться в Росреестре, а значит, по ним не возникнет никаких юридических прав у покупателя, планирующего стать собственником недвижимости, как и не возникнут обязанности участвующих в сделке сторон. Возможность возврата недвижимости продавцу в реалии, естественно, существует, но с деньгами покупателя, если он передал их в руки покупателя, а тот отказывается возвращать в добровольном порядке, могут возникнуть проблемы, решать которые придется, скорее всего, в суде.

Депозит нотариуса для расчетов по сделкам. Возможность использования депозита нотариуса введена Федеральным законом от 29 декабря 2014 года № 457-ФЗ «Основы законодательства о нотариате» (статья 57). Представляется она достаточно удобной, поскольку обеспечивает гарантию проведения законных, безопасных и правильных расчетов как по сделкам, так и по обязательствам, подлежащих нотариальному удостоверению.

При ее использовании денежные средства принимаются нотариусом в депозит на основании соглашения между покупателем недвижимости и ее продавцом, выступающих в роли должника (покупатель) и кредитора (продавец). Такой порядок определен статьей 87 указанного закона. Способами внесения в депозит нотариуса и получения из него денежных средств могут быть как наличная, так и безналичная формы расчетов.

Схема расчетов по сделкам. Схема действует следующим образом: После достижения соглашения между продавцом и покупателем по всем вопросам, включающим и договоренность по стоимости, способу передачи объекта, устное заключение о необходимости подготовки к сделке купли/продажи недвижимости, им нужно прийти к нотариусу, чтобы подготовить и подписать договор, по которому, в частности, определяется порядок расчетов через депозит нотариуса, условия передачи и возврата денежных средств, и, используя этот депозит вместо банковского аккредитива или банковской ячейки, покупателю внести деньги для дальнейших расчетов с продавцом. Понятно, что продавец сможет получить деньги лишь при условии свершившегося перехода права собственности к покупателю, а покупатель получит их обратно, если этот переход права не будет зарегистрирован в Росреестре или продавец до истечения срока регистрации согласился на их выемку из депозита. Тариф за использование депозита нотариуса составляет 1.5 тыс. руб., то есть аренда банковской ячейки обходится намного дороже депозита нотариуса.

Стоимость депозита нотариуса при сделках в простой письменной форме зависит от размера внесенных денежных средств и исчисляется в процентах от этой суммы.

Факты проведения расчетов по депозиту, сведения по уплаченным суммам относятся к тайне совершения нотариального действия, разглашение нотариусом которой третьим лицам запрещено (статья 5 «Гарантия нотариальной деятельности» Федерального закона «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (далее — ФЗ № 457-ФЗ)).

Стоимость обязательного нотариального удостоверения сделок тарифицирована, и тарифы имеют строго фиксированные размеры для различных нотариальных действий. Тем не менее, установленные нормативы могут увеличиваться, если нотариусу придется оказывать дополнительные услуги правового и технического характера.

Нотариальное удостоверение сделок. Стоимость обязательных нотариальных удостоверений договоров по отчуждению недвижимости (тарифы):

— (3000 руб. + 0,2 % от суммы сделки) — при сделках между близкими родственниками — детьми, родителями, между супругами, братьями, сестрами;

— (3000 руб. + 0,4 % от суммы сделки) — при цене договора до 1 млн руб.;

— (7000 руб. + 0,2 % от суммы сделки) — при цене договора 1–10 млн руб.;

— (25000 руб. + 0,1 % от суммы сделки), но выше 100 000 руб. — при цене договора более 10 млн руб.

Указанный предел в 100 000 руб. является максимальным тарифом, выше которого нотариальное вознаграждение быть не может.

Нотариальный тариф берется от стоимости недвижимости, указанной в договоре. Если стоимость недвижимости в договоре оказывается ниже кадастровой стоимости, то нотариальный тариф начисляется с кадастровой стоимости недвижимости (ст. 333²⁵ НК РФ).

Уточнить полную стоимость услуг нужно в той нотариальной конторе, где будет проводиться сделка.

ФЗ № 457-ФЗ наделил нотариальные акты повышенной доказательственной силой, в связи с чем все те обстоятельства, которые установил нотариус при оформлении документов, не требуют каких-либо дополнительных подтверждений их подлинности. Иными словами, обращение граждан к нотариусу становится эффективным и вполне доступным способом защиты своих законных прав и интересов, ведь нотариально удостоверенные сделки с недвижимостью для всех участвующих в них сторон получают дополнительные гарантии надежности.

Оспорить такую сделку крайне сложно. Суд, рассматривающий спорные вопросы, может запросить дополнительные материалы в особом порядке и только в рамках отдельного делопроизводства о признании нотариальных действий незаконными, то есть при подозрении на нарушения, допущенные нотариусом, или на подготовку им фальшивых документов, что проверяется достаточно быстро.

В целях защиты прав лиц, пострадавшим от действий недобросовестных нотариусов, и для возмещения произведенных выплат за нотариальные услуги создан компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты (ФНП). Из этого фонда средства на возмещение причиненного вреда будут использоваться тогда, когда не будет достаточно средств личной страховки нотариуса и коллективной страховки соответствующей окружной нотариальной палаты. Ответственность нотариуса определяется Кодексом профессиональной этики и статьей 17 ФЗ № 457-ФЗ.

Таким образом, нотариально удостоверенные сделки с недвижимостью в максимальной степени обеспечивают их юридическую чистоту, надежность и бесспорность, а участие в них нотариуса позволяет получить качественно подготовленные документы и провести сделку всего за 1 день при передаче документов в Росреестр в электронном формате, или за 3 дня, если документы поданы на бумажном носителе.

По этим причинам, нотариат, выполняющий, по сути, юридическое сопровождение сделок, словно превращается в фронт-офис любого органа Росреестра, специалисты которого уже не будут тратить время на экспертизу принятых документов, а займутся регистрацией перехода права собственности.

Очевидна и комфортность нотариального сервиса — все вопросы подготовки документов для сделки в требуемом составе, получения необходимых для нее сведений из государственных реестров, проведения расчетов через депозит, передача всего пакета в Росррестр для регистрации, предоставления дополнительных услуг решает нотариус.

Обращение к нотариусу обеспечивает гарантированную уверенность в чистоте сделки, в защите прав и сохранности самой недвижимости от действий аферистов, ведь сделка не проводится без личного присутствия собственника, дееспособность которого и понимание последствий сделки проверяется нотариусом, а при выявлении им тех или ных элементов неадекватности в поведении какой-либо стороны сделки, при сомнениях в документах нотариус вправе отказать в ее удостоверении, чтобы риски признания сделки недействительной или вероятности ее оспаривания в суде были минимальными.

Документы для нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Нужно отметить сразу, что часть документов для сделок с недвижимостью готовится самим нотариусом, а для нотариального удостоверения сделок участвующим в них сторонам нужно подготовить следующие документы:

1. Документы от участвующих в сделке сторон (в подлинниках и в копиях):

— паспорта или документы, удостоверяющие личности сторон договора,

— документы, подтверждающие полномочия представителя, если от имени стороны договора действует представитель (если таким документом является доверенность, то она должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев предусмотренных действующим законодательством),

— правоподтверждающий документ на недвижимость, на основании которого подтверждается собственность или иное право на недвижимое имущество и способ получения этого права:

— договор купли-продажи;

договор дарения;

— договор мены;

— договор приватизации;

— договор ренты;

— договор долевого участия в строительстве;

договор передачи квартиры в собственность граждан;

— свидетельство о праве на наследство (дополнительно наследники составляют обязательство о принятии на себя возможных рисков в случае появления новых наследников либо при оспаривании наследования);

— свидетельство о государственной регистрации права,

— справка ЖСК о полностью выплаченном пае,

— договор определения долей,

— справка о принадлежности объекта недвижимости, предоставляемая БТИ, если право собственности на объект сделки возникло до 31 декабря 1988 года (до вступление в действие ФЗ № 122-ФЗ) и не было зарегистрировано,

— домовая книга или справка (поквартирная карточка) о лицах, зарегистрированных в доме, квартире, комнате, помещении, строении, здании и т. д., или справка об отсутствии зарегистрированных лиц,

— свидетельство о заключении или о расторжении брака,

— заявление об отсутствии брака, подлинность подписи на котором свидетельствуется нотариусом (для сторон, не состоящих в браке),

— согласие супруга на совершение сделки, удостоверенное нотариально, или документ о том, что отчуждаемый (приобретаемый) объект недвижимости не находится в общей совместной собственности супругов (брачный договор, соглашение о разделе имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов),

— документы, подтверждающие, что продавец доли в праве собственности (комнаты в квартире) известил в письменной форме остальных участников долевой собственности (остальных собственников комнат) о намерении продать свою долю (комнату) с указанием цены и других условий, на которых он ее продает, или документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли (комнаты) (при продаже постороннему лицу (мене, ренте, предусматривающей передачу имущества за плату) комнаты в коммунальной квартире или доли в праве общей собственности на объект недвижимости,

— при продаже комнаты в коммунальной квартире также необходимо предоставить технический паспорт коммунальной квартиры с указанием жилых помещений (комнат) для определения всех сособственников в коммунальной квартире,

— согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают члены семьи собственника данного жилого помещения, находящиеся под опекой и попечительством, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника,

— справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам (по требованию покупателя);

— справка об отсутствии долгов по электроэнергии (по требованию покупателя).

Документы для ситуации, когда стороной сделки является несовершеннолетний ребенок:

документ, подтверждающий факт родственных отношений;

согласие органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами), свидетельство о рождении, паспорт РФ (при достижении 14 лет),

согласие органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом, свидетельство о рождении, паспорт РФ.

На сделке должны присутствовать родители, или один из них, но с предоставлением нотариального согласия на сделку от 2-го родителя.

Документы для ситуации, когда стороной сделки является гражданин, признанный недееспособным или ограниченно дееспособным:

— решение суда о признании гражданина недееспособным или ограничено дееспособным и постановление органов местного самоуправления о назначении опекуна, попечителя;

— разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, признанных судом недееспособными;

— разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (попечителями) согласия гражданам, признанным судом ограниченно дееспособными на распоряжение имуществом.

Документы для сделки, готовящиеся нотариусом:

— сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Выписки из ЕГРП до конца 2016 года и из ЕГРН — с 1 января 2017 года),

— сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости (ГКН);

— кадастровый паспорт недвижимости,

— справка о кадастровой стоимости недвижимости.

Эти документы запрашиваются нотариусом самостоятельно (ст. 47.1 Основ законодательства РФ о нотариате). Они предоставляются в электронном виде.

Налоги на жилые дома, дачи, квартиры, гаражи и другие строения. С 2016 г. налоги на недвижимость граждан стали рассчитываться по новым правилам — исходя из ее кадастровой, а не ранее используемой инвентаризационной стоимости (подробнее см. стр. 134–135).

Порядок налогообложения квартир, жилых домов и других построек был установлен Федеральным законом от 04.10.2014 № 284-ФЗ, начиная с 2015 г., когда в Налоговый кодекс РФ была включена глава 32 «Налог на имущество физических лиц», положения которой определили курс экономической политики Российской Федерации на уплату гражданами налогов в полном объеме.

Объекты недвижимости физических лиц, подлежащие обложению. Под новые правила налогообложения «попали» такие объекты недвижимости, как:

— жилые дома;

— дома и постройки на участках для ИЖС, ЛПХ, садоводства и огородничества;

а также другие, относящиеся к имуществу граждан:

— жилые помещения (комнаты и квартиры);

— гаражи и машино-места (места на парковке);

— единые недвижимые комплексы, если в их составе есть хоть один жилой дом или одно жилое помещение;

— различные здания, сооружения и помещения;

— объекты незавершенного строительства.

Новшество не распространяется на такие объекты недвижимости, как:

— общее имущество многоквартирного дома;

— земельные участки.

Налог на землю, рассчитываемый из ее кадастровой стоимости, уплачивается во многих регионах России уже несколько лет, поэтому изменения здесь не предвидятся, по меньшей мере, до проведения следующей государственной кадастровой оценки земель.

В этом и кроется причина исключения земельных участков из перечня недвижимых объектов имущества граждан, налог на которые теперь также будет исчисляться из их кадастровой, а не инвентаризационной стоимости.

Установленные муниципальными властями процентные ставки земельного налога на такие участки не могут превышать размеров:

— 0,3 % для участков для строительства домов или с уже возведенными жилыми строениями — участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), для дачного и личного подсобного хозяйства (ЛПХ), огородничества и садоводства, участки сельскохозяйственного назначения;

— 1,5 % для прочих земельных участков.

В отношении объектов недвижимости, подлежащих обложению налогом на недвижимость, в качестве налоговой базы принимаются:

— инвентаризационная стоимость объекта;

— кадастровая стоиомость объекта.

Инвентаризационная стоимость. Она включает все затраты на строительство объекта, учитывает его износ, изменение цен на строительные материалы и строительную продукцию, динамику цен работы и услуги, но не учитывает стоимость земли и некоторые другие характеристики.

Инвентразационная стогимость устанавливается на дату определения и указывается в техническом паспорте на объект и в справке о его инвентаризационной стоимости. Используется обычно в расчетах в государственных органах и в соответствии с абзацем третьим пункта 1 и пунктом 2 статьи 402 Налогового кодекса РФ применяется до тех пор, пока орган законолдательстной власти субъекта Российской Федерации на установит единую дату применения на территории субъекта РФ порядок определения налоговой базы на основе кадастпровой стоимости объектов.

Переход к налогообложению на основе кадастровой стоимости в Российской Федерации должен завершиться до 1 января 2020 года. С актуальным перечнем регионов, в которых налог на имущество физических лиц исчисляется исходя из кадатстровой стоимости, можно познакомиться на сайте Федеральной налоговой службы России по адресу: https://www.nalog.ru (по регионам).

Кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость — это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. При этом подрыночной стоимостьюподразумевается наиболеевероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства. Это расчетная денежная сумма, отражающая ценность (полезность) объекта недвижимости (земельного участка, квартиры, дома, помещения и т. д.) при использовании по существующему в конкретный период времени целевому назначению.

Ценность объекта определяет размер налогов на него, арендной платы за его использование, его выкупную стоимость — чем выше кадастровая стоимость объекта, тем большим налогом он облагается, тем дороже его аренда, тем выше его цена при продаже.

В чем различия этих видов стоимостей? В том, что инвентаризационная стоимость, основанная на оценке стоимости объекта с учетом себестоимости его строительства и износа строительных материалов, не может соответствовать действительной цене и никак не связана, например, с престижностью объекта и его местоположения, в отличие от кадастровой стоимости, приближенной к рыночной оценке объекта.

Какая из видов стоимости точнее? Ответ очевиден — кадастровая, которая учитывает большее количество качественных характеристик объекта.

Особенности порядка исчисления налогов на основе кадастровой стоимости. С 01.01.2015 расчет налогов на имущество граждан переведен с инвентаризационной стоимости на кадастровую, чему предшествовало решение задач по их государственной кадастровой оценке объектов, проведенной во многих регионах России.

Именно поэтому собственники квартир и комнат, жилых домов и построек, дач, помещений, гаражей и других объектов недвижимости в этих регионах начали получать налоговые уведомления с иными, отличными от прежних, размерами налогов на свое недвижимое имущество.

В субъектах РФ, где работа по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости не завершена, налог на имущество рассчитывается по прежним правилам — на основе их инвентаризационной оценки с применением специального коэффициента-дефлятора для эффективного и точного пересчета экономических показателей, выраженных в денежном исчислении, соответствующий индексу изменения потребительских цен на товары (работы, услуги):

Установленный для расчета налога на имущество коэффициент-дефлятор равен:

— на 2017 г. — 1,425;

— на 2018 г. — 1.481 (см. приказ Минэкономразвития России от 30.10.2017 № 579).

Сведения об инвентаризационной стоимости можно уточнить по месту нахождения имущества в подразделении БТИ.

Базовые налоговые ставки на недвижимое имущество граждан. Базовые ставки по налогу определены в статье 406 Налогового кодекса РФ.

Размеры базовых налоговых ставок следующие:

— 0,1 % от кадастровой стоимости

для жилых домов;

для жилых помещений,

для незавершенных жилых домов,

для единых недвижимых комплексов, если в их состав входит хотя бы один жилой дом или одно жилое помещение;

для хозяйственных строений или сооружений площадью не более 50 м²на участках для ИЖС, ведения ЛПХ, дачного хозяйства, садоводства, огородничества;

для гаражей и машино-мест;

— 0,5 % от кадастровой стоимости для иных объектов.

Действующие налоговые ставки можно уточнить на официальном сайте ФНС России (сервис «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам») или в муниципалитете, кадастровую стоимость жилья, построек или гаража — на сайте Росреестра.

О возможности изменения налоговых ставок. Муниципальным образованиям предоставлено право самостоятельного установления дифференцированных ставок налогов, снижая их до нуля или увеличивая в 3 раза по сравнению с базовой. В основу расчета налоговых ставок должны браться кадастровая стоимость объекта, его вид, местоположение, вид территориальной зоны, к которой относится объект.

В различных регионах России этим правом муниципалитеты активно пользуются — в одних, например, применяется налоговая ставка 0,1 % для жилых домов с кадастровой стоимостью до 10 млн руб. и 0,15 % — для домов, кадастровая стоимость которых выше 10 млн руб., в других регионах применяется ставка для жилых домов 0,1 % независимо от их кадастровой стоимости.

О льготах и преференциях. В новой системе налогообложения недвижимого имущества граждан предусмотрены различные вычеты, льготы и применение понижающих коэффициентов.

Вычеты. Налоговая база (кадастровая стоимость) по ряду объектов уменьшена:

— для квартиры — на 20 м² от общей площади квартиры;

— для комнаты — на 10 м² от общей площади комнаты;

— для жилого дома — на 50 м² от общей площади дома;

— для единого недвижимого комплекса, если в его состав входит хотя бы один жилой дом или одно жилое помещение — на 1 млн руб.

Значит это, что налог, например, на квартиру площадью 70 м² будет уплачиваться не за всю площадь, а за 50 м². А если площадь комнаты составляет 10 м², то ее собственник платить налог не будет вообще.

Льготы. Льготы, учитываемые при расчете налога на недвижимое имущество граждан, сохранены полностью, но имеются ограничения, в частности, если собственник-льготник имеет несколько объектов, от налогообложения может быть освобожден только один из них — по выбору самого собственника.

Так, имея дом и квартиру, собственник, обладающий правом на льготу, по своему усмотрению может выбрать, например, квартиру, если налог на нее окажется выше, чем на дом, и будет уплачивать налог только на дом.

Категории граждан, имеющих право на налоговую льготу:

— Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также кавалеры ордена Славы трех степеней;

— инвалиды I и II групп инвалидности;

— инвалиды с детства;

— участники гражданской войны и Великой Отечественной войны, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан, а также ветераны боевых действий;

— лица вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского Флота, органов внутренних дел и государственной безопасности, занимавшие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лица, находившиеся в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается этим лицам в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установленных для военнослужащих частей действующей армии;

— лица, имеющие право на получение социальной поддержки в соответствии с Законом РФ от 15.05.1991 № 1244-I «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС», в соответствии с ФЗ от 26.11.1998 № 175-ФЗ «О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча» и ФЗ от 10.01.2002 № 2-ФЗ «О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне»;

— военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более;

— лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;

— члены семей военнослужащих, потерявших кормильца;

— пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лица, достигшие возраста 60 и 55 лет (соответственно мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством Российской Федерации выплачивается ежемесячное пожизненное содержание;

— граждане, уволенные с военной службы или призывавшиеся на военные сборы, выполнявшие интернациональный долг в Афганистане и других странах, в которых велись боевые действия;

— физические лица, получившие или перенесшие лучевую болезнь или ставшие инвалидами в результате испытаний, учений и иных работ, связанных с любыми видами ядерных установок, включая ядерное оружие и космическую технику;

— родители и супруги военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей;

— физические лица, осуществляющие профессиональную творческую деятельность, — в отношении специально оборудованных помещений, сооружений, используемых ими исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий, а также жилых помещений, используемых для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек, — на период такого их использования;

— физические лица — в отношении хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 м² и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

О сроках перехода к полной налоговой нагрузке. Изменение системы налогообложения происходит постепенно, с применением понижающих коэффициентов, — до 01.01.2020. После этой даты предусмотрена уплата суммы налога в полном объеме.

Первые уведомления на уплату налога на недвижимое имущество граждан по новым правилам были направлены в 2016 году.

Уточнить размер налогового платежа можно, воспользовавшись сервисом «Расчет налога на имущество физических лиц» на официальном сайте Федеральной налоговой службы России, а с налоговые ставки, полагающиеся льготы и вычеты — или на сайте ФНС России, или в местном муниципалитете.

Что нужно знать о подоходном налоге при продаже объекта недвижимости? Налогообложение и взимание налогов являются древнейшими и одними из основных внутренних функций любого государства, обеспечивающих его существование. Налоги взимаются и с юридических, и с физических лиц посредством обязательных сборов.

С этими реалиями не понаслышке знаком каждый гражданин России, поскольку уплата налогов сопровождает его в жизни повсюду — от получаемой заработной платы, от обладания собственностью на движимое и недвижимое имущество, от получаемой прибыли в своей деятельности, будь то оказываемые услуги, ведение крестьянского хозяйства или бизнеса, и, конечно, от доходов при продаже, дарении, переуступке, наследовании имущества, в том числе и объектов недвижимости.

Гражданский кодекс РФ (статья 130) определяет недвижимость, как объекты, прочно связанные с землей, — те, перемещение которых влечет несоразмерный для них ущерб.

К таким объектам, в частности, относятся:

— земельные участки;

— жилые дома;

— дачи;

— садовые домики;

— квартиры;

— комнаты;

— приватизированные жилые помещения;

— доля (доли) в перечисленном выше имуществе.

Гражданам, приннявшим решение продать свою недвижимость, помимо вопросов по сделке, нужно изучить и ее детали, связанные с налогообложением.

Порядок взимания обязательного сбора с физических лиц при продаже объектов недвижимости существенно изменился с 1 января 2016 г., а с 1 января 2017 г. вступили в силу изменения в Налоговом кодексе РФ, регламентирующие сроки, порядок и льготы при исчислении налогов с полученных доходов от продажи объектов недвижимости.

Обязанность физических лиц по уплате подоходного налога. Подоходный налог (налог на доходы физических лиц — НДФЛ) относится к федеральным базисным налогам.

Этот налог определяет, в том числе, величину и порядок взимания налога с доходов, получаемых физическими лицами при продаже объектов недвижимости. Выступившие в договорах по сделкам с недвижимостью в качестве продавцов, дарителей, передатчиков ренты, наследодателями они обязаны уплатить государству некую сумму в виде подоходного налога (за исключением льготных ситуаций, для которых предусмотрено освобождение от налоговой нагрузки).

Подоходным налогом облагается доход от сделки по реализации любого объекта недвижимости — дачи, земельного участка, частного дома, квартиры, комнаты, нежилого строения, незаконченных построек, гаражных боксов, нежилых помещений.

Порядок обложения налогом доходов, получаемых физическими лицами, установлен главой 23 Налогового кодекса РФ.

Налог с дохода, полученного от продажи объекта недвижимости оплачивает его бывший владелец. Налоговая декларация подается им в следующем после отчетного периода году, в течение которого произошла сделка (к примеру, если продажа квартиры произошла в 2017 г., то заплатить налог и сдать отчетность нужно только в 2018 году).

Тот, кто покупает недвижимость, никакие налоги не платит. Налогоплательщиком он станет в случае продажи своего имущества.

Плательщики налога на доходы физических лиц от реализации объектов недвижимости, находящихся в РФ, разделяются по своему статусу на 2 категории (статья 207 Налогового кодекса РФ):

— физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ;

— физические лица, получающие доходы от источников в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ.

Налоговые резиденты РФ. Налоговый резидент РФ — человек, находящийся на территории России в течение последних непрерывных 12 месяцев не менее 183 календарных дней (то есть в каждом году — больше его половины). Периоды нахождения в стране могут чередоваться с выездами и следовать в любом порядке.

Период нахождения в РФ не прерывается на время отъезда за границу, если целью выезда являются:

— учеба или поправка здоровья — на срок менее 6 месяцев;

— выезд к местам добычи нефти и газа, расположенным на морских шельфах;

— загранкомандировки сотрудников государственных или местных органов власти и военнослужащих.

Если иностранцы становятся налоговыми резидентами РФ, то они обязаны уплачивать налог НДФЛ по целому комплексу доходов (статья 209 Налогового кодекса РФ):

— с доходов от продажи их российской недвижимости;

— с доходов от продажи иностранцами недвижимости за пределами России;

— с других доходов, даже если они получены за пределами России.

Если резиденты РФ продают свою зарубежную недвижимость, то доход от ее продажи относится к доходам, полученным от источников за пределами Российской Федерации (подпункт 5 пункта 3 статьи 208 Налогового кодекса РФ). Этот доход подлежит налогообложению. Освобождение от взимания налога на доходы физических лиц, равно как и при продаже недвижимости на территории России, производится на основании, изложенном в пункте 17.1 статьи 217 Налогового Кодекса РФ.

Иными словами, для резидентов РФ налогообложение дохода и освобождение от него не зависят от места нахождения продаваемой недвижимости (Письмо ФНС России от 09.11.2012 № ЕД-3-3/4062). Нужно учесть и такой факт, что законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение, уровень которого может оказаться достаточно существенным и требующим заблаговременного планирования. Чтобы избежать двойного налогообложения, при уплате НДФЛ в России придется проанализировать возможность зачета налога, уплаченного за границей (cтатья 232 Налогового кодекса РФ).

Нерезиденты РФ. Налоговыми нерезидентами являются налогоплательщики, не соответствующие критерию резидентства РФ и не попадающие под перечисленные выше исключения.

Валютные резиденты. Существует еще один обособленный статус налогоплательщиков подоходного налога (резидентов РФ) — валютные резиденты РФ.

Валютное резидентство определяется Федеральным законом от 10.12.2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле». По нему, валютными резидентами считаются граждане РФ, проживающие в иностранном государстве не менее 1 года и посещающие Россию хотя бы на 1 день раз в году.

При проживании за рубежом больше года платить российские налоги не потребуется, так как гражданин в этом случае не является налоговым резидентом РФ (за исключением, когда он работает за рубежом, но остается налоговым резидентом РФ, или когда он постоянно проживает там на основании вида на жительство).

Валютные резиденты РФ не могут проводить ряд операций, к примеру:

— зачислить на иностранный счет сумму от продажи любой (не только российской) недвижимости;

— получать на иностранные счета гранты.

Как грант, так и доход от продажи недвижимости должны поступить в российский банк, а оттуда они могут быть переведены на заграничные счета. Штраф за нарушение этого требования может достигнуть размера, равного всей вложенной на зарубежный счет суммы.

С 2018 года налоговый контроль за иностранными счетами российских граждан ведется в рамках Cоглашения об автоматическом обмене налоговой информацией между налоговыми органами разных стран (распоряжение Правительства РФ от 30.04.2016 № 834-р).

Для российских налоговых служб доступны данные о финансовых счетах налогоплательщиков от более чем 80 юрисдикций (в том числе офшоров). Кроме того, российские налоговики получают информацию от зарубежных банков, депозитариев, брокеров, структур коллективных инвестиций и от ряда страховых компаний. Не исключены ситуации, когда суммы, поступавшие на такие счета, налоговые органы будут расценивать как доходы, подлежащие налогообложению.

Влияние срока владения недвижимостью на определение размера НДФЛ. Срок владения объектом недвижимости служит основой для предоставления льготы по уплате подоходного налога во всех вариантах сделок с недвижимостью.

Налоговым кодексом РФ введены 2 предельных минимальных срока владения недвижимостью в 3 и 5 лет, увязанные с датой 01.01.2016, когда вступил в действие Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», которым были откорректированы правила налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества и детализированы случаи освобождения от уплаты налогов физических лиц и предоставления налоговых вычетов:

— минимальный срок владения 3 года — для объектов, право собственности на которые зарегистрировано до 1 января 2016 года,

— минимальный срок владения 5 лет — для объектов, право собственности на которые зарегистрировано после 1 января 2016 года.

Иными словами, дата 1 января 2016 года стала реперной точкой для уточнения возможности освобождения от взимания подоходного налога, а также для установления случаев обязательной подачи налоговой декларации о доходах, полученных при продаже недвижимости:

— если объект недвижимости был зарегистрирован до 1 января 2016 года:

налог уплачивается и, соответственно подается налоговая декларация, когда срок владения им составляет менее 3-х лет,

налог не взимается и, соответственно, налоговая декларация не подается, когда срок владения им составляет более 36 месяцев,

— если объект недвижимости был зарегистрирован после 1 января 2016 года:

освобождение от уплаты налога и исключение необходимости налоговой декларации наступит после 5-летнего срока (60 месяцев) владению ею,

налог взимается и декларация подается до наступления 5-летнего срока (60 месяцев) владения объектом недвижимости.

К примеру, продать без налогов жилье, купленное в октябре 2016 г., можно только не раньше октября 2021 года.

Срок владения недвижимостью отсчитывается:

— с даты государственной регистрации права на объект недвижимость (пункт 1 статьи 131 и пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ; часть 1 статьи 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; часть 1, 7 статьи 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ);

— для объекта недвижимости, полученного по наследству, — со дня открытия наследства, которым является дата смерти владельца, вне зависимости от того, когда преемник вступил в права собственности с регистрацией в ЕГРН (статья 1114 и пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ),

— для квартиры, образовавшейся в результате объединения 2-х квартир в пределах их общих границ, срок нахождения новой квартиры в собственности определяется по наиболее поздней дате государственной регистрации права собственности на исходные квартиры (Письмо ФНС России от 08.09.2016 №БС-4-11/1674),

— для земельных участков, образованных в результате разделения первоначального участка, срок нахождения их в собственности исчисляется с момента государственной регистрации права собственности на соответствующий новый участок, а не на первоначальный участок (письмо ФНС России от 20.02.2014 № БС-4-11/2957; Определение Верховного Суда РФ от 19.12.2016 № 53-КГ16-16),

— для квартиры (доли в ней) в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) срок владения определяется с момента уплаты паевого взноса в полном объеме и передачи недвижимости владельцу по акту приема-передачи, при этом право собственности на недвижимость (долю) переходит владельцу при условии выполнении обоих указанных условий, а срок владения отсчитывается от даты выполнения того условия, которое будет выполнено последним (пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ),

— при наследовании квартиры, находившейся в общедолевой собственности супругов, срок владения наследуемой доли наследником-супругом отсчитывается от более ранней даты (статьи 235 и 256 Гражданского кодекса РФ; статья 34 Семейного кодекса РФ):

— от даты государственной регистрации ранее принадлежащей доли наследника-супруга,

— от даты государственной регистрации права собственности умершим супругом.

Срок владения указан в ранее полученном свидетельстве на право собственности — это дата регистрационной записи о регистрации права. Можно уточнить срок владения, заказав Выписку из ЕГРН о праве собственности на объект недвижимости.

Регионы имеют право регулировать срок владения объектами недвижимости — уменьшать вплоть до нуля минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, т. е. сделать его меньше 5-ти лет. Менять его могут 1 раз в год.

Если в регионе минимальный срок владения объектом недвижимости снижен на 1 год (от 5 лет), то от уплаты подоходного налога будут освобождены физические лица, владеющие недвижимостью не менее 4-х лет.

Увеличивать предельный минимальный срок владения объектом недвижимости региональным властям законом запрещено.

Нерезидентам РФ при продаже недвижимости льгота по уплате НДФЛ, учитывающая минимальный срок владения объектом недвижимости, не предоставляется. Определено это Налоговым кодексом РФ в пункте 17.1 статьи 217, где указывается, что от уплаты подоходного налога, при условии владения объектом недвижимости не менее минимального срока, освобождаются только налоговые резиденты РФ.

Условия освобождения от уплаты НДФЛ. Освобождение от уплаты НДФЛ дифференцировано по способу получения гражданином прав собственности на объект недвижимости, но при минимальном сроке владения 3 года.

НДФЛ при продаже недвижимости не взимается в случаях, когда объект недвижимости оформлен в собственность бесплатно:

— в результате приватизации;

— перешел в собственность на праве наследования,

— перешел в собственность через дарение от близких родственников, к которым, по Семейному кодексу РФ, относятся супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры,

— передан в собственность по договору пожизненной ренты с уходом за иждивенцем.

Государство не ввело льготную систему начисления НДФЛ для пенсионеров, ветеранов, инвалидов. Все они должны уплачивать подоходный налог при продаже недвижимости в общем порядке, установленном Налоговым кодексом РФ.

Налоговая декларация. Отчетность перед налоговыми органами в получении доходов, полученных при продаже недвижимости, является обязанностью продавцов, для которых, тем не менее, установлены льготные случаи, когда эта отчетность не предоставляется.

После продажи объекта недвижимости сдача налоговой декларации в налоговую инспекцию не требуется, если:

— объект недвижимости находился в собственности более 5 лет,

— объект недвижимости был приобретен до 1 января 2016 г. и срок владения им составляет более 3-х лет, но менее 5-ти лет.

Налоговый отчет сдается после продажи недвижимости во всех других случаях:

— при сроке владения приватизированным, подаренным, унаследованным от родственников, оформленным в собственность по договору ренты с содержанием иждивенца объектом недвижимости менее 3-х лет;

— при сроке владения купленным, переуступленным объектом недвижимости менее 5 лет;

— в ситуации, когда налоговый вычет покрыл полученный доход;

— если продается несколько объектов недвижимости и срок владения ими более 5 лет.

C формой декларации и порядком ее заполнения можно ознакомиться на сайте ФНС России.

Отчетность перед налоговиками хоть и является обязательной, но, тем не менее, не лишенной смягчающей возможности использования законных льгот (вычетов), позволяющих снизить величину НДФЛ (подробности о вычетах будут рассмотрены ниже).

Декларацию с самостоятельно произведенным расчетом налогооблагаемого дохода и налога, подлежащего уплате, в налоговую инспекцию подается по месту своей регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости (пункт 1 статьи 229 Налогового Кодекса РФ).

Если по итогам расчетов, представленных в декларации, налог окажется больше нуля рублей, то уплатить его нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости.

Последствия нарушения срока подачи декларации и неуплаты НДФЛ. Нарушение срока подачи налоговой декларации наказывается штрафом. Каждый месяц просрочки обойдется в 5 % от суммы налога, не уплаченной в установленный срок. Штраф не может быть больше 30 % указанной в декларации суммы и меньше 1000 руб. Даже если рассчитанная сумма налога равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации будет начислен штраф в размере 1000 руб.

Если НДФЛ в срок не уплачен, но декларация была подана и при этом был правильно исчислен налог, не совершены другие неправомерные действия, то неуплата налога повлечет взыскание пени, но не штрафа (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.07.2013 № 57).

При невыполнении обязательства по уплате подоходного налога будут насчитываться штрафы, которые составят 20 % от неуплаченной суммы. Если же налоговая инспекция сочтет такие действия умышленными, то размер штрафа удвоится и составит 40 % (статьи 119 и 122 Налогового кодекса РФ).

Что учитывается при расчете НДФЛ? Кроме срока владения объектом недвижимости, большое влияние на размер подоходного налога играет стоимость объекта, в качестве которой для разных ситуаций используется или его продажная стоимость, указанная в договоре по сделке, или кадастровая стоимость этого объекта, рассчитываемая по состоянию на 1-го января каждого года.

Каждый их этих видов стоимости составляет налогооблагаемую базу, с которой исчисляется подоходный налог, привязанный либо к стоимости объекта, указанной в договоре купли/продаже, либо к кадастровой стоимости объекта недвижимости:

— если указанная в договоре стоимость объекта выше 70 % от его кадастровой стоимости, то подоходный налог исчисляется от продажной стоимости объекта,

— если указанная в договоре стоимость объекта ниже 70 % от кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к кадастровой стоимости объекта, а НДФЛ считается с 70 % от кадастровой стоимости, для чего в формулу расчета вводится понижающий коэффициент К = 0,7 (пункт 5 ^{статьи 2171} Налогового кодекса РФ).

В регионах России, где рыночная стоимость, например, земельных участков, значительно ниже кадастровой стоимости, их продажа влечет достаточно высокий налог, если только региональные власти не предпримут меры по нивелированию, вплоть до нуля, понижающего коэффициента К = 0,7, на который умножается кадастровая стоимость при исчислении НДФЛ.

Для расчета НДФЛ установлена незыблемая налоговая ставка в 13 % от суммы сделки. Эта ставка фиксированная и не зависит от цены на недвижимость. Размер ставки 13 % применяется только для резидентов РФ.

Для нерезидентов РФ ставка приравнена к 30 % (пункты 1 и 3 статьи 224 Налогового кодекса РФ), за исключением отдельных категорий иностранцев, для которых применяется сниженная ставка в размере 13 %:

— для работников, получивших патент для найма на работу;

— для работников, получивших статус высококвалифицированного специалиста (ВКС);

— для участников (членов их семей) Государственной программы, действующей по Указу Президента РФ от 22.06.2006 № 637 «О мерах по оказанию содействия добровольному переселению в Российскую Федерацию соотечественников, проживающих за рубежом»;

— для работников, выполняющих обязанности в составе экипажа судов, ходящих под флагом России;

— для лиц, признанных беженцами или получивших политическое убежище в соответствии с Законом «О беженцах» от 19.02.1993 № 4528-1.

Если налоговый нерезидент РФ является учредителем какой-либо российской компании и получает дивиденды, подоходный налог с них рассчитывается в размере 15 % от полученной таким способом суммы.

Учитывается также является ли работник гражданином страны-участника ЕАЭС, поскольку доходы граждан Армении, Беларуси, Казахстана, Киргизии с 2015 г. облагаются по ставке, равной 13 %, независимо от времени их пребывания в Российской Федерации (статья 73 Договора о Евразийском экономическом союзе).

Расчет НДФЛ для резидентов РФ. Налог с продажи недвижимости будет равен 13 %, если стоимость объекта, указанная в договоре по сделке, будет выше его кадастровой стоимости:

НДФЛ = 0,13 × S_об,

где S_об — стоимость объекта, указанная в договоре.

Если же продажная цена объекта окажется ниже его кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к умноженной на понижающий коэффициент К = 0,7 кадастровой стоимости продаваемой недвижимости, а подоходный налог нужно рассчитывать по формуле:

НДФЛ = 0,13 × 0,7 × S_кад,

где S_кад — кадастровая стоимость объекта недвижимости.

При сдаче налоговой декларации с расчетом налога, в котором вместо кадастровой стоимости объекта была использована его продажная стоимость, повлечет санкции налоговой инспекции:

— налог будет доначислен,

— начислен штраф в размере 20 % с неуплаченной суммы,

— начислены пени за несвоевременность уплаты подоходного налога.

Налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости. Налогооблагаемую базу при расчете НДФЛ можно уменьшить, использовав право на получение имущественных налоговых вычетов (статья 220 Налогового кодекса РФ):

— нерезидентам РФ льгота по уплате НДФЛ с использованием вычетов не предоставляется, то есть подоходный налог они должны уплачивать со всей суммы продажи;

— резидентам РФ использовать налоговый вычет в налоговый период можно только единожды и только для 1-го объекта недвижимости.

Налоговым вычетом называется денежная сумма, на которую уменьшается окончательная сумма налога.

Для 2-х рассмотренных выше вариантов формулы расчета подоходного налога с использованием вычета приобретают следующий вид:

НДФЛ = 0,13 × (S_об — W).

НДФЛ = 0,13 × (0,7 × S_кад— W),

где W — налоговый вычет, уменьшающий налогооблагаемую базу.

Для пенсионеров, многодетных матерей, матерей одиночек и т. д. при продаже ими недвижимости законодательство специальных льгот по вычетам и налогам не предусматривает.

Виды вычетов. Вычеты бывает 2-х видов:

— имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме,

— вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением объекта недвижимости.

Каждый из них имеет свои положительные моменты в различных ситуациях. Можно использовать любой из них, предварительно определив, какой вариант будет выгоднее, но с обязательным учетом требования, что размер налогооблагаемой базы, от которой будет исчисляться налог 1 января текущего года, не может быть меньше 70 % от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года.

Органы субъектов РФ могут устанавливать иные размеры вычетов с учетом своих региональных особенностей (статья 222 Налогового кодекса РФ). Уточнить этот момент в местной администрации будет совершенно не лишним при подготовке к сделке и при проведении расчета НДФЛ.

Имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме. Такой вычет установлен, в соответствии со пунктом 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 рублей применяется при продаже объектов или его доли (долей), находившихся в собственности менее установленного минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества:

— жилого дома,

— квартиры,

— комнат, включая приватизированные жилые помещения,

— дачи,

— садового домика,

— земельного участка.

Имущественный налоговый вычет в размере до 250 000 рублей применяется при продаже иной недвижимости (например, нежилого помещения или гаража), находящихся в собственности менее установленного минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества.

Расчет НДФЛ при использовании вычетов делается по соответствующим формулам, учитывающим необходимый вид стоимости:

НДФЛ = 0,13 (S_об— W_фикс).

НДФЛ = 0,13 × (0,7 × S_кад — W_фикс),

где S_об — стоимость продажи объекта недвижимости;

W_фикс — фиксированный вычет, равный 1 млн руб. или 250 тыс. руб., соответственно виду продаваемого объекта недвижимости.

При продаже объекта недвижимости, например, квартиры, находящейся в долевой собственности, вычет распределяется или в равных частях между сособственниками, или пропорционально их долям.

Вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением недвижимости. Этот вычет применяется при выборе уплаты налога не с дохода от продажи объекта недвижимости, а с полученной разницы между доходами от ее продажи и расходами на предшествующую покупку, подтвержденные документами:

— договором купли-продажи недвижимости,

— актом приемки-передачи денег,

— договором на оказание услуг риэлтора,

— расписками продавца в получении денег,

— приходными кассовыми ордерами,

— банковскими выписками о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца,

— выписками или справками из банка по уплаченным процентам по кредиту (если уменьшен доход на расходы по оплате процентов);

— товарными и кассовыми чеками,

— платежными поручениями,

— иными документами, подтверждающими расходы.

В расходы на получение вычета при продаже недвижимости не включаются расходы такого рода, как оплата страхования, оплата тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, издержки на покупку и установку двери и др.

Формула для расчета подоходного налога:

НДФЛ = 0,13 (S_ОБ — W_R),

где S_об — стоимость объекта, указанная в договоре,

W_r — вычет в размере расходов на предшествующую продаже покупку недвижимости, подтвержденных документами.

Если расходы W_r окажутся больше дохода от продажи объекта недвижимости, то налоговая база принимается равной нулю (пункт 3 статьи 210 Налогового кодекса РФ). В этом случае налог не взимается.

Из суммы, подлежащей налогообложению, можно вычесть документально подтвержденные расходы:

— на приобретение данной недвижимости, в том числе с применением ипотечного или потребительского кредита.

— на ремонт, перепланировку и проектно-сметные работы по данной квартире, дому или земельному участку.

— на приобретение новой недвижимости в том же налоговом периоде.

Пример 1.

Решено продать квартиру за 4.5 млн руб., а ее кадастровая стоимость составила 9,2 млн руб., то есть продажная стоимость оказалась меньше S_кад, что означает необходимость использования для расчета НДФЛ именно кадастровой стоимости.

Приводятся вычисления для 2-х вариантов.

Вариант 1. Вычет не используется:

рассчитываются 70 % от кадастровой стоимости: 0,7 × 9,2 млн руб. = 6,44 млн руб.

подоходный налог: НДФЛ = 0,13 × 6,44 млн. руб. = 0,8372 млн руб. = 837200 руб.

Вариант 2. Вычет используется:

в данном случае вычет W_фикс= 1 млн руб.

определяется налогооблагаемая база: 0,7 × S_кад = 6,44 млн руб.

уменьшается налогооблагаемая база: (6,44 млн руб. — 1 млн руб.) = 5,44 млн руб.

подоходный налог: НДФЛ = 0,13 × 5,44 млн. руб. = 0,7072 млн руб. = 707200 руб.

Как видно из результатов расчетов, использование вычета дает экономический эффект в 130 тыс. руб.

Пример 2.

Гараж продается по стоимости 500 тыс. руб., а его кадастровая стоимость составляет 300 тыс. руб., то есть продажная стоимость объекта выше S_кад, что означает необходимость использования для расчета НДФЛ продажную стоимость продажи.

Приводятся вычисления для 2-х вариантов:

Вариант 1. Вычет не используется:

налогооблагаемой базой является продажная стоимость 500 тыс. руб.

подоходный налог: НДФЛ = 0,13 × 500 тыс. руб. = 65 тыс. руб.

Вариант 2. Вычет используется:

в данном случае вычет W_фикс= 250 тыс. руб.

налогооблагаемой базой является продажная стоимость 500 тыс. руб.

2) уменьшается налогооблагаемая база: 500 тыс. руб. — 250 тыс. руб. = 250 тыс. руб., то есть полученный результат больше, чем 70 % от кадастровой стоимости,

подоходный налог: НДФЛ = 0,13 × 250 тыс. руб. = 32,5 тыс. руб.

Расчеты показали, что вычет обеспечивает экономию в 32,5 тыс. руб.

Пример 3.

Продажная цена квартиры 900 тыс. руб. Ее кадастровая стоимость 3,0 млн руб., то есть продажная стоимость меньше S_кад.

Соответственно, для расчета НДФЛ необходимо использовать кадастровую стоимость.

Вычет W_фикс = 1 млн руб.

Делаем вычисления для 2-х вариантов.

Вариант 1. Вычет не используется:

1) рассчитывается налогооблагаемая база (70 % от кадастровой стоимости):

0,7 × 3,0 млн руб. = 2,1 млн руб. — это больше договорной цены, поэтому доходом считается в размере 70 % от кадастровой стоимости,

2) подоходный налог:

НДФЛ = 0,13 × 2,1 млн руб. = 0,273 млн руб. = 273 000 руб.

Вариант 2. Вычет используется:

Уменьшается налогооблагаемая база:

(0,7 × 3,0 млн руб. — W_фикс) = (2,1 млн руб. — 1 млн руб.) = 1,1 млн руб.

подоходный налог:

НДФЛ = 0,13 × 1,1 млн руб. = 143 тыс. руб.

Экономия при применении вычета составила 130 000 руб.

Пример 4.

Продажная цена дачи 800 тыс. руб. Ее кадастровая стоимость 1,2 млн руб.

Вариант 1. 70 % от кадастровой стоимости: (0,7 × 1,2 млн руб. = 840 тыс. руб.

Без применения вычета налог составит: НДФЛ = 0,13 × 840 тыс. руб. = 109 200 руб.

Вариант 2. Вычет применяется:

уменьшается налогооблагаемая база: 840 тыс. руб. — 1 млн руб. = — 160 тыс. руб.

Получилось, что доход, облагаемый налогом, оказался меньше вычета. Считается, что он равен нулю, значит, налог платить не нужно.